– Григорий Львович, в 1993 году вы резко поменяли сферу деятельности и сделали ставку на недвижимость. Почему?
– Перепрофилирование компании в недвижимость-моя инициатива, предпринятая по совету младшей сестры, которая тогда пробовала свои силы на рынке аренды жилья. Коммерческой деятельностью я начал заниматься еще в 1988 году и в начале 90-х вел несколько проектов: наша компания разрабатывала и обслуживала системы управления станками, занималась издательским бизнесом, какое-то время я даже возглавлял московское представительство американской компании, специализировавшейся на международной телефонной связи. Смена деятельности стала осознанным и своевременным шагом: дело в том, что высокоточное машиностроение в России на тот момент по очевидным причинам перестало быть перспективным, а в сфере международной связи наши американские партнеры выбрали путь, который, на мой взгляд, привел бы бизнес в тупик. Мы расстались, однако нужно было куда-то двигаться, переходить к более интересному, перспективному делу. В конце 1992 года мы решили, что это будет недвижимость. В то время деятельность большинства риэлторских фирм заключалась, по сути, в торговле информацией. Однако те, кто сделал на это ставку, на рынке долго не задержались. Уже в1993 году мы понимали, что настоящий риэлторский бизнес, ориентированный на перспективу,-это профессиональный консалтинг, а не посредничество.
Мы не ставили перед собой цель получить легкие деньги, моментально извлечь сверхприбыли даже в благоприятный период формирования и бурного роста рынка, а занялись повышением качества предоставляемых услуг. Это принесло свои плоды. Уже через год работы на рынке недвижимости оборот “Миэль” составил около $1 млн. А в 2004-м он превысил $1,4 млрд. Если в квадратных метрах-это 975 тыс.
– Когда и как компания “Миэль” превратилась в “Миэль-недвижимость”?
– Сначала мы занимались в основном арендой и коммерческой недвижимостью. Затем организовали первый в Москве отдел эксклюзивной продажи квартир, в дальнейшем выросший в управление вторичного рынка. В 1996 году в нашей структуре появилось управление новостроек, мы также вышли на рынок загородной недвижимости и реализовали свой первый девелоперский проект. А когда в 1998-м мы объединились с фирмой “Ле-Ру”, была создана “Миэль-недвижимость”, в состав которой также вошли риэлторские фирмы “Тандем-С” и “Юридическая помощь”, начал работу собственный учебный центр по подготовке специалистов рынка недвижимости.
Сегодня компания, по сути, является холдингом, который действует на различных рынках, в том числе и на региональных, под несколькими торговыми марками. В 1999 году на рынке загородной недвижимости появилась наша новая торговая марка-агентство элитной недвижимости “Усадьба”. С 2001 года работает кооператив “Квартиры”, а в январе 2004 года был создан специализированный центр ипотечных программ “Миэль”.
– То есть спрос на ипотечные продукты со стороны клиентов, на ваш взгляд, уже достоин выделения этого направления в отдельную структуру?
– Благодаря открытию центра сегодня в компании ежемесячно заключается около 50 ипотечных сделок. В 2004 году общий объем кредитов, которые клиенты ЦИП “Миэль” получили в банках при непосредственном участии нашей компании, составил $40 млн. А общая стоимость квартир, приобретенных с помощью ипотечных кредитов, приблизилась к $60 млн. Еще в 2003 году эти цифры составляли $10 млн и $18 млн соответственно.
– Насколько динамичным будет развитие ипотеки в России в ближайшие годы?
– Ипотеку несколько притормаживает ряд факторов. Например, ставка рефинансирования ЦБ: она сегодня высока, а от ее уровня зависит размер налогов “на проценты по кредиту”. Законы из принятого недавно “жилищного пакета” в целом, безусловно, носят весьма прогрессивный характер. Но, к сожалению, некоторые из них либо противоречат здравому смыслу, либо делают регулирование рынка чрезмерным. Это тормозит в том числе и развитие ипотеки, которая, по моему мнению, может стать локомотивом для рынка недвижимости.
