По данным социологов, 61% россиян в той или иной степени не удовлетворен жилищными условиями. Каждая четвертая семья имеет квартиру, находящуюся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения в жилплощади составляет 1570 млн кв. метров, а для ее удовлетворения необходимо увеличить жилфонд на 46%. Решить эти проблемы должна федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», ставшая с января 2006 года движущей силой нацпроекта «Доступное жилье» (ДЖ). Ее роль в нем красноречиво характеризуют цифры: из 37 млрд рублей, заложенных в 2006 году на ДЖ, 33,8 млрд рублей будет «освоено» в рамках ФЦП. По замыслу чиновников Росстроя и Минрегионразвития, главных исполнителей программы, глобальная цель нацпроекта – довести объем ежегодно возводимого жилья к 2010 году до 80 млн кв. метров в год. В этом году чиновники могут смело рапортовать о достигнутых успехах: объемы увеличатся на 14% и составят примерно 49,7 млн кв. метров. Однако эксперты сомневаются в том, что такие темпы удастся выдержать в будущем. «Ситуация близка к провальной, уже понятно, что заявленные планы в 80 млн кв. метров если и достижимы, то в лучшем случае в 2015 году», – считает андеррайтер «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. А аналитики «Центра развития» (ЦР) уверены: увеличение объемов сданного жилья создает лишь иллюзию большей доступности квартир, на самом деле ее стоимость растет гораздо быстрее. «ФЦП «Жилище» стимулирует спрос, а не предложение», – заявляют они.
Доступно, но дорого. Так, подпрограмма, разработанная для молодых семей, предусматривает субсидирование государством до 40% стоимости жилья, приобретаемого на собственные средства или в кредит. По замыслу чиновников, за счет данного механизма крышу над головой обретут около 181 тыс. молодых семей. Но как показали расчеты ЦР, воспользоваться программой смогут далеко не все. При оценке средней стоимости квартиры для субсидирования используется специальная расчетная цена квадратного метра – 14 тыс. рублей. Однако она ниже не только рыночной цены в среднем по стране (24 тыс. рублей), но и себестоимости (15,6 тыс. рублей). «Это означает, что для семей, которые воспользуются жилищным сертификатом, размер помощи составит уже не 40%, а лишь около 20% от стоимости приобретаемого жилья», – объясняет исполнительный директор ЦР Наталья Акиндинова. Ожидать эффекта от такого субсидирования можно только если региональные власти обеспечат предложение дешевого жилья. Такая программа есть в Москве, где по льготной цене реализуются квартиры, построенные или выкупленные городом. Столь богатых регионов немного. Такой подход приведет не к доступности жилья, а к очередному витку цен на него, уверяют аналитики.
Таким же способом планируется помогать в решении квартирного вопроса и другим категориям населения: военнослужащим, жителям Крайнего Севера, переселенцам, «чернобыльцам» и т. д. В 2006 году на них выделено 17,7 млрд рублей. Как и молодые семьи, эти категории граждан могут приобрести жилье за счет сертификатов. Казалось бы, «живые» деньги на руки не получает ни нуждающийся в жилье потребитель, ни чиновник. Однако, как показывает практика, для коррупции здесь открыты двери. В ряде регионов прокуратура уже обнаружила факты необоснованного включения граждан в число участников подпрограммы. «Бюджетные деньги расходуются неэффективно, – подтверждает Павел Комолов. – У чиновников имеется масса схем увода средств».
Клубок проблем. Оценивая ФЦП «Жилище», эксперты отмечают и другие ее недостатки. «Насущные проблемы, связанные с более прозрачным и легким распределением участков земли под застройку и оформлением документов на строительство, программой не решаются», – считают они. «В США более 3 млн компаний-застройщиков, во Франции – более миллиона. Как результат в этих странах наблюдаем высокий уровень конкуренции, который приводит к снижению стоимости жилья. У нас же попытки сделать рынок более прозрачным пока не принесли ощутимого результата. Слишком много еще лоббистских структур из числа крупных застройщиков», – говорит председатель комиссии по девелопменту «Опоры России» Алексей Кожевников. Прозрачные конкурсы и аукционы на земельные участки до сих пор большая редкость. «Участки под застройку и заказы на строительство получают одни и те же компании, а многие руководители крупных застройщиков либо работали в правительстве города, либо тесно с ним связаны. Такая же ситуация во многих других городах», – заявил на условиях анонимности один из девелоперов.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев уверен, изменить ситуацию можно при помощи законодательства. «Нужно принимать нормы прямого действия, которые исключали бы произвол чиновников, поэтому крайне важно на местном уровне вводить соответствующие законы», – считает он. В Росстрое согласны – монополию разрушать нужно, но считают, что решить проблему за короткие сроки нельзя.
По словам Алексея Кожевникова, практически не предусмотрено в ФЦП и частно-государственное партнерство. «Бизнес вынужден сегодня финансировать все: строительство дорог, инфраструктуры, отдавать долю городу, строить «социалку», инженерные сети», – объясняет он. Его поддерживает и руководитель думского комитета по промышленности и строительству Мартин Шаккум. Он уверен, что неразвитость инженерной инфраструктуры – одно из основных препятствий в реализации ФЦП «Жилище» и ДЖ. «Надо переходить на прямое субсидирование возведения инженерных сетей из федерального бюджета», – предлагает депутат. Сегодня, как признают в Росстрое, это нереализуемая схема. Застройщики не могут получить субсидии на обеспечение участков коммунальной инфраструктурой – банки дадут кредит под госгарантии лишь муниципалитетам и субъектам Федерации. У тех же свои сложности. «Они и без того все в долгах, дальше некуда», – признался глава Росстроя Сергей Круглик. В планах чиновников видоизменить схему: часть гарантий будет предоставляться самим банкам, которые и будут выдавать займы застройщикам.
На фоне столь значимых проблем называемые экспертами «недостаток финансирования ФЦП» и «отсутствие профессиональных кадров в Минрегионе и Росстрое» кажутся самыми незначительными препятствиями для успешной реализации «Жилища».
Финансирование ФЦП «Жилище» за 9 месяцев 2006 годаОбщая сумма, млн руб.Перечислено РосстроюПеречислено в регионы
млн руб.%млн руб.%
Всего на ФЦП «Жилище»*33 907,9919 285,3957,07924,7023,4
1. Подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» 17 794,1413 853,3778,12564,4814,5
– Военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы10898,568746,1580,32305,6521,2
– Граждане, уволенные с военной службы4679,003743,2080,0251,935,4
– Граждане, подлежащие отселению с комплекса Байконур17,5017,50100,00,000,0
– Граждане – участники ликвидации радиационных катастроф790,00239,0030,30,000,0
– Вынужденные переселенцы250,00169,8088,30,000,0
– Граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей1159,08937,7280,96,900,6
2. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»2100,00508,6324,2508,6324,2
3. Подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»*1700,000,000,00,000,0
4. Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»4775,26913,1919,1913,1919,1
5. Мероприятия по реализации Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России*3700,003700,00100,03700,00100,0
6. Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан3753,59238,406,4238,406,4
7. Управление программой85,0071,8069,571,8069,5
Источник: Минрегионразвития
Журнал «Финанс.» №44 (181) 13-19 ноября, 2006 — Экономика
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.