Дом теряет доходность

Благодатный период для частного инвестора на московском рынке жилой недвижимости закончился. До 2006-го на продаже купленной годом ранее квартиры можно было заработать до 50% за минусом всех затрат на совершение сделок, содержание жилья, а также инфляции. Сейчас такие операции мало кому доступны, да и бессмысленны. Во-первых, цены стартуют с $200 тыс. за среднестатистические 54 кв. м. Во-вторых, безудержного роста в ближайшие годы не предвидится. «Стоимость жилья будет расти на 10–15% в год», – считает исполнительный директор «РДР-холдинг» Георгий Кузин. «Сейчас цены достигли пика, уже наблюдается стабилизация, а к осени 2008 года произойдет падение, в отдельных сегментах жилищного рынка до 20%, – прогнозирует генеральный директор Национальной риэлторской группы Аркадий Литовский. Заметим, это отнюдь не самый пессимистичный прогноз, некоторые аналитики предрекают 50-процентный обвал.

Аршином общим не измерить. Доходность вложений в недвижимость, в отличие от многих других инвестиционных инструментов, определить не так-то просто. Она зависит от множества факторов, большинство из которых скрыто от непрофессионалов. Помимо класса, местоположения, транспортной доступности, важны и такие субъективные показатели, как состояние инженерных сетей в здании, качество ремонта и т. д. Именно поэтому цены на аналогичные квартиры отличаются друг от друга не только в разных районах, но и в подъездах и даже на этажах одного дома. В свою очередь, все это влияет и на возможный доход как от перепродажи, так и от сдачи в аренду каждого конкретного объекта.

Впрочем, аналитики все-таки выводят условную «среднюю температуру по больнице». Так, сейчас долларовая доходность от перепродажи купленных в начале нынешнего года квартир, по оценкам управляющего партнера компании «Новое качество» Михаила Геца, колеблется в пределах 6–7%. Банки предлагают по вкладам в американской валюте на полгода сопоставимые проценты – 5–6%. Однако, если открытие депозита не требует почти никаких усилий, то продажа квартиры – процесс трудоемкий и, как правило, длительный: поиск покупателя, оформление и регистрация сделки могут занять несколько месяцев.

По мнению руководителя аналитического департамента корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, сейчас покупка жилплощади для последующей сдачи ее внаем – тупиковый путь. «Арендный бизнес на жилищном рынке выгоден лишь в том случае, если сдается давно приобретенная квартира, – объясняет он. – Сегодня же цены таковы, что срок окупаемости вложений растянется минимум на восемь лет, и это без учета растущей инфляции, коммунальных тарифов и т. д.»

В деревню, в глушь? Инвестиционную привлекательность загородной недвижимости специалисты оценивают противоречиво. По мнению президента «Инкома» Сергея Козловского, если вложиться в коттедж на начальной стадии строительства, то по его окончании и оформлении всех документов стоимость дома может возрасти в полтора раза. Однако не факт, предупреждает Георгий Кузин, что такой актив удастся быстро и с прибылью продать. «Загородный рынок слишком молодой, риски на нем намного выше, чем в остальных сегментах, – говорит глава «РДР-холдинга». – Кроме того, коттеджи обычно продаются дольше, чем квартиры. Рыночную стоимость такой недвижимости трудно оценить. Кроме того, очень сложно спрогнозировать ситуацию с ценами на землю. В общем, не исключено, что инвестор может остаться с нулевой прибылью».

Журнал «Финанс.» №20 (255) 26 мая — 01 июня 2008 — Недвижимость
Надежда Брешковская