По западной мерке. Современный московский рынок коммерческой недвижимости уже нельзя считать лишь подобием западного, как было несколько лет назад. И хотя по количеству офисов, магазинов и гостиниц мы еще недотягиваем до европейских столиц, за качество построек девелоперам краснеть уже не приходится. «Общий уровень предлагаемых сегодня объектов приближается к западным аналогам, — утверждает генеральный директор агентства «Новое качество» Вячеслав Лимонов. — Все новые идеи находят свое развитие в России. Можно сказать, что у нас нет, например, небоскребов. Но они уже возводятся: деловой центр «Москва-Сити» — первый проект такого уровня в Европе. Нет океанариума? Но он уже запроектирован и будет строиться на Поклонной горе инвестиционно-промышленной группой «Евразия»». По словам вице-президента «Ригруп» Дмитрия Котляренко, последняя выставка MIPIM в Каннах показала, что больше всего средств в архитектурные разработки сегодня вкладывают Москва и Дубай. Согласно исследованию Pricewaterhouseсoopers и Urban Land Institute, в 2005 году Москва заняла второе место в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости.
Потенциал роста у московского рынка коммерческой недвижимости еще достаточно большой, так как спрос преобладает над предложением почти во всех сегментах. Особенно остро ощущается нехватка высококачественных объектов. «В офисном сегменте — это офисы класса А, в торговом — магазины с продуманной концепцией, в сегменте складских помещений — логистические комплексы, соответствующие международным стандартам», — поясняет руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.
Золотая середина. Московский сегмент офисной недвижимости быстрее всего приближается к западным стандартам как по качеству, так и по объему рынка. На начало 2006 года общий объем офисных площадей класса А и В составил в Москве около 6, 5 млн кв. метров. К строительству в период с 2006 по 2013 год включительно заявлено еще около 18,3 млн кв. метров. Уже в текущем году планируется ввести в действие около 1,1 млн кв. метров офисных площадей. «Эти факты позволяют говорить о постепенном сокращении дефицита на качественные бизнес-центры», — говорит Ольга Кисарина. Показатель приближающейся насыщенности рынка офисов — арендные ставки: их рост постепенно стабилизируется. Так, в 2004 году стоимость аренды на площади класса А увеличилась на 6%, в 2005-м — всего на 4,5%.
«Уже сейчас наблюдается дефицит только офисов небольшой площади, — считает управляющий директор компании «Конкордия — эссет менеджмент» Андрей Прокофьев. — Наибольшим спросом пользуются высококачественные площади объемом до 200 кв. метров, а предлагаются сегодня в основном большие помещения — от 400-500 кв. метров».
По мере приближения к западным стандартам удлиняются и сроки, за которые инвестор может вернуть свои вложения. «Окупаемость офисных центров Москвы составляет 6-8 лет и медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет), — говорит директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар Консалтинг» Алексей Чижов. — В Петербурге этот показатель также имеет тенденцию к росту, хотя на сегодняшний день офисные центры «отбиваются» за 4-6 лет». А соответственно уменьшается и доходность объекта для инвестора. Сегодня, по данным Алексея Чижова, наиболее высокую прибыль (до 20%) приносят инвесторам офисные здания в российских регионах, где рынок коммерческой недвижимости еще не сформирован. В Петербурге уровень доходности уже меньше — 17%. В Москве — 14%. Но это очень неплохо по сравнению с Европой, где средняя доходность от инвестиций в офисы всего 7%.
Правда, если не покупать уже готовое здание с арендаторами, а строить новый объект, тогда доходы будут существенно больше — 20-25%. Однако, как отмечает Андрей Прокофьев, приобретая уже опробованный бизнес-центр, инвестор несет меньше рисков, так как «этот объект уже какое-то время функционировал на рынке и все его достоинства и недостатки видны».
Наибольшей доходностью из всех категорий офисных зданий, по мнению Алексея Чижова, сейчас обладает класс В. Как он поясняет, в классе А прибыли высокие, однако очень высок и объем инвестиций, поэтому итоговая доходность невысока. В классе С ситуация обратная — низкие вложения при низком объеме прибыли, а класс В дает сбалансированное соотношение инвестиций и доходов.
Одна из главных сложностей в строительстве офисных площадей — поиск подходящих земельных участков. Если большой торговый центр можно построить и на окраине, за МКАД, то офисное здание класса А на задворки не вынесешь. Таким образом, инвестиционная покупка офисов становится сегодня уделом консервативных инвесторов. Получить максимальную прибыль можно только путем строительства удачно спроектированного бизнес-центра среднего класса с небольшими (до 200 метров) помещениями.
