Пузырь сдулся незаметно. Локального максимума цены на московское жилье достигли весной 2004 года. Потом на рынке началось что-то похожее на стагнацию. Продавцы, разумеется, не хотели снижать цены предложения, помня их максимальные величины, но покупателей было немного и стороны договаривались на более низких ценовых уровнях.
Достоверной статистики по реальным сделкам на российском рынке жилья не существует, но, по субъективным оценкам риэлтеров, цены на отдельные виды жилья во втором полугодии прошлого года снизились-таки на 10%, а иногда и на 20%. В долларах. В начале 2005 года рынок стагнировал и только недавно снова стал расти (стр. 79).
То есть обвала, который прогнозировали некоторые эксперты, так и не случилось. Пузырь не лопнул, а медленно сдулся. Как это произошло, поясню на примере. Предположим, ваша квартира на пике рынка в мае 2004 года стоила $200 тыс. Умножаем на тогдашний курс доллара (29 рублей). Получается 5,8 млн рублей. Теперь предположим, что к началу 2005 года долларовая цена квартиры уменьшилась на 15%. Получится $170 тыс. Доллар тогда стоил 27,74 рубля. То есть квартира подешевела до 4,7 млн рублей. По данным Росстата, потребительские цены за май-декабрь 2004 года выросли на 6,8%. Если бы в мае вы продали квартиру и положили деньги на банковский депозит (или купили корпоративные облигации) под ставку, хотя бы равную темпам инфляции, к новому году сумма выросла бы до 6,2 млн рублей, что больше рублевой цены квартиры в декабре на 32%, или 1,5 млн рублей, или $54 тыс. Неплохая прибавка? Приходим к выводу, что серьезная коррекция на рынке недвижимости все же была, несмотря на то, что долларовые цены предложения и упали незначительно. С нового года и цены на жилье, и курс доллара выросли, что, безусловно, смягчило потери владельцев жилья. Застройщики опять заговорили об инвестициях в первичную недвижимость, называют даже прогнозируемую доходность вложений. Опять долларовую. Помните, что при пересчете на рубли с учетом инфляции она может оказаться отрицательной.
Требуйте долива. Еще более захватывающий трюк произошел с вашей зарплатой, если она зафиксирована в долларах. Предположим, 1 января 2003 года ваш работодатель назначил вам зарплату — $5000. По тогдашнему курсу (31,78) это было 158 900 рублей. По сегодняшнему (28,46) — всего 142 300 рублей. То есть укрепление номинального курса рубля уменьшило ваш рублевый доход на 10,4%. Теперь посмотрим, на сколько обесценила его инфляция (12% в 2003 году, 10,7% в 2004 году, 8,6% за 9 месяцев 2005 года). Путем перемножения индексов получаем: потребительские цены за два года и девять месяцев выросли на 34,6%. Если раньше условный товар стоил 100 рублей (на одну зарплату вы могли купить 1589 единиц этого у. т.), то сейчас он подорожал до 134,6 рубля. На зарплату теперь купить вы можете 1057 у. т. Для покупки тех же 1589 у. т. доход должен быть равен 213 900 рублей, или $7516, что на 50% больше вашей фиксированной зарплаты. И это еще не предел. Если бы доллар на международном рынке не чувствовал себя так уверенно в последние месяцы (стр. 56-57), а его рублевый курс был, допустим, 27,46 (эта минимальная с конца 1999 года отметка, кстати, уже была показана в марте), то только для компенсации потери покупательной способности зарплаты вместо $5000 вы должны были бы получать $7790.
Успехов в жилье и заработной плате!
Журнал «Финанс.» № 37 (127) 10-16 октября 2005 — Частная дума
ОЛЕГ АНИСИМОВ, главный редактор
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.