Осенний разогрев. Для рынка недвижимости характерны сезонные колебания. В этом смысле ускорившийся осенью рост цен никого не удивил. Если весной-летом квадратные метры дорожали на 1,5-2,5% в месяц, то уже сентябрь принес рост на 3,5%, а октябрь на 4%. Продолжившийся в ноябре рост цен составил по разным данным от 4,5 до 5%. По информации аналитического отдела АН «Савва» средняя цена квадратного метра превысила $2500. Судя по данным аналитиков, максимальный рост стоимости — вплоть до 6-7% в отдельных районах — показали однокомнатные квартиры.
Впрочем, есть и другое мнение. «Сумасшедший спрос мы наблюдаем во всех сегментах рынка, поэтому любая квартира вне зависимости от количества комнат дорожает в месяц на 3-4%», — говорит генеральный директор АН «Лаурел» Ирина Радченко.
Среди столичных округов лидером по дороговизне оказался СЗАО (+6,99%), а наименьший рост был зафиксирован в ЦАО (+3,46%) и САО (+3,33).
Судя по данным специалистов «Савва», из всех категорий жилья быстрее всего дорожало жилье эконом-класса: «кирпичные хрущевки» (+8,12%), «панельные хрущевки» (+6,17%) и «панель с малой кухней» (+6,17%). Меньше всего увеличилась стоимость квартир бизнес-класса: «сталинский кирпич» (+3,85) и «монолитно-каркасные» дома (+3,11%), а также «панельные новостройки» (+2,43).
По данным сайта www.arn.ru, в среднем по рынку цена предложения сегодня составляет $2549 за 1 кв. метр. В панельных домах — $2228. В кирпичных — $2896 за 1 кв. метр.
Предпосылок для снижения цен никто из экспертов рынка сегодня не видит. Скорее наоборот: многие отмечают, что спрос по-прежнему существенно превышает предложение. «Сроки подготовки для выхода на рынок новых объектов существенно затянулись, — говорит директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Кайдо Каарма. — Если девелоперы в ближайшее время не смогут найти выхода из этой ситуации, рост цен на имеющиеся сегодня предложения может достичь 30-40%».
Зима не остудит. Осенью рынок настолько разогрелся, что многие эксперты не ожидают затишья даже в традиционно мертвый январский период. Так, по мнению специалистов УК «Конкордия эссет менеджмент», в первые месяцы 2006 года рост цен будет продолжаться теми же темпами, что осенью (4% ежемесячно), и лишь к середине весны можно ожидать некоторую стабилизацию на уровне 2-процентного прироста. Впрочем, большинство аналитиков придерживаются более консервативной точки зрения: в январе-феврале темпы роста цен не обгонят инфляцию, а ближе к марту «температура» рынка снова начнет повышаться.
Прогнозы темпов роста также разнятся. Судя по обобщенным оценкам, ежемесячный рост может составить от 1,5 до 4% по всем категориям нового жилья. Если верить большинству опрошенных специалистов, наибольшие темпы роста ожидаются в сегменте элитного и жилья эконом-класса. Предположительно ежемесячное увеличение цены в элитном секторе составит 2-2,5% (по отдельным прогнозам 3-4%); бизнес-класс — 1-1,5%; эконом-класс 1-3%.
Некоторые эксперты предрекают квартирам эконом-класса еще большие ценовые перспективы. Так, заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов считает, что в этом сегменте рост цены по отдельным объектам уже в первые месяцы 2006 года может составить 3-4%.
Предсказания обвала рынка в канун 2006 года не так популярны, как год назад. Подобные опасения высказали только специалисты УК «Конкордия эссет менеджмент». По их мнению, кризис может возникнуть как следствие увеличения на рынке доли инвестиционных квартир.
В соответствии с прогнозами средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках к концу марта будет составлять $7000-8000. Представители Vesco Realty рискуют называть более точную цифру — $7340. Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин объявил и максимальную цену на «элитку» — $30 000 за метр.
Специалисты компании «Дон-строй» оптимистично предполагают, что недвижимость «де люкс» в первой половине года подорожает на 25%, во многом за счет сверхблагоприятной конъюнктуры на нефтегазовом рынке. «Во второй половине года рост цен замедлится, и к концу года общее увеличение стоимости составит не более 15%, — предсказывает директор по маркетингу и связям с общественностью компании «Дон-строй» Екатерина Вертячих, — рынок подойдет к психологическому порогу, перевалить через который ему вряд ли удастся».