Доход плюс доход. Несмотря на активное строительство магазинов, спрос на них пока не уменьшается. «Предложение качественных торговых площадей растет примерно на 500 тыс. кв. метров в год, а в 2005 году было введено в эксплуатацию 670 тыс. кв. метров, — считает Андрей Прокофьев. — Несмотря на это, дефицит таких объектов по-прежнему сохраняется. Это объясняется интенсивным развитием розничной торговли. Наибольшую потребность в магазинах испытывает восточная часть города». Впрочем, по утверждению генерального директора компании «Дельтареалти» Кирилла Щепановского, на центральных улицах спрос на магазины также очень высок: объем свободных площадей не превышает 2-3%.
По мнению профессионалов, торговая недвижимость сегодня является наиболее доходным направлением для инвестиций на московском рынке. Покупка готового здания приносит прибыль, равную примерно 13-14% годовых, а девелоперские проекты — 17-22% в зависимости от типа магазина.
Торговые центры быстрее всего возвращают инвестору вложения: средний срок их окупаемости — 5 лет. Риски при инвестировании в такие проекты есть, но они не так велики, как в других секторах рынка. Как правило, неудачи связаны с непродуманной концепцией или несоответствием заявленного класса объекта и его местоположения. Но и в этом случае есть ряд приемов, позволяющих исправить ситуацию и повысить доходность объекта, — реконцепция (смена имиджа магазина), оптимизация управления. «С помощью аудита системы управления и эксплуатации можно оптимизировать соотношение расходов и доходов здания, — рассказывает Алексей Чижов. — На одном из объектов «Бекара» нам удалось путем перераспределения затрат уменьшить коммунальные расходы собственника на 20%». Ощутимым плюсом торгового объекта является его симбиоз с развлекательным центром. «Согласно общемировым тенденциям, у нас также будут строиться многофункциональные комплексы, сочетающие в себе помещения разного назначения, — говорит Вячеслав Лимонов. — Так, на Западе обязательной составляющей любого торгового центра является развлекательная зона. Подобная синергия дает хороший эффект, повышая доходность проекта. А вот самостоятельные развлекательные и спортивные объекты, такие как аквапарки, имеют достаточно длительный период окупаемости — около 10 лет, поэтому даже развлекательную зону многофункционального центра обычно сдают в аренду, поскольку самостоятельное управление невыгодно».
Дмитрий Котляренко добавляет: «Бурное развитие такого строительства на коммерческой основе маловероятно вне традиционных курортных зон. Успех того или иного направления девелопмента связан с состоянием экономики. А массовое посещение таких центров подразумевает достаточный уровень обеспеченности населения».
Инвестиции будущего. Наибольший неудовлетворенный спрос эксперты отмечают в секторе качественной складской недвижимости. «Спрос на хранилища постоянно растет, — утверждает Андрей Прокофьев. — Это обусловлено улучшением общей экономической ситуации, следствием чего явилось развитие существующих компаний и появление новых». Общий объем неудовлетворенного спроса на складские помещения класса А и В оценивается специалистами примерно в 700 тыс. — 1 млн кв. метров. В компании Praedium говорят о том, что все новые качественные комплексы поглощаются еще на этапе строительства за 3-6 месяцев до сдачи в эксплуатацию.
По словам экспертов, инвестиционная активность на рынке складских помещений в последний год заметно возросла. Началось строительство нескольких крупных проектов. В 2006 году на рынок планируется вывести около 900 тыс. кв. метров. «Однако объем запланированных к вводу качественных площадей не удовлетворяет даже накопившийся спрос», — считает Ольга Кисарина. Достоинством инвестиций в складской сектор является почти полное отсутствие территориальных ограничений: такие объекты в любом случае располагаются за городской чертой.
Основные риски, как и в других категориях коммерческой недвижимости, связаны с недостаточно продуманной концепцией. «Непосредственно для складов это могут быть риски, связанные с местоположением или технологией обработки грузов, — говорит Алексей Чихов. — Например, комплекс может быть удачно расположен, но технология обработки грузов, применяемая на нем, не будет соответствовать реалиям рынка и т. п. Грузопоток может быть неправильно спрогнозирован и технологии останутся невостребованными».
