Самый главный вопрос сегодня – будут ли расти цены на жилье? Первые лица компаний отвечают – да. Однако не все участники рынка настроены столь категорично – независимые аналитики делают ставки на продолжающуюся стагнацию и даже предсказывают очередное снижение цен. За последние восемь месяцев по ряду позиций стоимость жилья снизилась на 20%. Не дождавшись подорожания квартир этой весной, аналитики предрекают, что цены не вырастут и осенью. В лучшем случае они просто остановятся, в худшем – упадут на 7–10%. По сравнению с этими высказываниями мнения собственников бизнеса вызывают некоторое удивление. Впрочем, их позиция вполне объяснима – кто же будет давать комментарии, которые могут навредить собственному бизнесу? Насколько сбудутся прогнозы девелоперов, «Ф.» оценит в конце этого года.
«На мой взгляд, рост цен в Москве и Санкт-Петербурге продолжится – в этом году он будет умеренным и составит не более 5–7%, – полагает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – А в 2008 году будет более интенсивным, сопоставимым с процентом роста инфляции. Сегодняшнее же состояние рынка – период стабилизации – является закономерным после прошлогоднего резкого подъема уровня цен».
Прогноз роста на 5–7% по итогам года – один из самых сдержанных. По мнению председателя совета директоров холдинга «Миэль» Григория Куликова, 15% – вполне вероятный показатель. А управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что к концу 2007 года средняя цена квадратного метра вырастет до $5,5 тыс., то есть примерно на 10–12%. «В 2007–2008 годах тенденцию к росту цен будут поддерживать сохраняющийся дефицит предложения на рынке новостроек и отложенный неудовлетворенный спрос платежеспособного населения, – отмечает Григорий Куликов. – Если делать прогноз на длительное время, то можно предположить, что в период с 2007 по 2010 годы средний темп роста на московскую недвижимость составит около 12% в год, а средняя цена предложения в таком случае достигнет к 2010 году уровня в $7,5 тыс. за квадратный метр». В любом случае ожидающийся осенний всплеск спроса и рост цен не будут ажиотажными – в этом сходятся все эксперты и участники рынка. «В этот период ни у продавцов, ни у покупателей нет четкого представления о том, что будет с рынком в перспективе, – объясняет президент корпорации «Бест-недвижимость» Григорий Полторак. – Сказывается былое сжатие спроса, результатом которого стал активный рост стоимости жилья, пропаганда ипотечных продуктов. То есть спрос, который должен был сформироваться нынешней весной, исчерпан еще в 2006 году. Осенью цены вырастут, но неравномерно. По жилью высокой ликвидности они продолжат расти стабильно».
Темпы снижения цен на устаревшие пятиэтажки едва ли существенно превысят показатели роста стоимости квартир в качественных новых домах. «Более того, к концу 2007 года мы можем ожидать некоторого оживления на рынке жилья бизнес-класса, связанного с выходом новых проектов, – отмечает управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. – Также вероятно увеличение количества услуг и опций, предлагаемых покупателям качественного жилья, активное развитие ипотечного кредитования». Темп роста цен в сегменте бизнес-класса составит 2–5% в 2008 году, по прогнозам Knight Frank, уже 5–8% в первой половине года и 10–12% во второй. В 2009-м же этот показатель может составить и до 20%. В целом, рынок, ныне ориентированный на продавца, в ближайшие 2–3 года повернется к покупателю, позволив ему диктовать правила игры.
Сезонное оживление, возможно, коснется всех сегментов, но максимальный потенциал сохранится на рынке новостроек и загородного жилья. Достаточно сказать, что еще в 2006 году произошло смещение спроса с рынка жилья Москвы на рынок Московской области. По данным «Миэля», в 2005 году соотношение покупателей квартир в новостройках в Москве и ближайшей области составляло 60% к 40%, то уже в 2006 показатель изменился – 52,6% против 47,4%. Сейчас можно говорить об отложенном спросе. Многие просто отстали от рынка или ждут снижения цен, но, поскольку в целом благосостояние населения растет, повышается и спрос на загородную недвижимость – дома для постоянного проживания и дачи.
Кроме того, область продолжит забирать у Москвы и Санкт-Петербурга часть потенциальных покупателей жилья эконом-класса. «Спрос на него очень высок, но масштабное строительство такого жилья затруднено. В столице наблюдается дефицит свободных участков под застройку, и если они появляются, то девелоперы стараются занять их явно не самым дешевым жильем, – говорит Константин Ковалев. – Вся надежда на городские программы по сносу пятиэтажек и освоению промзон, но даже они не способны удовлетворить спрос. Все это и привело к переходу массовой комплексной застройки в область. В ближайшие 5–10 лет именно за счет такого строительства потребность москвичей в жилье может быть полностью удовлетворена».
