Теоретически итоги апреля на московском рынке жилой недвижимости должны немного порадовать простых покупателей и огорчить продавцов. По оценкам опрошенных «Ф.» крупнейших столичных агентств, рост цен существенно замедлился. Так, если в январе–феврале жилье подорожало на 12–15%, в марте – на 3%, то в апреле – лишь на 1,7%. Аналитики полагают, что тренд сохранится как минимум до осени, и есть шанс, что сегодняшние запредельные цены – от 100 тыс. рублей за кв. метр – стремительно меняться не будут.
В тихом омуте. Не наблюдается и увеличения количества предложений на рынке. Специалисты «Инкома» оценивают объем всех выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы примерно в 25 тыс. Отметим, что ранее риэлторские базы насчитывали 45–50 тыс. квартир ежемесячно. Вероятно, потенциальные продавцы не торопятся расставаться с квартирами в ценовой ситуации, которую считают неблагоприятной. Новостроек в продаже намного меньше, общее количество квартир по 320 адресам не превышает 2 тыс. При этом надежд на увеличение количества предложений на первичном рынке нет: из?за дефицита земельных участков и принятых Мосгордумой ограничений на точечную застройку многие девелоперы все активнее уходят в Подмосковье. К слову, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин недавно сообщил, что специальная межведомственная комиссия, созданная летом 2007 года, проверила уже более 800 возводящихся домов, 80 из них (или около 100 тыс. кв. метров) признала «точечной» застройкой и в связи с этим приостановила строительство.
Впрочем, можно отметить очень негативный симптом: риэлторы снова начали искусственно ограничивать количество предложений. В частности, как и во время взрывного роста рынка в 2005–2006 годах, агентства и частные продавцы отказывают многим клиентам, собирающимся приобрести квартиру по ипотеке. «Количество «отказников» уже приближается к 50% от общего числа «ипотечных» покупателей. В спокойном 2007 году подобная практика почти сошла на нет», – поделился с «Ф.» один риэлтор.
Кроме того, все чаще покупатели жилья отмечают, что риэлторы возвращаются и к другому бытовавшему в период последнего ажиотажа на рынке методу – устраивают «аукционы» среди двух-трех претендентов на одну и ту же квартиру. В 2005–2006 годах действия внесли немалую лепту в разогрев рынка. Однако не совсем понятно, на что сейчас рассчитывают продавцы. Ведь по признаниям самих же аналитиков компаний, число желающих купить квартиру в Москве по цене, сопоставимой с нью-йоркской или лондонской, остается стабильным с февраля. И предпосылок к тому, что оно увеличится, пока не наблюдается.
Дан приказ. Вопросами ценообразования на рынке недвижимости в очередной раз озадачились власти. В начале апреля Росстрой опубликовал данные о себестоимости строительства жилья в России за 2007 год. Так, в Москве, по подсчетам чиновников, стоимость строительства 1 кв. метра в прошлом году составила менее 34,7 тыс. рублей. Подобные чиновничьи открытия обычно болезненно воспринимаются рынком: покупатели сравнивают себестоимость строительства с рыночной ценой и возмущаются, что переплатили как минимум втрое. Впрочем, Росстрой не учитывает очень многие составляющие себестоимости строительства. Таких, как оплата аренды или покупка земельного участка, включая взятки чиновникам, отчисления на возведение инфраструктуры (обязательные платежи почти во всех городах страны, включая Москву) и т. д. Как заметил председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, все эти платежи в целом утяжеляют себестоимость еще на 40%. «Освободив застройщиков от необходимости создавать за свой счет объекты энерго-, водоснабжения, передавать их в муниципальную собственность, еще и платя при этом НДС, можно снизить себестоимость на 20%», – уверен он. Кстати, это подтверждается практикой: при строительстве жилья за счет бюджета Москвы примерно указанная выше цифра и получается, потому что в данных случаях подрядчики избавлены от обязанности возводить инфраструктуру, покупать участки и т. п.
Видимо, чиновники начали осознавать, что методика расчета себестоимости далека от совершенства. Министр регионального развития Дмитрий Козак в конце апреля пообещал «навести порядок в ценообразовании в строительстве», разработав около 20 нормативных актов, регулирующих данную сферу. Какие именно реформаторские идеи смогут изменить ценовую ситуацию, в Минрегионразвития «Ф.» не пояснили.
Представители строительных компаний опасаются, что чиновники примутся заниматься регулированием цен, а не разработкой конкретных программ по снижению затрат застройщиков и, соответственно, себестоимости строительства. «Необходимо на законодательном уровне создать условия, позволяющие более оперативно согласовывать проекты, выходить на площадки и, как следствие, быстрее строить», – говорит директор департамента продаж компании IntermarkSavills Екатерина Гурьева. «Теоретически может положительно отразиться на жилищном рынке и введение налога на недвижимость, – рассуждает директор по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании «Квартал» Сергей Лушкин. – Не исключено, что инвесторы, владеющие несколькими квартирами, частично продадут их и выведут средства на другие рынки».
Надо отметить, что в Москве есть и еще одно обстоятельство. Участки под застройку выделяются правительством города при условии, что около половины построенных квартир девелопер должен передать в собственность Москвы. «В общем объеме возводимого в столице жилья все большую долю занимают дома, предназначенные для муниципальных жилищных программ», – констатирует Сергей Лушкин. Возмещение затрат происходит по установленным правительством расценкам, а они только недавно были повышены до 56 тыс. рублей за кв. метр. В цены на оставшиеся площади, которые оплачивает покупатель с рынка, девелопер закладывает упущенную выгоду.
Журнал «Финанс.» №17 (252) 05 мая – 11 мая 2008 – Недвижимость
Надежда Брешковская
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.