По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), ипотечные кредиты в России выдают 350 банков. По сравнению с началом 2005 года количество кредиторов увеличилось на 40%. В Москве ссуды на покупку недвижимости предлагают 72 банка. В первой половине этого года в России было выдано почти 80 тыс. ипотечных займов, из них на долю столицы приходится 30%.
Однако пока только 8-15% (по разным оценкам) сделок на рынке жилья совершается с помощью ипотеки. За кредитом не приходят 40-70% заемщиков, чьи заявки были одобрены. Причины — отсутствие подходящих объектов и рост цен. Весной они стабильно росли на 8-10% ежемесячно, и только летом рост замедлился до 4-5%.
Последние месяцы конкуренция на рынке ипотеки обострилась. Новые предложения для заемщиков появляются на рынке чаще, чем меняется погода. По данным МАИН, с начала прошлого года ставки по рублевым кредитам снизились на 1,94% для заемщиков, чей доход можно подтвердить официальными справками, и на 1,3% — для неподтвержденных доходов. По валютным кредитам аналогичные показатели составили 1,53 и 1,85% соответственно. Средние ставки на рынке для заемщиков с «серыми» доходами (таких большинство) — 11% в валюте и 13% в рублях. Обострение конкурентной борьбы вынуждает банки прилагать все больше усилий для привлечения клиентов.
Модные тенденции. Наиболее популярное нововведение последних месяцев — ипотека без первоначального взноса (ПВ). Первый шаг в этом направлении сделал Банк Москвы, отменив в июне ПВ на три месяца. Его примеру в июле последовал Национальный резервный банк (НРБ), где эксперимент продлится 60 дней. «Внешторгбанк — розничные услуги» (ВРУ) пошел еще дальше и не стал вводить ограничения по срокам, отменив ПВ при покупке жилья на вторичном рынке. Как уверяют в банке, без первоначального взноса ссуды можно будет взять по тем же ставкам, что и со взносом. Программа действует не только в Москве, но и в Екатеринбурге, Красноярске, Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде, Петербурге и Ленинградской области.
Учитывая рост цен на недвижимость, банки зачастую ничем не рискуют, отменяя или снижая первоначальный взнос. Ведь всего за два месяца квартира в Москве в состоянии подорожать на 10-20%, то есть на размер обычного ПВ. Если заемщик вдруг перестает обслуживать долг, банк без проблем сможет продать квартиру. Клиент внакладе тоже не останется. «После расчетов с кредитором заемщик имеет возможность оставить у себя сумму, превышающую его финансовые вложения в данную квартиру», — уверяет заместитель председателя совета директоров «Фосборн Хоум» Василий Белов. Впрочем, большинство ипотечных клиентов расплачиваются в срок. За последние три года процент невозвратов по ипотечным кредитам составил менее 1% — это намного меньше, чем по другим видам банковских ссуд.
Другое любопытное предложение — отсрочка погашения ПВ. В июне подобную услугу предложил банк «КИТ Финанс». Оплатить 20% стоимости приобретаемой квартиры или дома заемщик может через шесть месяцев после получения кредита. Такой способ подходит тем клиентам, у кого уже есть в собственности какая-то недвижимость, но они хотят улучшить свои жилищные условия. Клиент может переселиться в новую квартиру, а уже потом заниматься продажей старой.
Еще одна «модная» тенденция — перекредитование заемщиков. Они берут ссуды в одном банке для досрочного погашения задолженности в другой кредитной организации. Это предлагают сделать Райффайзенбанк, Международный ипотечный банк, «КИТ Финанс», НРБ, ВРУ.
Кроме того, все больше банков выходит на рынок загородных домов и новостроек. По данным МАИН, почти в два раза увеличилось количество финансовых институтов, кредитующих покупку загородных домов. Примерно так же выросло количество кредиторов, предлагающих ломбардные программы под залог имеющейся недвижимости.
«Все большее количество людей обнаруживают: ипотека стала им доступна, — говорит андерайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. — Мы сейчас связываемся с клиентами, которые обращались к нам за консультацией год назад, но тогда мы не смогли им ничем помочь; теперь же ситуация на рынке многим позволяет взять ипотечный кредит». По мнению Василия Белова, практически любой человек, который обладает достаточным доходом, подтвержденным в той или иной форме, сегодня может претендовать на получение жилищного займа.
Опасные связи. Однако доступность ипотеки приводит и к негативным факторам. Основная опасность — значительное увеличение спроса на недвижимость. Ведь адекватного увеличения предложения не происходит. Впрочем, в Московской гильдии риэлторов долю ипотечных сделок на рынке недвижимости считают небольшой — 5-8%. Как уверяет президент ассоциации Анна Лупашко, «это слишком незначительно, чтобы оказывать влияние на рост стоимости жилья». Однако другие эксперты отмечают: достаточно сложно определить ту «критическую массу» ипотечных сделок, по достижении которой ипотека становится катализатором роста цен. Подобных исследований нет, и на этот счет можно только строить догадки. Скорее всего это произойдет, когда на любую квартиру на равных правах смогут претендовать как обычные покупатели, так и ипотечные заемщики. На вторичном рынке жилья такая ситуация уже фактически сформировалась. Банки по-прежнему не кредитуют дома, предназначенные на снос и с деревянными перекрытиями, однако других серьезных ограничений нет. Даже квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (их продавцы должны платить налог, поэтому хотят указывать в договоре фиктивную стоимость квартиры, на что многие банки раньше не соглашались), уже доступны для ипотечных заемщиков («Ф.» № 14). С новостройками сложнее: лишь немногие банки рискуют выдавать ссуды на покупку жилья, которого еще не существует.
