Один в поле не инвестор

Из существующих семи категорий земель на долю сельскохозяйственных угодий приходится около 38,7%, земли поселений занимают 11%, промышленности — 7%.

Приобретая земли сельхозназначения под последующее строительство жилья, инвесторы рассчитывают на сверхвысокую рентабельность проекта. «Самый дешевый способ — сменить назначение на участки для личного подсобного хозяйства или под дачное строительство», — говорит заместитель гендиректора компании «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин. Это позволяет перевести земли с минимальными временными и финансовыми потерями, отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, в частности потому, что не приходится оплачивать сельхозпотери. О популярности этой практики свидетельствует и тот факт, что в пределах 10-20 км от МКАД уже практически не осталось непереведенных земель. Появилась и новая схема: инвестор покупает землю, подводит коммуникации, переводит участки под индивидуальное жилищное строительство и продает их без подряда. Например, по Новорижскому шоссе именно по такой схеме появились поселки Freedom, Лесные зори, Липка.

Как и везде, при переводе случаются и проколы. Заместитель руководителя департамента загородной недвижимости отделения «Проспект Вернадского» корпорации «Инком-недвижимость» Антон Минеджян рассказывает о случаях, когда не удалось перевести землю даже при очень большом желании: «Собственники ждали по несколько лет, пытались использовать все возможные средства, но безрезультатно. В основном такие случаи относятся к землям, выделенным в конце 90-х — начале 2000 годов.

Препятствиями для дальнейшей застройки на переведенных землях могут быть ЛЭП, неподходящий состав почв (зыбучие пески, болота), включение участка в проекты развития городов и т. д. «Трудности возможны, — говорит Марина Маркарова, если инвестор изменит вид разрешенного использования на дачное строительство и захочет данный участок застраивать, например, только таунхаусами, которые по своей сути являются малоквартирной жилой застройкой». Поскольку прямого запрета в ФЗ на строительство таунхаусов на землях под дачное строительство нет, Марина Маркарова отмечает, что решение принимается на усмотрение главы округа и глав архитектурных департаментов администраций. Соответственно могут разрешить, а могут и отказать.

Руководитель отдела Управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Елена Новомлинская видит сложность и в том, что в период прохождения всех согласований деньги фактически заморожены: «Клиенты ищут уже переведенную землю под коттеджный поселок или склад. В 90% случаев, если земля не переведена, отказываются: ждать слишком долго и рискованно». Действительно, процедура длится минимум 6 месяцев, а в среднем — полтора года. В это время инвестору-застройщику нельзя согласовывать с государственными органами генеральный план застройки, да и нет уверенности, что решение будет положительным. Гарантий не дают даже «помогающие» руки, «переводчики» — как называют на профессиональном жаргоне лиц, имеющих доступ к администрации.

Ситуацией пытаются воспользоваться и обыкновенные обманщики: «На рынке есть много спекулянтов, обещающих ускорить процедуру или решить проблемы за взятки, но кончается тем, что проекты зависают», — говорит Антон Минеджян. За чиновников никто не может поручиться, даже люди «приближенные», говорят специалисты. Поэтому непереведенные земли не появляются в открытой продаже. «Просто происходит смена владельцев — с одного юрлица на другое. Иначе все происходило бы очень долго: уведомление — комиссия — пресса — открытость. Здесь это никому не выгодно», — сказал «Ф.» на условиях анонимности один из игроков рынка.

Журнал «Финанс.» № 42 (132) 14-20 ноября 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар