Самыми яркими событиями на рынке недвижимости минувшего года можно назвать остановку роста цен на квадратные метры в Москве, а также окончательное перенаселение знаменитой Рублевки и как следствие нарастающий интерес обеспеченных москвичей и инвесторов к Новорижскому и другим шоссе. Кроме того, отмечена повышенная активность на рынке коммерческой недвижимости. Спрос на качественные офисные, торговые и складские помещения все еще превышает предложение, и эксперты говорят о перспективности этих сегментов рынка для инвесторов.
Незапланированная остановка. В конце 2003 — начале 2004 года прогнозы аналитиков были крайне противоречивыми: одни говорили о перегретом рынке жилья и неизбежном обвале цен на 20-25%, другие — о неудовлетворенном спросе и дальнейшем подорожании квадратного метра на 20-40% в разных районах города.
На деле за первые четыре месяца прошлого года цены выросли примерно на 18-20% и замерли. А учитывая существенное падение курса доллара, в пересчете на рубли стоимость «квадрата» во втором полугодии даже снизилась на 3-4%. В итоге к концу года квартиры в домах эконом-класса, по данным портала Исследование.ру, предлагались по цене $1415 за квадратный метр, бизнес-класса — по $2115, класса «элит» — по $3745. По оценке аналитика портала arn.ru Андрея Бекетова, в среднем по рынку стоимость квадратного метра жилья в Москве к новому году составляла $1960.
Причин для стагнации было несколько и главная из них — «бунт покупателей». Его первые признаки появились еще в апреле, когда резко стали падать ценовые ожидания клиентов, считает директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Людмила Кондрахина. При этом существенное влияние на покупателей оказали заявления правительства о формировании рынка доступного жилья и развитии ипотеки. По мнению эксперта, они имели скорее спекулятивный характер и только запутали потребителей — те решили, что цены завышены, и отказались от покупки жилья в ожидании его удешевления.
Строители и риэлторы попытались использовать метод «кнута и пряника» и начали то запугивать покупателя грядущим резким повышением цен, то заманивать всевозможными скидками и распродажами. Игры в психологию продолжались вплоть до конца года.
Высшая каста. Покупателя элитного жилья трудно заподозрить в желании сэкономить лишний доллар — на то оно и элитное, чтобы быть дорогим и очень дорогим. Однако и этот сегмент рынка испытывал, судя по всему, некие сложности, о чем косвенно свидетельствовали масштабные рекламные кампании и объявление распродаж квартир.
Формально среднестатистическая цена на «элитку» росла достаточно стабильно в течение всего года. Но происходило это в том числе и из-за появления новых более дорогих объектов. Так, в 2004 году появились предложения стоимостью $20 тыс. за квадратный метр.
Перспективы роста. Прогнозы аналитиков на 2005 год уже не предполагают стагнации. Так, по мнению Андрея Бекетова, наиболее вероятный годовой прирост цен будет находиться в пределах 10-15%. При этом он отмечает, что возможны еще два сценария развития событий, связанных с общеэкономической ситуацией в России. По первому — Минфин в борьбе с инфляцией не допустит увеличения денежной массы, и тогда годовые показатели роста цен на недвижимость могут составить 5-10%. По второму — работа по монетизации льгот, проводимая правительством, может привести к увеличению денежной массы, и тогда годовой рост цен на квартиры может достичь 20-25%.
Представители Vesco Realty прогнозируют оживление на рынке весной 2005 года. По их прогнозам, цены на новостройки будут расти более высокими темпами, чем на «вторичку». Ограниченное количество площадей под элитную застройку в центре Москвы позволяет прогнозировать стабильный рост цен и в этом сегменте рынка. В ближайшие два года, по мнению экспертов, все площади в ЦАО, пригодные для строительства домов клубного типа, будут заняты. Максимальные цены на элитное жилье в 2005 году могут достичь отметки в $25 тыс. за «квадрат».