В сегменте бизнес-класса, по оценкам «Квартала», ценовой диапазон будет находиться в пределах от $2300 до $3500. Другие эксперты более точны: они называют цифры от $2500 до $2900. В отношении эконом-класса расхождения в прогнозах еще более существенны — от $1200 до $2020.
Среди наиболее интересных проектов с точки зрения инвестирования участники рынка называют: «Итальянский квартал» (Долгоруковская ул., 21), жилой комплекс De Luxe на Остоженке, новый комплекс «Коробейники» (Коробейников пер., стр. 7-16), проект «Золотой остров». Тем, кто заинтересован получать доход с аренды, директор московского представительства компании Knight Frank Екатерина Тейн советует обратить внимание на «Венский дом» (1-й Неопалимовский пер., стр. 8-10). Также были упомянуты объекты по адресу: Барыковский пер., вл. 6, стр. 1 и Кутузовский просп., д. 23, Соймоновский проезд, вл. 3.
В категории элитной недвижимости, по мнению генерального директор Vesco Realty Сергея Леонтьева, с точки зрения инвестиций наиболее интересны клубные дома, расположенные в районе Остоженки. «Свободных площадок для строительства здесь уже нет, что гарантирует рост цен как минимум на 25% за год», — утверждает он.
Для инвесторов с ограниченными финансовыми возможностями могут быть интересны города ближнего Подмосковья, такие как Мытищи, Королев, Долгопрудный. Пока здесь сохраняются относительно низкие цены — до $1500 за кв. метр. Но эксперты предполагают, что рост цен здесь может превысить показатели столичных жилых комплексов.
Из перспективных проектов эконом-класса аналитики упоминают новый жилой микрорайон «Волгоградский». По мнению некоторых экспертов, это последний большой проект эконом-класса в Москве. В дальнейшем эту ценовую категорию будет пополнять только точечная застройка.
Праздничная пауза. Большинство экспертов прогнозируют на первые два месяца 2006 года совсем незначительный рост: в пределах 1%. Однако снижения цен ждать не стоит даже в сегменте наименее комфортного жилья (квартиры без балкона, далеко от метро, в непрестижных районах и т. д.).
«В 2005 году на развитие рынка недвижимости больше всего повлияло вступление в силу закона о долевом участии в строительстве, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-недвижимость» Руслан Сейт-Люманов. — Оно привело к резкому уменьшению числа квартир в новостройках и, следовательно — к увеличению темпов роста цен. Многие клиенты тогда приняли решение приобрести квартиру на вторичном рынке».
В среднем эксперты прогнозируют рост в 1,2-1,5% ежемесячно с постепенным увеличением темпов. Вторичный рынок квартир бизнес-класса и элиты по темпу роста будет на 1-2 пункта отставать от новостроек. Правда, специалисты Vesco Realty предсказывают, что к весне, с одной стороны, наиболее ликвидные предложения сохранят рост стоимости в пределах 1-1,5% в месяц, но с другой — цены на квартиры в жилых комплексах, построенных в середине 90-х годов, начнут стагнировать, что будет вызвано выходом на первичный рынок значительного объема предложений. В среднем же рост стоимости предложений бизнес-класса составит 1,2-1,3% в январе и феврале и 1,5-1,6% в марте.
К середине 2006 года специалисты предсказывают выравнивание ценового баланса между первичным и вторичным рынком недвижимости. А специалисты компании Penny Lane Realty предполагают, что по наиболее ликвидным предложениям «вторичка» превысит ценовой уровень новостроек.
Примерная стоимость квадратного метра на вторичном рынке элитного жилья к концу марта составит $8200-8600. В отношении бизнес-класса единого мнения нет: цифры колеблются от $2970 до $3600. А вот прогнозируя стоимость квартир эконом-класса, эксперты проявили редкое единодушие — $2000-2100.
В районной дифференциации цен наметились некоторые перемены. Ряд аналитиков по-прежнему считают, что по дороговизне в будущем году будет по-прежнему лидировать «золотая миля» — Остоженка, Пречистенка, Патриаршие и Чистые пруды, а также Арбат. Но, судя по другим мнениям, акценты сместятся в сторону Замоскворечья и Фрунзенской набережной.
В сегменте бизнес-класса наибольший рост цен ожидается в СЗАО. Эксперты объясняют это тем, что данные районы активно осваиваются девелоперами, к тому же на территории этого округа расположено много парков и водоемов.
По информации ряда аналитиков наиболее динамичный рост цен на жилье эконом-класса будет наблюдаться в районах Строгино и Митино. К 2007 году там должны открыться станции метро, что существенно упростит дорогу до делового центра и улучшит инфраструктуру.
Журнал «Финанс.» № 46 (136) 12-18 декабря 2005 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.