Разговоры о доступности жилья и массовом распространении ипотеки оказались несколько преувеличенными. Существенно облегчить кредитное бремя, возложенное на заемщика, авторам «жилищного пакета» не удалось. Во всяком случае в ближайшее время значительного снижения ставок по кредитам и суммы первоначального взноса банки не планируют, хотя и предпочитают не говорить об этом в открытую, ограничиваясь туманными формулировками из серии: «Принятые законы существенным образом будут способствовать созданию рынка доступного жилья». И действительно, размер ставки зависит не от решений правительства, а от стоимости длинных денег.
Одним из способов удешевить эти деньги является выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), поясняют представители банков. И в рамках «жилищного пакета» принят ряд поправок в закон «Об ИЦБ», облегчающих и упрощающих эту процедуру. Однако первые выпуски таких бумаг запланированы на конец нынешнего – начало следующего года, и то при условии, что ФСФР успеет подготовить к этому времени более десятка необходимых дополнительных подзаконных актов. «Но даже после этого нельзя обещать повсеместного снижения ставок по кредитам, – пояснил «Ф.» первый зампредправления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк. – Ставки по кредитам будут полностью зависеть от доходности ипотечных ценных бумаг».
Об этом, впрочем, говорили некоторые эксперты еще на этапе обсуждения новых законов, но громкие заявления чиновников затмили все. В результате сейчас многие из тех, кто рассчитывал на скорейшее удешевление кредитов, будут разочарованы.
По мнению начальника управления по совершенствованию нормативной базы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Дениса Гришухина, большинство новшеств в первую очередь облегчают жизнь кредиторам и инвесторам. В частности, банки получили возможность изымать у неплательщика по кредиту заложенную квартиру – до сих пор отсутствие такой возможности пугало многих потенциальных кредиторов. Теперь же ситуация изменится. А от активного развития рынка, которое должно последовать, выигрывают и заемщики.
«Значительная часть принятых законов направлена на обеспечение защиты прав добросовестных приобретателей, регламентирует и упорядочивает их права как собственников недвижимости, – отмечает начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова. – С точки зрения банков, эти и другие принятые законы позволяют снизить правовые риски при кредитовании и таким образом создают предпосылки для либерализации требований и упрощения процедур заключения ипотечных сделок».
Так, например, закон, защищающий права дольщиков, сделает менее рискованными инвестиции в строительство дома, а значит, количество банков, выдающих кредиты под строящееся жилье, вырастет. Не исключено, что снижение рисков повлечет и снижение процентов по кредитам на строящееся жилье – сейчас они на 3-5 процентных пункта дороже, чем кредиты на готовое жилье.
В связи с отменой НДС на новостройки возрастает вероятность того, что компании откажутся от «серых» схем оплаты и начнут указывать в договорах реальные суммы сделки, что также расширит возможности получателя ипотечного кредита при выборе квартиры.
Кроме того, теперь заемщик может сэкономить сумму, равную 1,5% от стоимости квартиры, – именно столько брали нотариусы за свои услуги (подробнее о законодательных новшествах см. «Ф.» № 1 от 10.01.05).
Однако, как отметил начальник юридического департамента банка «Дельтакредит» Константин Артюх, только практика, в том числе судебная, которая будет вырабатываться в ближайшее время, сможет продемонстрировать, насколько «работают» новые законы и реально выполнимы их нормы.
СТАВКИ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМБанкСтавка, % годовых
в рублях в $ и евро
Программа АИЖК15-
Городской ипотечный банк-10,5-12
Внешторгбанк15-1710,5-13,5
Дельта-кредит16,7510,5-14
Сбербанк1811
-Банк Сосьете Женераль2511-13
Восток
По данным банков
Журнал «Финанс.» №7 (97) 21-27 февраля 2005 – Личные финансы
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.