Должен, но не обязан. Формально наличие благоустроенной придомовой территории является обязательным требованием для любой жилой застройки. Даже если девелопер возводит не район, а всего лишь одно здание, он обязан проложить рядом тротуары, сделать детскую площадку, посадить деревья и соблюсти другие нормы, обеспечивающие пожарную безопасность нового дома, а также инсоляцию — облучение квартир прямым солнечным светом в том количестве, которое достаточно для уничтожения болезнетворных бактерий. Официально размер и требования к придомовой территории определяются Московскими городскими строительными нормами (МГСН) и рассчитываются по количеству квартир в строящемся доме. «Исходя из предполагаемого числа жильцов, планируются, к примеру, площадь озелененной территории, ширина тротуаров, детские площадки, площадки для отдыха, гостевые автостоянки», — поясняет вице-президент корпорации Mirax Group Максим Привезенцев.
По словам генерального директора «МИАН-девелопмента» Анатолия Морозова, на застройщика, как правило, также возлагается обязанность реконструировать местные коммуникации. «А при массовом возведении домов обязательна социальная инфраструктура — прачечные, парикмахерские, магазины, детский сад и школа, высаживание зеленых насаждений взамен вырубленных, благоустройство прилегающих дорог, создание парковок или даже гаражных комплексов», — уверяет Анатолий Морозов.
Для домов бизнес-класса и элиты огороженная и благоустроенная придомовая территория является, по мнению экспертов, уже не бонусом, а обязательной составляющей. Другое дело — новостройки эконом-класса, которые зачастую страдают от качества выполнения «дворовых» норм. «К сожалению, иногда девелоперам удается согласовать объекты, которые практически не имеют собственного дворового пространства, — говорит ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. — Почти всегда проекты массовой застройки страдают отсутствием концепции развития придомовой территории». Впрочем, по мнению Максима Привезенцева, проблемы с благоустройством дворов касаются не только самого дешевого сегмента. Как он отмечает, сегодня в Москве очень мало застройщиков, которые уделяют достаточное внимание благоустройству придомовых территорий своих объектов, а тем более ландшафтному дизайну. «Большинство девелоперов считают возможным ограничиться озеленением, которое требуется по плану Москомархитектуры, а этот план, как правило, сводится к посадке всего нескольких деревьев. По сути, благоустройство территории отдается на откуп жильцам и эксплуатирующим организациям».
Такая ситуация сложилась по нескольким причинам. Во-первых, сказывается нехватка места, особенно в центральных районах города. «В центре площадки очень маленькие, точечные, — поясняет начальник планово-технического отдела компании «КВ Инжиниринг» Александр Гордон. — Садики перед домами, которые раньше организовывали дедушки-бабушки, сегодня заместили стихийно организованные паркинги. Очень высокие цены на землю не дают возможности создать «полноценную» придомовую территорию».
Кроме того, благоустройство просторного двора может существенно повысить себестоимость объекта и не все застройщики считают это рациональным. «Поэтому в Центральном округе использовать свободные площади для организации детского досуга, реализации ландшафтных проектов и обустройства гостевого паркинга не представляется возможным», — поясняет начальник отдела маркетинга «Квартала» Павел Епихин.
Быть или не быть? Этот год уже отметился возрастающим дефицитом новостроек. Казалось бы, в таких условиях об усовершенствовании дворов на рынке жилья можно забыть — и так все объекты уходят. Тем не менее риэлторы говорят о другой тенденции. По мнению брокера отдела городской недвижимости Soho Realty Жанны Золотавиной, в последнее время среди покупателей элитной недвижимости благоустройство территории становится все более значимым фактором. «Это один из наиболее принципиальных моментов в выборе квартиры, — утверждает она. — В 60% случаев клиент обязательно интересуется наличием просторного благоустроенного двора. Это повышает привлекательность проекта и соответственно косвенно влияет на цену жилья».
Некоторые застройщики также соглашаются, что при прочих равных условиях наличие красивого дворика играет все более существенную роль для потенциальных покупателей жилья. Причем не только в категории элитной недвижимости, но и в бизнес-классе. В первую очередь это касается объектов в центре города, где любые зеленые насаждения и зоны отдыха особенно ценны. Поэтому инвестиции в «зелень» могут принести строителям заметную выгоду. «Благоустройство двора обходится застройщику в разумные деньги, причем вложения окупаются сторицей», — полагает генеральный директор управляющей компании «КВ Менеджмент» Марина Галактионова. Для многих покупателей вид из окна является одним из основных факторов, влияющих на принятие решения о покупке квартиры. И чем вид лучше, тем быстрее продается жилье. Кроме того, как поясняет управляющий директор Blackwood Марина Маркарова, «благоустроенная территория — это имиджевый фактор, который повышает статус и позволяет застройщику оправдать высокую стоимость квартиры». Опрошенные «Ф.» эксперты считают, что уникальный ландшафтный дизайн придомовой территории позволяет повысить цену квартир на 15-20%.
