Осенью депутаты Госдумы заявили о намерении ужесточить требования к застройщикам, запретив им привлекать деньги у населения. «Девелоперы фактически кредитуются у дольщиков. Это можно расценить как банковскую операцию, следовательно, банки вполне могут взять на себя функции приема средств у населения и контроля за строителями», – поясняет зампред комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы Павел Медведев. Однако, по его словам, обещанный законопроект не будет внесен на рассмотрение, так как сами банкиры не готовы предложить действенные механизмы по сбору средств дольщиков, да и строители выступили резко против. Депутаты решили более осторожно подходить к этому вопросу, ведь если банки не будут активно предлагать специальные программы, то возможности людей покупать квартиры в новостройках снизятся и дольщики опять пострадают.
Осторожно: деньги. Сами финансисты к единому мнению не пришли. Одни сомневаются в целесообразности брать на себя функцию посредника между строителями и дольщиками, другие, не дожидаясь законопроекта, готовятся предложить программы, по которым потребитель при покупке квартиры в новостройке будет проводить сделку через банк, кредитующий девелопера. «Мы практически готовы к озвученным депутатами предложениям, – заявил начальник управления по работе с предприятиями строительного комплекса Промсвязьбанка Сергей Ермаков, – наша программа устраняет все «серые» схемы. И для кредитной организации все прозрачно, и потребитель имеет полную гарантию получения квартиры, а застройщик кредитуется по пониженной ставке».
Впрочем, не все финансисты считают необходимым лишать девелоперов права самостоятельно распоряжаться деньгами дольщиков. «Такой закон действительно позволил бы полностью вывести строительный бизнес из тени. Правда, на рынке присутствуют как добросовестные, так и недобросовестные застройщики. Предложение депутатов позволило бы застраховаться потенциальным клиентам от деятельности мошенников, а вот компании с хорошей деловой репутацией по большому счету не нуждаются в таких жестких мерах контроля», – считает директор департамента по работе с риэлторами и застройщиками банка «КИТ Финанс» Дмитрий Булычев. Правда, по его мнению, кредитным организациям в любом случае потребуется время для создания специальных подразделений, которые будут осуществлять контроль за строительными компаниями.
Как объясняет директор юридического департамента банка «Дельтакредит» Константин Артюх, в деньгах дольщиков заинтересованы далеко не все финансовые институты, а «только довольно ограниченное число игроков, ведь большинство по-прежнему опасается высоких рисков на первичном рынке недвижимости». Данную точку зрения разделяет директор юридического департамента Юниаструм-банка Станислав Сушко, который добавляет: обычно банки либо кредитуют крупные компании, либо стараются войти в капитал застройщика для контроля над финансированием проектов.
«Предложения депутатов могут заинтересовать тех, кто кредитует застройщиков», – считает он. Правда, как отмечают банкиры, стоимость услуг при покупке квартиры через банк для клиентов будет выше, чем напрямую у застройщика. Сергей Ермаков, напротив, считает: участие кредитной организации не приводит к удорожанию объектов, ведь застройщик получает кредит по ставке на 1,5 процентного пункта ниже обычных предложений, что снижает себестоимость жилья.
Не допустить. По мнению аналитиков, именно строительное лобби и выступило против предложений депутатов. «Строители вряд ли захотят по доброй воле пускать кого-то в собственный бизнес», – уверен Дмитрий Булычев.
Участники рынка недвижимости приводят в ответ собственные аргументы. «Банкам, конечно, выгодно лишить строителей средств дольщиков, ведь это прекрасная возможность увеличить собственные доходы. Но если государство не может контролировать застройщиков в полной мере, то кредитным организациям это тем более не по силам», – говорит заместитель гендиректора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. – Любой дополнительный посредник в цепочке «застройщик-клиент» увеличивает стоимость квартиры и усложняет процесс заключения сделки». Главный юрист Berger & Partners Юлия Кондратенко вообще считает предложение депутатов неуместным, учитывая наличие 214-го закона (о долевом строительстве) и поправок к нему, принятых летом нынешнего года. «В них есть все заградительные меры, способные защитить права дольщиков. Кроме того, банки не являются надзорным органом – они такие же коммерческие организации, как и строительные компании. Регулированием же должно заниматься государство, отслеживая целевой характер трат застройщика», – объясняет она. С этим мнением согласен и руководитель юридической службы управления новостроек «Миэль-недвижимости» Николай Вопиловский: «Продажа квартир – не банковская деятельность, и нет никакой необходимости всех застройщиков ставить в один ряд с неблагонадежными компаниями, которых на рынке единицы. Кроме того, где гарантия, что кредитные организации не будут нарушать обязательств перед клиентами?» Директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров добавляет: «На пути покупателя между его деньгами и квартирой появляется контролирующий орган, который теоретически снизит риски, однако у граждан возникает необходимость проверки самой банковской структуры».
Впрочем, некоторые аналитики заявляют: предложенный депутатами законопроект рано или поздно появится. «С ним дольщики будут защищены, ведь банк начнет следить за ходом строительства, за распределением средств, но не стоит внедрять пока плохо продуманный проект, – уверена директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. – Даже 214-й закон пока работает негладко. Немного спасли ситуацию поправки, но даже они не в силах пока победить инертность большинства игроков, для которых собрать деньги с клиента гораздо легче, чем привлечь кредит». Ситуация меняется медленно, но ряд компаний уже сами готовы отказаться от работы с дольщиками напрямую. Они активно кредитуются через финансовые институты и готовы к тому, что дольщики будут открывать там накопительные счета.
В обход закона. Почти все опрошенные эксперты уверены – если появится закон, запрещающий строителям привлекать средства дольщиков, девелоперы в любом случае найдут способы его обойти, как и закон о долевом участии, который также был призван защитить права потребителей, приобретающих жилье на этапе строительства. Сегодня, по оценкам экспертов, около 90% сделок на рынке совершается в обход 214-го закона. Впрочем, виноваты в этом не столько сами застройщики, сколько система отношений, сложившихся на рынке. Все договоры долевого участия должны проходить регистрацию в регистрационных палатах, но как раз здесь и возникают проблемы: во многих регионах местные службы такие документы не регистрируют. Кроме того, для привлечения средств частных лиц требуется собрать огромное количество документов. В результате строители встают перед выбором: либо все делать по закону, но медленно и дорого, либо по «серым» схемам, но быстро и дешево.
ОСТОРОЖНО: «СЕРЫЕ» СХЕМЫ
Среди «серых» схем, которые используют застройщики для обхода законодательства, чаще всего фигурирует «вексельная».
По ней застройщик выдаст клиенту вексель в обеспечение принятых средств. Но никаких гарантий передачи квартиры по векселю не будет. В том случае, если по тем или иным причинам дом не будет построен, застройщик в лучшем случае вернет деньги. Не защищен покупатель и при заключении предварительного договора купли-продажи. В нем указываются технические характеристики приобретаемого жилья, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или взнос, соразмерный стоимости квартиры. И здесь покупатель формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Активно используется застройщиками и страховая схема. По ней клиент оплачивает часть стоимости квартиры в виде взноса строительной компании, а большую часть средств направляет страховщику, который обязуется покрыть риск неисполнения застройщиком своих обязательств. Однако если квартира так и не будет передана покупателю, взыскать что-либо со страховой компании будет сложно, так как зачастую она оказывается неплатежеспособной.
Журнал «Финанс.» № 41 (178) 23 – 29 октября 2006 г — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.