Даже в Москве и Санкт-Петербурге не хватает качественных офисных и торговых помещений, а в других регионах можно говорить о тотальном дефиците. Именно с этим, по мнению члена совета директоров Mirax Group Алексея Адикаева, связан постоянный рост арендных ставок. Спрос носит ажиотажный характер. «Уже к концу 2007 года арендные ставки на офисные помещения возрастут на 15% по сравнению с началом года, торговые «подорожают» на 13%, – полагает генеральный директор DeltaRealty Кирилл Щепановский. – Сейчас делать точные прогнозы очень сложно, все внимание обращено к Сочи, поэтому на рынках других городов будет наблюдаться некоторое затишье».
Снижение стоимости аренды коммерческих площадей едва ли возможно в ближайшем обозримом будущем. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга, а также ряда других крупных городов, развиваются циклично, что не дает стоимости снизиться сколько-нибудь существенно. Согласно данным Knight Frank Global Market Report, сегодня Москва находится на третьем месте после Лондона и Парижа по величине ставок аренды.
«Продолжится децентрализация офисного рынка. В пределах Садового кольца лимитированы земельные ресурсы для застройки, поэтому девелоперы активно осваивают участки в районе Третьего транспортного кольца и МКАД», – отмечает Джереми Оутс.
Эдуард Тиктинский, гендиректор холдинга RBI:– Рынок недвижимости в России еще не видел кризисов. Мы дважды попадали в сложные ситуации, но справлялись с ними. В 1998 году, когда рубль упал в четыре раза, себестоимость – в три, а продажная цена – в два. И год назад, когда начала активно развиваться ипотека и оказалось, что инженерно подготовленных территорий мало, объем предложения резко сократился, а цены взлетели. Третий раз мы вряд ли проскочим: сложно представить, что должно произойти, чтобы кризис не наступил.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:– Предпосылок для снижения цен на рынке жилья по-прежнему нет – цены могут понижаться только на ранее переоцененные объекты, причем как низкого, так и высокого класса, а качественных предложений снижение цен не коснется.
Григорий Полторак, президент корпорации «Бест-недвижимость»:– Уже этой осенью рынок жилья оживится, цены начнут расти, однако никакого ажиотажа мы не ожидаем. Будут наиболее востребованы ипотечные продукты, увеличится число кредитных сделок. В период галопирующего роста рынка покупатель забыл о таких вопросах, как качество жилья и инфраструктура, постепенно клиенты становятся все более внимательными, выбирают придирчиво. Так и будет в будущем.
Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «Миэль»:– Сегодня обеспеченность жильем в среднем по России составляет 20,3 кв. метра на человека, в Европе этот показатель находится на уровне 40 метров. Нельзя забывать также о ветхих и аварийных домах – в период с 2007 по 2010 годы их должно ежегодно становиться на 20–30 млн кв. метров меньше. Россия достигнет европейских показателей не раньше 2030 года, даже с учетом самых смелых обещаний правительства.
Кирилл Щепановский, генеральный директор DeltaRealty:– Судя по всему, период насыщения рынка офисными площадями в Москве начнется с середины 2009 года – сектор переживает активный рост. Однако, разумеется, прогнозы могут быть скорректированы, ведь ситуация очень сильно зависит от девелоперов и соблюдения ими сроков ввода заявленных объектов в эксплуатацию.
Алексей Адикаев, член совета директоров Mirax Group:– Несмотря на появление ряда объектов офисной недвижимости, относящихся к классу «А», с вводом ограничений столичных властей на строительство офисных зданий в центре столицы спрос только возрастет, поэтому ожидать на рынке стагнации не приходится. Рост цен не остановит даже появление большого объема площадей «Москва-Сити».
Джереми Оутс, управляющий директор Knight Frank:– В связи с децентрализацией элитного строительства, популярность приобретает освоение территорий бывших промзон в черте города, что расширит представления о востребованных районах Москвы. Период стабилизации цен, начавшийся в 2007 году, будет продолжительным. Девелоперам понадобится время, чтобы разработать новые концепции жилья для привлечения покупателей.
Журнал «Финанс.» №28 (214) 23 июля — 29 июля 2007 — Недвижимость
Инга Коростылева