В связи с этим уже сейчас некоторые девелоперы пересматривают свой подход к объектам и начинают уделять благоустройству двора не меньшее внимание, чем самому зданию. «Сегодня застройщику достаточно трудно выделиться из общего ряда аналогичных компаний, поэтому мы вынуждены искать новые ходы, привлекающие внимание потенциальных клиентов. Ландшафтный дизайн и благоустройство входит в их число, — рассказывает Максим Привезенцев. — Постепенно это должно стать общим правилом, одним из требований, которое предъявляют к жилью не ниже бизнес-класса. Вот тогда любой новый застройщик, желая попасть в данный сегмент, будет вынужден соблюдать определенные стандарты озеленения и ландшафтного дизайна, как это сейчас делается при создании инженерии и инфраструктуры, остекления, установке вентиляционного и лифтового оборудования».
Однако для жилья эконом-класса применимы те же принципы. «Небрежность по отношению к придомовой территории недорого жилья — это «потерянные» деньги для девелопера, — считает Владимир Кудрявцев. — Подойдя более продуманно и внимательно к обустройству двора, строитель мог бы зарабатывать, объективно повышая цену квартир. При этом привлекательность такого дома в глазах потребителя не уменьшилась бы — он готов платить за жилье в случае, если оно удовлетворяет его представлениям о комфортной среде для жизни».
Подобные примеры уже есть. Например, район Куркино изначально застраивался домами повышенной комфортности, но без соответствующего благоустройства территории. «В районе были запланированы большие дворовые пространства, но без продуманного их заполнения и озеленения. Это привело к тому, что там образовались огромные пустыри, — рассказывает первый заместитель генерального директора Института экологии города Анна Курбатова. — Естественно, это отталкивало покупателей жилья, и у риэлторов, работающих с этим районом, продажи продвигались не очень хорошо». Институту экологии города было поручено разработать проект благоустройства внутридворовых территорий и территорий общего пользования. «Мы разбили все пространство на несколько функциональных зон, в каждом микрорайоне выделили детскую, спортивную, прогулочную зоны, зоны бульваров, скверов, парков, — поясняет Анна Курбатова. — Была создана продуманная система движения пешеходов: например, мы смоделировали дорожки именно той ширины и в тех местах, где людям будет удобно ходить — в дом, магазин, на остановку транспорта». Кроме того, в Куркино сформировали искусственный рельеф — насыпные горки из грунта, извлеченного из строительного котлована. Зимой с этих горок катаются на санках дети, а летом — роллеры. Все преобразования района были сделаны с минимальными затратами. «Главным условием благоустройства стали не дополнительные расходы, а продуманная концепция», — считает Анна Курбатова. Зато ситуация с продажами в Куркино после проведенного благоустройства, по данным Института экологии, изменилась коренным образом.
Парк в интерьере
Примеры просторной придомовой территории можно увидеть в домах «Онегин», Lake House, La Defence, «Опера Хаус». Некоторые жилые комплексы этого уровня используют в оформлении своей территории близлежащие скверы или парки. Например, в жилом комплексе «Ближняя дача» внутренний двор оформлен вокруг вековой липовой аллеи. А при благоустройстве «Усадьбы Трубецких» был использован великолепный парковый комплекс XVII века. Lake House расположен в природоохранной зоне реки Сетунь и имеет собственный выход к живописному озеру и причал. Просторная территория около «Венского дома» оформлена коваными скамейками, фонтаном и розарием. Там можно увидеть скульптуры венских композиторов вокруг фонтана, аккуратно подстриженные деревья, мощеные дорожки, детскую площадку. В «Кристалл Хаусе» придомовая территория богато оформлена экзотическими растениями. На территории дома в Бутиковском переулке есть водопад.
Нестандартный подход
Оригинальную концепцию придомовой территории представляет новый элитный проект «Английский квартал», который будет возводиться на Мытной улице. Одним из отличий «Английского квартала» от других жилых зданий в центре города является огромный внутренний двор. В нем будет создана зона отдыха с фонтаном и альпийскими горками, детскими площадками, кафе с летними террасами и английским пабом. Осью двора является 200-метровая прогулочная зона. Внутренний пассаж украшается статуей «мистер Winston» — шутливый собирательный образ английского аристократа. Примечательными объектами являются жилые комплексы на Минской улице. Так, на территории комплекса «Золотые ключи — 1» находится теннисный корт и небольшое футбольное поле. В «Золотых ключах — 2» расположен заповедник, где на двух гектарах проживают свыше 20 видов животных и птиц.
Журнал «Финанс.» №14 (151), 10-16 апреля 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.