Ноябрьские праздники – три дня – «съели» примерно 20 тыс. рублей. В этот раз постарались и нагулялись так, что потраченных денег не жалко. До сих пор не жалко, хотя середина месяца намекает на неизбежность кассового разрыва в семейном бюджете. Это явление преследует нас уже полгода. Но все могло быть гораздо драматичнее. Если бы на нас висел ипотечный кредит.
Признаться, в позапрошлую пятницу коллега, решившийся на ипотеку, на некоторое время вернул меня к размышлениям о собственном квартирном вопросе. Я погрузился в расчеты.
Итак, я рассматриваю только столичные варианты. Это не снобизм, просто не могу себе позволить полжизни проводить в дороге на работу и с работы. В скорое решение транспортных проблем мало верится, куда вероятнее полнейший коллапс и сюрреализм кортасаровского «Южного шоссе» на подмосковных трассах. Следовательно, если отбросить такие экстремальные варианты, как «хрущевка» в Капотне, то минимальная цена «однушки» – $130 тыс. Предположим, каким-то чудом я сразу нахожу $40 тыс. наличными для первоначального взноса, остальные $90 тыс. мне ссужает банк. Пусть под 11% годовых, скажем, на 10 лет. Стало быть, ежемесячно нам придется расставаться примерно с $1240 (при аннуитетных платежах). В общей сложности за 10 лет я отдам банку $148,8 тыс. Плюс первоначальный взнос, который сразу же получит продавец жилья, – $40 тыс. Плюс страховка (а как же без нее) – примерно $7 тыс. Итого $195,8 тыс.
А что мы имеем сейчас? За свою съемную «однушку» я плачу $450 в месяц. Предположим, аппетиты ее хозяина будут расти на все те же 11% в год (вряд ли быстрее). Это означает, что 10 лет проживания встанут мне примерно в $90,3 тыс. То есть разница в расходах на съемное и «собственно-ипотечное» жилье за 10 лет приблизится к $105,5 тыс., что сопоставимо с нынешней стоимостью квартиры. А теперь допустим, что я не транжира, а аккуратный накопительный инвестор и разницу между гипотетическим аннуитетным платежом и ежемесячной квартплатой размещаю опять-таки под 11% в пополняемом вкладе. В этом случае «экономия» составит примерно $117,3 тыс. при условии, что стоимость найма увеличивается раз в год. Ба! Да я совсем забыл про «внезапно свалившиеся» $40 тыс. первоначального взноса. Их мы тоже инвестируем под 11% годовых, и через 10 лет они превратятся в $113,6 тыс. С учетом того, что нам не нужна ипотечная страховка, можно смело «округлять» эту сумму как минимум до $123 тыс.
Подводим черту. В случае с ипотекой мы получаем расходы в $195,8 тыс. плюс квартиру стоимостью $369,1 тыс. (условимся, что цены на недвижимость растут на все те же 11% в год). Наем жилья дает накопления в $240,3 тыс. и затраты на проживание в $90,3 тыс. Чистый ипотечный эффект составляет, таким образом, $173,3 тыс., финансовая эффективность найма – $150 тыс. Если же учесть дополнительные издержки при покупке жилья, а также расходы на ремонт (в случае съемной квартиры речь идет о косметическом, новая же потребует капитального), то возникшая разница ($23,3 тыс.) нивелируется. Да и сама по себе она не такая уж существенная на десятилетнем-то горизонте.
Но это некие идеальные условия. К реалиям возвращает вопрос о первоначальном взносе. Лично для меня $40 тыс. – пока неподъемная сумма. В течение 2–3 месяцев я могу высвободить не более $10 тыс., в лучшем случае еще столько же «бесплатно» одолжат родственники, но скорее всего не более чем на пару лет. Остальные придется занимать под процент, и что-то мне подсказывает, немаленький – 19% годовых как минимум. Таким образом, первые два года жить мы будем буквально впроголодь. $1240 – аннуитетный платеж по ипотечному займу. $417 – сумма, которую надо ежемесячно откладывать, чтобы расплатиться с родственниками. И в довершение $519 будет пожирать необеспеченный пятилетний кредит. В сумме – $2176. Каждый месяц. В течение двух лет. В последующие три года станет на $417 легче. Все равно не сахар. Конечно, можно предположить, что у меня получится обзавестись квартирой при взносе всего в 10% от ее стоимости, но тогда аннуитетные платежи будут заметно выше ($1612). К тому же едва ли банк ограничится ставкой в 11% годовых.
Я намеренно использую во всех расчетах 11-процентную ставку. Конечно, недвижимость способна дорожать куда быстрее (взять хотя бы данные за четыре минувших года). Но ведь и вложения под 11% весьма консервативны, при желании и должной диверсификации сегодня можно зарабатывать гораздо больше. И без особого риска. Кстати, о диверсификации. Если рассматривать ипотеку и накопления на квартиру как инвестиционный процесс, а я, собственно, так и делаю, то второй вариант выгодно отличает возможность управления рисками. Одолжив деньги у банка и вложив их в недвижимость, я становлюсь заложником этого рынка. А если учесть весьма ограниченную ликвидность обремененных ипотекой квадратных метров, то затея принимает авантюрный облик. Я чужд конспирологии и не слишком интересуюсь теорией «мыльных пузырей», но вполне допускаю, что за 10 лет рынок недвижимости способен пережить и падение, и стагнацию, и взлет. И, быть может, не однажды. И уж точно в самый неподходящий момент. «Классические» же долгосрочные накопления, которые я могу себе позволить, снимая квартиру, легко диверсифицируются, спрятать их от кризисов – задача вполне решаемая.
Вообще же к ипотеке у меня противоречивое отношение. Заемщики – эти «быки» рынка недвижимости – ставят на рост цен. Пусть даже в будущем они не собираются продавать квартиру, но боятся прогадать сегодня. И что меня приводит в ужас, так это их постоянно растущее число. Ставки по кредитам снижаются, требования к «качеству» заемщика отменяются. Но чем доступнее ипотека – тем недоступнее жилье. Законы рынка неумолимы.
И все же надеюсь, мне, «накопителю», шанс решить квартирный вопрос еще представится. Причем совершенно необязательно дожидаться падения цен на квадратные метры или выигрыша в лотерею. Все что требуется – это стабильность, сводящаяся к формуле: «стоимость недвижимости растет не быстрее моих доходов, а прочие рынки способны обеспечить такой же прирост капитала». Возьмем ситуацию равенства темпов. За одну наиусловнейшую единицу примем сумму, которую я в состоянии ежегодно откладывать на квартиру и которая эквивалентна некоему проценту от моей зарплаты. Допустим, сегодня интересующая меня жилплощадь стоит 7 таких единиц. По условиям задачи столько же она будет стоить и в любой другой период накоплений. Значит, инвестируя по одной условной единице в год при ставке, равной приросту цен на недвижимость, через семь лет я преспокойно обрету свое собственное, ничем не обремененное жилье. Хотя и ипотека в таких близких к идеальным условиях становится вполне реальной.
Журнал «Финанс.» №44 (181) 13-19 ноября, 2006 – Ф. рублёв
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.