В целом уровень рисков в складском секторе не больше чем в торговой недвижимости. Вполне сопоставима и доходность: 13-14% приносят спекулятивные сделки, 17-20% — девелоперские проекты.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗАПЛАНИРОВАННАЯ К ВВОДУ В 2006 ГОДУНазвание МесторасположениеКлассПлощадь, тыс. кв. м
ОФИСЫ
Неглинная плазаул. НеглиннаяА75,0
Бизнес-парк «Аврора» (2-я очередь) ул. СадовническаяА50,0
Ducat Place IIIул. ГашекаА32,8
Бородиноул. РусаковскаяА31,6
Центр современной архитектурыул. 2-я БрестскаяА30,0
Конкордул. ШаболовкаА28,6
Ростэкпр-т Завода «Серп и Молот»А21,6
Волнапр-т Академика СахароваА18,7
Central City Tower (2-я очередь) Овчинниковская наб. А14,0
Сокол ЦентрЛенинградский пр-тА6,4
Северная башняКраснопресненская наб. А73,8
Сокол-бриджул. КуусиненаА50,0
Эрмитаж Плаза (здание 2, 3) ул. КраснопролетарскаяА26,4
Пушкинский домСтрастной б-рА18,4
Аквамарин (2-й этап) Озерковская наб. А16,8
Покровские воротаул. ПокровкаА14,8
Pollars (здание А, Б, В) ул. ДербеневскаяВ60,0
МАГАЗИНЫ
НазваниеМесторасположениеПлощадь, тыс. кв. м
ТРЦ на РязанкеРязанский пр-т140,0
Щукам. «Щукинская»98,8
Глобал Сити (2-я очередь) ул. Кировоградская43,0
Мытищи-ПлазаМытищи, Шараповский пр-д26,6
Час пикМКАД, 87-й км25,0
ЦУМ (2-я очередь) ул. Петровка25,0
Мега «Белая дача»Люберецкий р-н, мкр-н Белая дача240,0
ЕвропейскийКиевская пл. 180,0
ТЦ на Ореховом бульвареОреховый б-р100,0
АэробусВаршавское шоссе35,4
Галерея «Москворечье»ул. Москворечье30,0
ЦУМ (2-я очередь) ул. Петровка25,0
ТряпкаЛенинградское шоссе20,0
Формат 22 (2-я очередь) Мытищи, Олимпийский пр-т17,0
СКЛАДЫ
Ленинградский терминал (1-2-я очередь) Ленинградское шоссе, 13-й км161,8
Томилино (3-я очередь) Рязанское, Новорязанское шоссе, 6-й км 120,0
East Parkул. Суздальская, вл. 469,4
Логистический парк «Пушкино» (1-я очередь) Ярославское шоссе, 15 км от МКАД180,0
Логистический комплекс «Белый парк» (1-я фаза) Каширское шоссе, 30 км от МКАД145,0
NorthPoint Distribution ParkАлтуфьевское шоссе, 700 м от МКАД 80,0
Белая дача в Котельниках (4-я очередь) Новорязанское шоссе, 2 км от МКАД55,0
Крекшино (2-я очередь) Киевское шоссе, 20 км от МКАД 30,0
Источники: Praedium и «Конкордия-эссет менеджмент»
ДОХОДНОСТЬ И ОКУПАЕМОСТЬ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВТип недвижимости Доходность при покупке готового здания, % годовыхДоходность при девелоперских проектах,% годовыхСрок окупаемости, лет
Офисные здания10-1514-255-8
Торговые и торгово-развлекательные центры13-2017-225-7
Складские помещения18-2012-305-6
Источники: «Конкордия-эссет менеджмент», «Новое качество», «Дельтареалти», «Бекар Консалтинг»
СРЕДНЯЯ ЦЕНА КВАРТИР ПО МОСКВЕ, $/КВ. МТип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОСредняя цена данного типа домаИзменение средней цены, % за месяцИзменение средней цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б дома*316028202847264326312764296129622885281312,563,2
9-этажные П/Б дома34992797277426852533272528752924277027731062,4
12-этажные П/Б дома346326652814277825492655292729922939280010,158,4
14-этажные П/Б дома38562816284127082585269828682906274528069,960,4
16-этажные П/Б дома36882911290728232650278429783050295029359,959,4
17-этажные П/Б дома390428093009278025502690311031722584286810,859,3
22-этажные П/Б дома313027853001268924202503328531592624288111,156,5
5-этажные К/М/С дома**38142978282227752547291331793010279131729,454,0
6-8-этажные К/М/С дома43933350313530722733310138594052293138876,244,9
9-этажные К/М/С дома433331693072284527393067378838263027355710,251,2
10-12-этажные К/М/С дома48363126318430372849293139264373319639655,745,8
15-этажные К/М/С дома404630032796270026752785353735013172318911,164,9
Средняя цена по округу411529352866275425662763312833102823
Изменение средней цены, % за месяц7,28,79,310,810,410,412,38,811,7
Изменение средней цены, % за 12 месяцев42,152,861,361,360,362,763,150,558,7
* Панельно-блочные дома. ** Кирпично-монолитные дома. Источник: ARN.ru
Журнал «Финанс.» № 15 (152) 17-23 апреля 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.