Банковская «гонка» за клиентами постепенно изменит расстановку сил на рынке. По словам Василия Белова, если два года назад безусловным лидером по объемам ипотечного кредитования был Сбербанк России — ему принадлежало более 70% рынка, то сегодня, несмотря на рост объемов, доля «Сбера» постепенно снижается. «Недавно вышедшие на рынок банки активно отщипывают кусок общего пирога, предлагая минимум требований и ограничений как к заемщикам, так и к приобретаемым объектам недвижимости», — отмечает Павел Комолов.
Как уверяет генеральный директор МАИН Татьяна Никитина, в этом году в число лидеров выдвинулись те банки, которые еще в конце 2005 года не могли даже считаться серьезными конкурентами. «Изменения произошли кардинальные, — рассказывает Татьяна Никитина, — например, Москоммерцбанк по итогам первого полугодия текущего года занял пятое место по объемам ипотечного кредитования, а в прошлом году он не входил даже в тридцатку сильнейших». Определенную роль сыграла гибкая политика банка. Москоммерцбанк — один из немногих финансовых институтов, кто открыто декларирует свое согласие занижать в договорах купли-продажи стоимость квартиры.
Помимо либерализации условий кредитования перестановке сил может поспособствовать активизация ипотечных брокеров и дочерних структур иностранных банков. Сегодня кредит на покупку, скажем, автомашины можно получить в автосалоне, где установлены банковские терминалы. Можно предположить, такая же тенденция будет наблюдаться и на рынке ипотечного кредитования: аналогами автосалонов будут выступать ипотечные брокеры и риэлторы.
Кредиты на покупку жилья предлагают многие иностранные «дочки», в их числе Первый чешско-российский банк, «АйСиАйСиАй — банк Евразия», Мичиноку-банк. «Зарубежные банки приходят с дешевым деньгами и развитыми технологиями, а это вынуждает отечественные кредитные институты менять свои валютные продукты на рублевые и уходить в регионы», — уверяет руководитель клиентского управления компании «Мой дом» Юлия Пузакова.
Массовый развод. Будущее ипотеки не столь радужно: на последнем заседании комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) высказывались опасения, что выдача жилищных кредитов может вообще прекратиться.
Одна из причин — поправки в Жилищный и Гражданский кодексы, принятые Госдумой в первом чтении 28 июля. Предлагается запретить отчуждать жилое помещение, если в нем проживают бывшие члены семьи собственника. До тех пор, пока перед ними хозяин жилья не выполнит имеющихся обязательств, возникших либо по решению суда, либо в соответствии с законом. «Проблема в том, что к этой формулировке нет никаких уточнений, — поясняет партнер юридической компании «Лигас» Анна Кожушко. — В соответствии с каким законом возникают обязательства? Это можно трактовать по-разному. Например, прописка определяет законное право человека на проживание по конкретному адресу. И это может стать поводом для обременения собственника жилплощади обязательствами перед всеми, кто прописан в его квартире». При таком толковании невозможно будет изъять квартиру у неплательщика, если там прописана его бывшая жена, так как сначала он должен обеспечить ее другим жильем или дать на него деньги. Это сводит на нет преимущества закона об ипотеке, который дает право банку в случае дефолта заемщика продать заложенную квартиру (вне зависимости от того, кто там прописан) и погасить ссуду. Если же кредитору придется дожидаться, пока неплательщик выполнит все свои обязательства, это может длиться до бесконечности и о долге можно будет просто «забыть».
Участники заседания сошлись на том, что данные поправки ни в коем случае не должны пройти. Если же они вступят в силу, как предполагает председатель ипотечного комитета АРБ, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин, ипотечные заемщики начнут в массовом порядке разводиться. Люди намеренно будут «рушить» семьи, чтобы не платить по кредиту. В результате банки либо вообще перестанут выдавать ипотечные ссуды, либо вынуждены будут поднять ставки для покрытия возросших рисков.
Угрожает развитию рынка и неясность с налогообложением операций по продаже ипотечных закладных, что помогает привлечь дополнительные ресурсы для выдачи новых ссуд. Сейчас все средства, полученные банком от продажи закладной, считаются доходом и облагаются налогом на прибыль по ставке 24%. Уплата же налогов, по словам президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, делает бессмысленной с финансовой точки зрения саму операцию по оформлению закладной и соответственно ее продажу.
