Как показывает практика, подмосковные власти все чаще повышают нагрузку на застройщиков в виде дополнительных обременений, либо увеличивая долю квартир, подлежащих передаче городу, либо заставляя застройщика вкладывать значительные средства в прокладку новых коммуникаций. В некоторых районах Подмосковья уже сейчас отсутствует возможность подключиться к электросетям – нет не только необходимых мощностей, но и зачастую самих сетей. Острее всего эту нехватку испытывают на себе строители, которые часто не могут подвести к уже построенным домам свет, воду, газ, и покупатели новостроек, вселяющиеся в дома с риском для здоровья.
По словам девелоперов, получение ими технических условий сопряжено с большим количеством обременений: доходит до того, что застройщик вынужден прокладывать электротрассы, канализацию, строить котельные и трансформаторные станции за свой счет даже в том случае, когда изначально эти обременения в инвестконтракте с администрацией не значились. Как показало расследование, проведенное «Ф.», эти и другие проблемы стали причиной ряда конфликтов между строителями и местными администрациями в Подмосковье.
Без света и воды. Когда в 2001 году СФК «Реутово» и администрация Балашихинского района подписывали инвестиционный контракт на строительство нового микрорайона («Южный» – мкр. 27а), и инвесторы, и местные власти с воодушевлением рассказывали о перспективах нового жилого комплекса. Ожидалось, что этот жилой массив станет первой ласточкой в строительстве микрорайонов в ближнем Подмосковье и будет состоять из 16 зданий (общей площадью 300 тыс. кв. метров) и объектов инфраструктуры (детские сады, школы, гаражи, торговые и культурно-развлекательные центры). Реклама Московского агентства недвижимости (в состав которого и входил инвестор – СФК «Реутово») гласила, что сдача всего жилого комплекса намечена на 31 декабря 2004 года.
Сегодня новый микрорайон стал для большинства вложивших свои деньги граждан головной болью. Только покупатели двух корпусов (1 и 2-го) смогли получить ключи и въехать в свое жилье после длительной борьбы и хождений по различным инстанциям. Да и сказать «это мое жилье» они пока не могут – люди живут по временным ордерам, не имея возможности оформить на себя квартиры, несмотря на то, что акт госприемки корпусов 1-3 был подписан еще в декабре 2004 года.
«Мы не можем оформить документы на квартиру, а условия жизни в новых домах с трудом можно назвать человеческими, – говорит один из жителей микрорайона. – Электричество в обоих корпусах подведено по временной схеме и постоянно отключается, а вместе с ним прекращается и поступление воды, высоковольтный кабель проложен по земле, что просто опасно для жизни людей». Перспектива провести зиму без света, тепла и воды жителям совершенно не нравится. Но что остается делать, если местные власти и инвесторы никак не могут разобраться кто, кому и что должен?
Не поделили. Отношения между местной властью, СФК «Реутово» и ДСК-1 обострились в начале 2005 года, когда на свет появилось постановление администрации Балашихинского района, по которому все строительные работы по микрорайону 27а были запрещены. В качестве обоснования этого шага представители местной власти называли отсутствие прав у генерального инвестора (СФК «Реутово») и застройщика (ДСК-1) на продолжение возведения жилых домов и коммуникаций. Кроме того, проведенная городской прокуратурой проверка показала, что уже построенные корпуса (1, 2 и 3-й) были приняты в эксплуатацию без завершения всех работ, предусмотренных проектной документацией. По результатам проверки глава Балашихинского района Владимир Самоделов принял новое постановление, которое отменяло подписанные им же постановления об утверждении актов приемки.
По официальной версии, «администрация и инвестор не смогли найти взаимопонимания в вопросах о сроках финансирования и строительства объектов социальной и инженерной инфраструктур». Каждая из сторон старалась обвинить оппонента в нарушении условий контракта.
Несмотря на заключение дополнительного соглашения между администрацией и СФК «Реутово», согласно которому инвестор обязался профинансировать проектирование и строительство школы и двух детских садов и котельной, ситуация для жителей микрорайона мало изменилась. Оба участника конфликта настаивают на выполнении обязательств оппонентом и не спешат исполнять свои собственные. Не очень помогло и подключение к переговорам представителей Минмособлстроя.
Со стороны СФК «Реутово» в адрес местной администрации высказывались следующие претензии: последняя не выполняет обязательств по предоставлению земельных участков (к примеру, 3-й корпус сдан в декабре 2004 года, но инвестор так и не получил договора аренды); несмотря на перечисление денег, построенные дома до сих пор не обеспечены электричеством; администрация не определилась с заказчиком инженерных сетей, а другие соинвесторы не выполняют графиков финансирования внеплощадных сетей и коммуникаций.
Власти же обвиняли инвестора в том, что он не выделил долю квартир городу, причитающуюся по инвестконтракту и не выполняет обязательств по финансированию социальных объектов – двух детских садов и школы. Покупателям квартир все эти споры «хозяйствующих субъектов» надоели. Они давно выполнили свои обязательства, выплатив полную стоимость жилья. Однако обращения, направленные инициативной группой соинвесторов в прокуратуру, администрацию президента, в Правительство РФ и Московской области, каких-то действенных результатов не приносят: чиновники как обычно отделываются разного рода отписками. Дольщики не исключают, что в том случае, если никаких изменений не произойдет, они подадут коллективный иск как на инвесторов-застройщиков, так и на администрацию района.