По данным сайта Исследование.ру, жилье эконом- и бизнес-классов на первичном рынке в течение года подорожает на 13-16%. При этом наиболее активный рост покажут одно- и двухкомнатные квартиры на Северо-Западе, Западе и Юго-Западе Москвы. Самые низкие темпы роста цен возможны в многокомнатных квартирах. На рынке вторичного жилья рост цен ожидается в пределах 11-13% в год. В элитном сегменте, по данным портала, цены могут вырасти на 20-22%.
Все дальше на север. Для рынка загородного жилья 2004 год стал годом бурного роста объемов строительства. Так, если в начале прошлого года эксперты говорили о наличии примерно 200-250 коттеджных поселков в ближнем Подмосковье, то сейчас называются цифры — 400-500. Конечно, речь идет не только о введенных в эксплуатацию объектах, но и о строящихся. Однако тенденция к росту, по мнению экспертов, налицо. И естественно, что это подразумевает расширение границ, в которых строятся коттеджи. Так, в прошлом году риэлторы и строители начали говорить о появлении поселков на расстоянии от 30 до 100 километров от МКАД. То есть загородное жилье все дальше удаляется от Москвы. Причина — отсутствие свободных участков в престижной 30-километровой зоне.
По этой же причине растет спрос на землю по Новорижскому, Калужскому и Дмитровскому шоссе, а также по другим шоссе западного, северо-западного и северного направлений. На популярнейшей Рублевке попросту не осталось места. И продающиеся там участки становятся штучным товаром, цена на который определяется скорее психологическими и эмоциональными факторами, нежели экономической обоснованностью. Так, например, в сентябре там был продан участок по цене $100 тыс. за сотку.
Что касается других направлений, то цена земли под строительство может колебаться от $2 тыс. за сотку в 30 километрах от МКАД на Юго-Востоке до $25 тыс. за сотку в 15 километрах по Новорижскому шоссе. Рост цен по итогам прошлых двух-трех лет составляет в среднем 30-40% в год. И по мнению аналитиков, предпосылок для снижения темпов в 2005 году нет.
Комфорт превыше всего. Что касается требований покупателей непосредственно к самому жилищу, то в 2004 году также появились новые тенденции. Во-первых, возросла популярность таунхаусов. По мнению аналитика управляющей компании «Северо-Запад» Натальи Пейсиковой, такие дома, расположенные недалеко от города, становятся альтернативой квартирам бизнес-класса и сопоставимы с ними по цене — $150-350 тыс.
Также можно отметить, что в 2004 году произошло окончательное разделение поселков по назначению: для постоянного проживания, для дачного отдыха, для отдыха на воде, горнолыжного отдыха и пр.
Рост конкуренции в данном сегменте рынка заставил строителей включать фантазию при возведении поселков — покупатели начали ценить проекты, имеющие собственное лицо. Растет интерес и к их авторам — при выборе жилища люди стали обращать внимание на имя архитектора.
Растут и требования к инфраструктуре — в поселках для постоянного проживания или рядом с ними появляются не только магазины и фитнес-центры, но и детсады и школы. По мнению генерального директора компании «Терра-недвижимость» Андрея Мажарова, 2004 год явился этапным в развитии рынка загородной недвижимости — покупатели стали более осторожно и профессионально подходить к выбору дома. Как отмечает эксперт, под влиянием банковского кризиса и общего спада на рынке недвижимости они начали чаще обращать внимание на инвестиционную привлекательность объектов даже в тех случаях, когда покупают их для личного пользования. «Вообще в 2004 году рынок загородной недвижимости оформился и созрел, стал обретать наконец черты цивилизованного, — рассказал «Ф.» Андрей Мажаров. — Если раньше все ошибки девелопмента покрывал рост цен на землю, то теперь необходимо научиться создавать продукт, соответствующий всем требованиям рынка».
Офисы переезжают. Для коммерческой недвижимости минувший год был гораздо более спокойным. При этом выявилось сразу несколько новых тенденций. Площадей в пределах Садового кольца катастрофически не хватает. Поэтому в 2004 году возникли первые прецеденты появления офисов класса А не только в районах, прилегающих к центру, но и в окрестностях Третьего транспортного кольца. Как отмечают аналитики агентства Blackwood, компании, которые по роду своей деятельности могут позволить себе «поселиться» не в центре, начали делать это. По состоянию на конец 2004 года в пределах Садового кольца было сосредоточено 60% всех московских офисов, за его границами по количеству предложений лидировал север. При этом аналитики отмечают, что найти качественные помещения класса А на окраинах практически невозможно.