И хотя пока ни у одного банка не возникало неприятностей с фискалами по данному поводу, если возникнет хоть один такой прецедент, выдача кредитов на покупку жилья может прекратиться. Или же они подорожают настолько, что их никто не будет брать. Банкиры предлагают внести поправки в Налоговый кодекс, которые бы разрешили эту проблему и освободили кредиторов от уплаты налога на прибыль со всей стоимости проданной закладной.
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНИХ СТАВОК ПО ИПОТЕКЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ, %
Период
Рублевые кредиты для заемщиков с подтвержденными доходами
Рублевые кредиты для заемщиков с неподтвержденными доходами
Валютные кредиты для заемщиков с подтвержденными доходами
Валютные кредиты для заемщиков с неподтвержденными доходами
Первый квартал 2005 года
15,34
15,60
12,23
13,35
Первый квартал 2006 года
13,40
14,30
10,70
11,50
Изменение с начала 2005 года
-1,94
-1,3
-1,53
-1,85
Источник: МАИН
«Многие банки будут сильно разочарованы»
ИГОРЬ КУЗИН, председатель совета директоров банка «Дельтакредит»:- Ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/20. Особенно когда это касается развивающихся стран. А российский рынок, хотя и глубок, вряд ли сможет справиться со всем объемом рефинансирования ипотечного кредитования. Поэтому многие банки — те, где первоначальный взнос меньше 20% или ссуды выдаются заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы, когда придет время привлекать большие суммы денег. Со временем игроки, не способные удерживать качественный портфель, будут «вымываться» с рынка. А те, кто умеет управлять рисками, останутся. То есть постепенно ситуация сама собой выровняется — это произойдет, когда бизнес станет массовым и портфели всех ипотечных банков пересекут критическую точку в $100 млн. Думаю, сегодняшняя тенденция будет продолжаться еще около года. Правда, если не сработают какие-нибудь другие факторы. Например, общая ликвидность в банковском секторе. Ведь сейчас кредитование в основном идет не за счет запланированных «длинных» денег, а за счет собственных средств, краткосрочных депозитов. Но мы все знаем, как чутко российская банковская система реагирует на любое исчезновение ликвидности. Независимо от того, связано ли это с иностранными инвесторами, налоговыми платежами, изменением политики ЦБ, любыми слухами. Сегодня ситуация сложилась очень благополучно. Хотя конъюнктура меняется очень быстро.
«Ставки приближаются к своему минимуму»
ЙОХАНН ЙОНАХ, председатель правления Райффайзенбанка:- В последнее время на российском ипотечном рынке появилось много новых игроков. Чтобы привлечь потенциальных клиентов, «новички» часто предлагают более привлекательные условия, чем банки, давно работающие с ипотекой. Более того, рост цен на рынке недвижимости и ограниченное предложение сокращают количество клиентов, имеющих возможность взять кредит и купить недвижимость. Отчасти такое снижение компенсируется ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. Сегодня многие банки фактически конкурируют за небольшое число клиентов. В такой ситуации можно только порадоваться за потенциальных заемщиков, для которых условия получения ипотечных кредитов становятся все более привлекательными. Однако снижение размера первоначального взноса — временное явление, связанное с ситуацией на рынке недвижимости. Это целесообразно только в условиях быстрого роста цен на жилье. Что же касается ставок, то они приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут. Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели. Основной проблемой развития ипотеки в России продолжает оставаться достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья.
«Это прямая дорога к массовым невозвратам»
ДМИТРИЙ МОХНАЧЕВ, член правления Международного московского банка:- Среди банков идет борьба за долю на рынке. А поскольку рынок сейчас очень тяжелый, все пытаются сделать свой продукт как можно более привлекательным. В начале года обычно идет затишье, а к концу первого квартала кредитные организации уже начинают понимать — вписываются они в свои планы или нет. В этом году весной стало ясно — продукт идет с большим трудом, поэтому банки стали предпринимать какие-то действия для повышения продаж. А потом начинается цепная реакция. Если один из крупных игроков что-то меняет, то и другие вынуждены предпринимать адекватные меры — для защиты своих позиций на рынке. Согласен, есть опасность, что эта гонка может закончиться плохо. Особенно если говорить о выдаче кредитов без первоначального взноса. Рынок недвижимости явно перегрет — об этом все говорят. Если начнется сдувание этого пузыря, то обеспечение по кредиту станет меньше, чем сам кредит. А это прямая дорога к массовым невозвратам. Когда сумма залога становится меньше, чем объем твоего долга, клиентам хочется прийти к кредитору и положить ему на стол ключи: забирай. Ипотека не является особым видом кредитования, где риск дефолтов по кредитам минимален, как считают многие. Если жилье у человека единственное — да, он будет за него держаться. Но, как показывают наши наблюдения, сейчас очень много клиентов приобретают квартиру не потому, что им негде жить. Они просто инвестируют свободные деньги — таких заемщиков у нас не меньше 10%.
Журнал «Финанс.» № 30 (167) 7-13 августа 2006 — Банки
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.