Другой сдерживающий фактор-психологический. Российские люди по своему менталитету сегодня не готовы жить в долг и не совсем понимают, что это такое-ипотека. Многие к такой схеме относятся с опаской, но в то же время продолжают ждать и надеяться на чудо в лице государства, которое должно подарить им “бесплатный сыр” в виде дополнительных площадей и метров. Этот парадокс сегодня и приводит к недостаточному развитию ипотеки.
– В какие объекты вы инвестируете средства?
– В строительство крупных объектов в Москве и Подмосковье, с каждым годом наращивая объемы вложений. Так, в 2002 году стоимость инвестиционных контрактов, заключенных компанией на рынке новостроек, составила $30 млн, в 2003-м-уже $160 млн (с учетом сегмента загородного жилья-$340 млн). Общая стоимость инвестконтрактов за прошлый год удвоилась и достигла $680 млн.
В 2003 году “Миэль” стала генеральным риэлтором и соинвестором одного из крупнейших в столице строительных объектов-фешенебельного района “Гранд-Паркъ” с площадью освоения 32 гектара. Это долгосрочный проект, в котором будет реализовано в общей сложности 400 тыс. кв. метров жилья, а также нежилые помещения. Мы выступаем здесь и как генеральный риэлтор, и как соинвестор вместе с компаниями “Интеко” и “МФС-6”, которые являются застройщиками всего объекта. Объем наших инвестиций в проект уже составил около $150 млн, часть из которых была выделена компании в рамках кредитной линии Сбербанка. Стоит отметить, что Сбербанк впервые выдал кредиты такого объема именно инвестиционно-риэлторской компании, а не компании-застройщику.
Один из последних инвестиционных проектов-жилой комплекс “Приват-Сквер”, где компания инвестировала в строительство 12 тыс. кв. метров жилья бизнес-класса.
Если говорить о загородной недвижимости, то мы действуем на этом рынке как девелоперская компания в двух его сегментах. Одно направление-это таун-хаусы бизнес-класса для постоянного проживания в ближайшем Подмосковье. Сегодня на стадии строительства и реализации находится поселок “Барвиха Club”, среди завершенных проектов-“Барвиха-2”, “Ромашково”. Второе направление-недвижимость класса deluxe. Сейчас мы выводим на рынок новый проект-поселок M.o.n. a. – k.o.v.o. на берегу Икшинского водохранилища. Совокупный объем инвестиций в этот проект составит более $60 млн.
– Можно разделить направления вашей деятельности на более и менее рисковые?
– Разумеется, более рисковыми в условиях нестабильного рынка, подверженного различным колебаниям, являются инвестиции. Однако у нас существует четкая стратегия деятельности, за счет которой мы минимизируем наши риски, связанные с крупными вложениями. Скажем, в секторе загородной недвижимости мы являемся компанией полного девелоперского цикла и сами контролируем ситуацию на всех ее этапах, управляем рисками. Если говорить об инвестициях в многоквартирные дома в Москве, то это в первую очередь тщательный выбор стратегических партнеров: принцип, который способен придать компании в условиях рыночной непредсказуемости солидный запас прочности и существенно минимизировать риски-“лидер ставит на лидера”. Вступая в партнерские отношения в коммерческих проектах, наша компания стремится выбирать партнеров, являющихся лидерами в своих сферах деятельности. Причем это процесс обоюдный, потому что кто-то также выбирает и нас как своего стратегического партнера – в качестве инвестора, соинвестора или риэлтора.
– А региональное развитие компания финансирует из собственных средств или и здесь существует схема выбора надежных партнеров?
– Сегодня у нас есть три региональных представительства, которые работают на принципах франчайзинга,-в Омске, Барнауле и Тюмени. В целом их опыт положительный-наши партнеры занимают лидирующие позиции на местных рынках. Однако в основном мы расширяемся за счет создания дочерних структур-наши отделения открыты в Петербурге, Обнинске, Серпухове, недавно открылись офисы в Туле и Мытищах.
Журнал «Финанс.» № 21 (111) 6-12 июня 2005 – Компании
Беседовал АНТОН КУЗИН
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.