Вторым новшеством минувшего года стало появление так называемых бизнес-парков — малоэтажных офисных комплексов, состоящих из нескольких разных по площади зданий. Например, «Крылатские холмы» и «Дербеневский». Такой тип офисов помогает максимально эффективно использовать площади и должен стать популярным, считают эксперты.
Что касается цен, то ставка аренды за год, по данным Blackwood, выросла на 2-3%. В то время как аналитики консалтинговой компании Knight Frank говорят о росте ставок на офисы класса А более чем на 5%, а на офисы класса В — более чем на 9%. В денежном выражении по состоянию на конец года ставки достигали в среднем $600-750 за квадратный метр в год за класс А и $480-520 — за класс В. При продаже средняя цена офисных помещений составляла от $3 тыс. за квадратный метр в классе А, от $2,5 тыс. — в классе В.
В 2005 году, по прогнозам аналитиков Knight Frank, на рынке появится 600-650 тыс. квадратных метров новых площадей и это может повлечь снижение арендных ставок на 2-4%.
Торговле нужна концепция. Торговые помещения в отличие от офисов распределены в пределах города достаточно равномерно. Мало того, крупные торговые центры в последнее время появляются как раз в спальных районах и на МКАД. Нехватка торговых площадей ощущается, по оценкам экспертов, лишь в Восточном и Южном округах столицы. Говоря о перспективах, аналитики Blackwood отмечают, что в будущем востребованными окажутся не просто гипермаркеты, а торгово-развлекательные центры с собственной концепцией. И именно по этой причине в 2004 году в некоторых торговых комплексах начали появляться пустующие площади — их доля достигла 5% от общего объема предложений.
В будущем конкуренция должна привести к снижению ставок аренды, считают аналитики. Так, по данным Blackwood, ставки в «неудачных» торговых центрах уже начали падать — на 2-3% за 2004 год. Средние ставки аренды в торговых комплексах составляли $600-800, в магазинах в так называемых торговых коридорах — на Тверской, Новом Арбате — колебались от $1 тыс. до $5 тыс.
Дефицит класса А. Ситуация со складами еще более удручающая для арендаторов, но весьма благоприятная для инвесторов. Сейчас неудовлетворенный спрос на высококачественные помещения (классы А и В) оценивается в 4,5 млн квадратных метров, а представлены на рынке всего 1,5 млн «квадратов», то есть в три раза меньше необходимого. Так, по данным компании Knight Frank, вакантных площадей класса А вообще нет, доля класса В составляет 6-7%. Зато пустует каждое третье старое и необорудованное складское помещение, которые принято относить к классам C и D — вакантны 35%.
При этом, как отмечают аналитики, востребованы в основном складские комплексы в окрестностях Москвы или на расстоянии до 25-45 километров от МКАД. И особенно — в северо-западном и западном направлениях, откуда приходит основная часть грузов из Европы, и южном — откуда приходит основная масса товаров из регионов России.
Эксперты объясняют причины дефицита отсутствием сторонних инвесторов в данном сегменте рынка. Все новые складские комплексы, как правило, построены компаниями для собственных нужд. И лишь часть лишних помещений владельцы готовы сдавать в аренду. Именно поэтому случаи продажи складов класса А и В встречаются крайне редко. При этом цены за квадратный метр могут достигать $1,3 тыс.
Сторонних инвесторов пугает волокита, которой сопровождается реализация подобных проектов. Аналитики говорят о том, что только согласование разрешений на строительство может занять более года.
Что касается ставок, то на конец 2004 года они составляли в среднем $125-140 за квадратный метр в год за помещения класса А и $100-120 — за класс В. Однако в 2005 году существенного подорожания аренды не предвидится, так как ставки практически достигли предельного уровня. Впрочем, доходность инвестиций в складские помещения, по мнению аналитиков, может составлять 18-21% в год.
Журнал «Финанс.» № 1 (91) 10-16 января 2005 — Личные финансы
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.