Формально участвовать в строительстве ПИФы недвижимости могли и раньше, но, как это часто бывает, многообразие реальной жизни не находило отражения в законодательстве. Основным «строительным активом» фондов, по мысли государственных мужей, должны были стать имущественные права по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии со вступившим в силу 1 апреля 2005 года 214-м законом. Переходный период, в течение которого ПИФам разрешалось вводить в состав портфеля инвестиционные контракты старого образца, истекал в апреле 2006 года. Между тем за год российский строительный рынок перестроиться не смог – проекты, реализуемые по новым правилам, до сих пор фактически отсутствуют. Стало очевидно, что после окончания отведенного на перестройку срока круг разрешенных для инвестирования «профильных» объектов существенно сократится и рынок ПИФов может вернуться к состоянию начала 2005 года (тогда лишь треть совокупных активов фондов недвижимости составляла собственно недвижимость).
Новое Положение ФСФР о составе и структуре активов сделало проблему менее острой: срок нахождения в портфелях ПИФов инвестиционных договоров по тем объектам недвижимости, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, продлен еще на год. Законодатели постарались учесть и другие пожелания участников рынка, предоставив им большую (по сравнению с прошлой версией документа) свободу в выборе объекта инвестирования.
С 1 марта 2006 года существенно смягчаются требования к инвестиционным договорам. В частности, расширен перечень прав застройщика в отношении земли, на которой возводится объект недвижимости. Теперь это может быть не только право аренды или собственности, но и иные права. Формулировка предыдущей версии Положения о составе и структуре активов была позаимствована из того же 214-го закона. Авторы последнего ни словом не упомянули о праве бессрочного пользования, которым обладают в отношении земельных участков, к примеру, ГУПы. В результате многие проекты, начатые до изменений в земельном и жилищном законодательстве, оказались за бортом, что и было исправлено в новой версии Положения.
Но, пожалуй, самое главное изменение – это предоставленная фондам недвижимости возможность финансировать подготовительный этап строительства. По словам заместителя генерального директора УК «Уралсиб» Натальи Плугарь, ПИФы теперь могут быть застройщиками, что позволит им оказаться в центре строительной деятельности. До этого механизм расходования средств фонда на эти цели законодательно не был прописан. Самостоятельно заниматься строительством фонды, разумеется, не смогут, однако теперь у них появилась возможность выступать в качестве заказчика (заключать договоры подряда и т. п. с лицами, имеющими соответствующие лицензии). На деньги ПИФов теперь может проводиться и реконструкция принадлежащих им зданий. В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию строительства, которое стало проблематичным из-за введенной 214-м законом солидарной ответственности застройщика и кредитной организации.
Документ учитывает также возможность разделения между разными лицами, которые совместно возводят объект недвижимости, права на землю и разрешения на строительство. Кроме того, фонды теперь могут заключать договоры не только с застройщиками (первичными обладателями прав), но и с лицами, инвестирующими в строительные проекты. Здесь необходимо отметить, что приобретать имущественные права можно только у лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность с сохранением всех условий и требований, применяемых к договорам с первичными владельцами имущественных прав. Урегулирован и вопрос с выведением из портфеля проектно-сметной документации – по окончании проекта она будет оцениваться в ноль. Отдельно закреплено право приобретения имущественных прав по договорам уступки требования (интересы пайщиков при этом не пострадают – в отношении контрактов такого типа сохраняются все условия, применяемые к инвестиционным договорам).
Рынок отреагировал на принятый нормативный акт с энтузиазмом. «Нас не может не радовать тот факт, что ФСФР как регулятор нашей индустрии не стоит в стороне и холодно наблюдает за исполнением закона, а чутко реагирует на малейшие изменения ситуации. Что сейчас происходит на российском рынке недвижимости? Он сужается, число предложений уменьшается. Изменения же будут способствовать более эффективной работе и рынка в целом, и фондов недвижимости», – считает управляющий директор УК «Конкордия – Эссет Менеджмент» Андрей Прокофьев.
Солидарен с ним и начальник управления развития бизнеса УК «Менеджмент-центр» Роман Шемендюк. Новое Положение, по его словам, – это «глоток свежего воздуха», оно позволит преодолеть парадоксальную ситуацию, когда «площадок много, а инвестировать некуда». «У нас очень большое число строительных площадок расположено на федеральной земле, поэтому прежнее требование о том, что участок должен принадлежать застройщику на праве собственности или аренды, существенно ограничивало круг возможностей для инвестирования», – говорит Роман Шемендюк.
Порадовали управляющих и изменения, связанные с ипотечными фондами. По словам генерального директора КУИ «Ямал» Александра Скоморохина, представители ФСФР учли почти все пожелания участников рынка: «Теперь в портфели фондов могут входить денежные требования не только по кредитным договорам, но и по договорам займа. Это нововведение обусловлено активизацией применения механизма ипотеки не только банками, но и иными организациями (например, на некоторых предприятиях у работников есть возможность получить заем на жилье). Кроме того, в новой редакции предусмотрена возможность приобретения в состав имущества ипотечных фондов денежных требований по кредитам (займам), в которых предметом ипотеки может выступать имеющееся жилье, что довольно типично для людей, переселяющихся, например, из районов Крайнего Севера».
Впрочем, некоторые участники рынка не разделяют всеобщего оптимизма. Так, например, советник юридического департамента Агентства инвестиционного проектирования Евгений Жук полагает, что пролонгация «льготного режима» для ЗПИФов и АИФов недвижимости по приобретению в состав активов и сохранению в них обязательств из инвестиционных контрактов ощутимого эффекта не принесет: «Для закрытых фондов (даже «строительных»), являющихся в принципе инструментом аккумуляции «длинных» денег, отсрочка на один год не может являться фактором, способным изменить инвестиционную стратегию управляющего, уже настроенного на проведение замены данных активов. Определенное же расширение возможностей по финансированию инвестиционных проектов в строительстве вместе с увеличением сроков для работы с инвестиционными контрактами, несомненно, снимает напряжение. Однако для перспективного развития «строительного» сектора ПИФов требуются как время на формирование системы долевого участия в строительстве по 214-му закону, так и своевременные и адекватные нормотворческие инициативы регулирующих органов».
Журнал «Финанс.» № 5 (142) 6-12 февраля 2006 – Финансовые рынки
Оксана Трускова Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.