Проданные дважды. Судя по всему, финансовыми спорами между СФК «Реутово», ДСК-1 и местной администрацией круг проблем не ограничивается. Когда корпуса 1-3 были построены, выяснилось, что на некоторые квартиры претендуют по два кандидата на вселение. По информации представителей инициативной группы, вина за двойные продажи лежит на администрации города. Свою долю квартир, предназначенную для продажи участникам программы «Молодая семья» и очередникам, готовым на условиях рассрочки приобрести квартиры, администрация поручила продать Московскому агентству недвижимости, что тот и сделал. Эти же квартиры были проданы «молодым семьям» и очередникам через МУП «Инвестиционно-строительный центр».
Когда факт двойных продаж открылся, власти обвинили в этом инвесторов и риэлторов. Однако после того как информация о случившемся была опубликована в СМИ, пошли на мировую с покупателями квартир. Участникам программы «Молодая семья» сначала предложили переписать договор, предложив аналогичные квартиры в других домах, ожидание сдачи которых могло затянуться на 2-3 года. Кроме того, за новые квартиры пришлось бы существенно доплатить. Ни у очередников, ни у «молодых семей», многим из которых пришлось брать кредиты и ссуды на квартиры, таких денег не было, и они отказались от «щедрого» предложения администрации. Позже власти предложили более приемлемый вариант – квартиры в 4 и 11-м корпусах, строительство которых близко к завершению, а доплата не требуется. В этих корпусах, которые строит ДСК-1, доли города нет, поэтому не ясно, каким образом власти будут договариваться с застройщиком о выделении городу дополнительных квартир и договорятся ли вообще. Срок действия предварительного соглашения о намерениях, которое с администрацией подписали «молодые семьи» и очередники, заканчивается 1 ноября 2005 года. По информации представителей инициативной группы, до этого срока местная власть обязалась урегулировать все вопросы с ДСК-1 и предложить покупателям квартир подписать дополнительное соглашение, по которому они получают права на квартиры в новых корпусах. И хотя до истечения срока остается совсем немного времени, администрация не спешит заключать допсоглашения с обманутыми покупателями.
Заложники. Не менее серьезные претензии к застройщикам и местной администрации есть у жителей микрорайона «Ольгино» в городе Железнодорожный, строительство которого ведет «Главмосстрой» и СПК «Развитие». Здесь разногласия начались после смены главы местной администрации.
Инвестиционный контракт на строительство жилого комплекса «Нефтяник» (позже – «Ольгино») был заключен в 2001 году между главой городской администрации Натальей Крюковой и представителями СПК «Развитие» (инвестор) и компанией «Инвестстройком» (управляющая компания). По дополнительному соглашению между сторонами доля СПК «Развитие» составила почти 99,3% квартир, а «Инвестстройкома» – 0,7% квартир. Удивительно, но город по данному соглашению получал на свой баланс лишь инженерные сети, сооружения и межквартальные дороги. Объяснить сейчас щедрость администрации довольно сложно, но нового главу города Бориса Жиркова ситуация с застройкой микрорайона «Ольгино» не устроила.
Между ним и застройщиками возник спор по поводу выполнения инвестконтракта в части строительства инженерных коммуникаций и ряда объектов соцназначения, а заложниками этих разногласий стали более тысячи соинвесторов, купивших квартиры в корпусах второй очереди (№ 21, 23, 28, 29).
Все четыре корпуса были построены в 2004-2005 годах, но, за исключением заселенного 28-го корпуса, соинвесторы не могут получить квартиры до подписания главой города акта о вводе зданий в эксплуатацию. При этом сдача домов была запланирована на третий-четвертый квартал нынешнего года. Однако сейчас в «Главмосстрое» и СПК «Развитие» дольщикам говорят, что реально жильцы смогут заселиться лишь весной будущего года. Жители домов первой очереди (корпуса № 19, 20, 22, 24-27) уже больше года пишут письма во всевозможные инстанции с требованием обеспечить нормальное снабжение микрорайона теплом, водой и другими коммунальными услугами, а также устранить строительные недоделки.
Позицию администрации города озвучил в конце сентября Борис Жирков, заявивший, что он «не станет подписывать акты приемки новых корпусов до тех пор, пока инвесторы не построят в районе все необходимые инженерные коммуникации, а также школу, два детских сада и котельную». Застройщики выполнять требования администрации не торопятся: пока строительство коммуникаций идет крайне медленно, дома подключены по временным схемам, а по другим объектам инфраструктуры нет даже проектной документации.
Администрация Московской области после голодовки щербинских соинвесторов активно взялась наводить порядок в своем строительном хозяйстве. Правда, исключительно под флагом борьбы с недобросовестными застройщиками (см. № 36). Вины глав местных администраций в возникновении проблем у дольщиков областные власти пока не видят. Это значит, что подобные проблемы в будущем могут возникнуть и у других строительных компаний. Тем более что местная власть периодически переходит из одних рук в другие, чего не скажешь об ответственности администраций за взятые на себя обязательства.
Журнал «Финанс.» №39 (127) 24-30 октября 2005 – Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.