Если вы определились со страной, где хотите приобрести недвижимость, и отправляетесь в путешествие для ознакомления с объектом на месте, для экономии времени и средств лучше уже быть готовым к подаче кредитной заявки. Поэтому необходимо взять с собой все документы, которые требуют иностранные банки-кредиторы. Их список не слишком велик. Например, в Испании и на Кипре обязательны только загранпаспорт и справка с места работы с указанием размера ваших доходов. Будут желательны, но не обязательны банковские выписки по счетам, справки о собственности на имущество (квартиру, машину, дачу). По словам заместителя главы российского представительства испанского агентства недвижимости Runiga Антона Серебряникова, как правило, данные о доходах клиента не проверяются. «Однако если сумма первоначального взноса, которую заемщик вносит самостоятельно, превышает 5 млн евро, иностранный банк через Интерпол может запросить информацию о том, не получены ли эти средства преступным путем», — добавляет Антон Серебряников.
А вот в Великобритании помимо перечисленных справок у вас могут потребовать подтвердить местожительство, предоставив общероссийский паспорт. В Испании, на Кипре и в Англии при получении ипотечного кредита не требуют ни поручителя, ни дополнительного залога (помимо приобретаемого имущества) в отличие, скажем, от Дании, где иногда второй залог необходим. Во Франции за иностранцев должен поручиться местный предприниматель, а в Греции необходимо иметь постоянный доход на ее территории, подтвержденный справкой.
Продаже не подлежит. В странах, активно работающих с российскими клиентами (Испания, Кипр), переводить на иностранный язык представленные документы и нотариально их заверять не нужно, так как русскоязычных сотрудников в местных компаниях и кредитных организациях довольно много. Но на всякий случай заранее узнайте обычай делового оборота выбранного вами банка-кредитора.
Если при осмотре недвижимость вам понравилась, необходимо снять ее с продажи, заключив соответствующий договор, согласно которому в течение определенного срока (как правило, 1-3 месяцев) имущество не будет выставляться на продажу. После этого вносится залог. На Кипре он составляет 30% от стоимости объекта, в Испании — не более 10%, в Великобритании — 5-10%. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где указываются данные покупателя и продавца, описывается имущество и уточняется, что оно приобретается с помощью ипотеки. Потом со всеми документами вы отправляетесь в банк для оформления заявки на получение займа. Срок ее рассмотрения составляет от двух недель до 1,5 месяца.
Финансовый институт может и отказать в ссуде, в результате чего вы рискуете оказаться в ситуации, когда залог за жилье уже внесен, а купить его вы будете не в состоянии. Во избежание подобных неприятностей включите в договор купли-продажи пункт, в котором говорится, что в случае отказа в предоставлении займа продавец возвращает первоначальный взнос. «Если вы работаете через посредника, это может являться своеобразной проверкой для него, так как на такую оговорку пойдет только та компания, которая уверена в своих силах по содействию покупателю в получении ссуды», — говорит глава представительства кипрской компании Lemestia Developers Елена Козлова.
После подачи заявки можно возвращаться домой и ждать решения кредитного комитета. В следующий раз придется приезжать для подписания договора займа и открытия счета. При желании это все можно сделать и в России, если у банка есть здесь представительство. Если же его нет, бланки договоров вам могут прислать по почте — вы их заполните, подпишете, заверите у нотариуса и отправите обратно. Если кредитор не требует заверять документы, это подозрительно и свидетельствует о его непрофессионализме.
Подать прошение. Об открытии счета в иностранном банке вам придется уведомить российские налоговые органы по местожительству. Если банк находится на территории страны, входящей в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) или Международную организацию по противодействию легализации преступных доходов (FATF), то сделать это следует через месяц после открытия. Клиент подает в налоговую заявление, где указывает данные своего паспорта, ИНН, наименование финансового института и его реквизиты (страна нахождения, код SWIFT, банк-корреспондент, номер счета).
Если банк не является членом ОЭСР или FATF (а это Кипр, Эстония, Латвия, Литва, Нигерия, острова Кука, Филиппины, Индонезия), фискалов нужно предупреждать дважды — сначала о своем намерении открыть счет, а потом о его открытии. Причем налоговики могут и запретить вам стать клиентом иностранного банка, сославшись, например, на недостаток предоставленных документов. Теоретически отказ можно обжаловать в суде, но это отнимет много времени и сил и еще не факт, что решение будет принято в вашу пользу.
Если проблем не возникло, после открытия счета вы перечисляете кредитору первоначальный взнос, а впоследствии средства для погашения долга. Как уверяют в Penny Lane Realty, банк контролирует все суммы, которые поступают и списываются со счета, и если заметит нарушения в правилах их использования (к примеру, обнаружит нарушение закона об отмывании «грязных» денег), могут последовать репрессии. Вплоть до расторжения кредитного договора и продажи купленного имущества для погашения задолженности.
Домашняя виза. В России минимальная стоимость ипотечного кредита составляет 9,9% в валюте. Иностранная ипотека обходится дешевле. Одни из самых низких ставок на Кипре — 4,5-5% годовых в евро, во Франции — 4,5-6%, в Испании — 5,5% годовых в евро, в Великобритании — 5-6,5% в английских фунтах. Помимо процентов придется платить дополнительные комиссии. В Испании они составляют около 11% от стоимости жилья: в том числе 0,5% — за регистрацию сделки, 0,5% — за ее оформление у нотариуса, 2% — за выдачу ссуды и страхование жизни заемщика, 1% — за оценку стоимости недвижимости, 7% — налоги.
На Кипре взимается гербовый сбор, который составляет 1,5 тыс. кипрских фунтов (1 фунт стоит около 2 долларов) при стоимости жилья до 100 тыс. фунтов (если она дороже, то гербовый сбор — 2 тыс. фунтов). Налог на переход права собственности составляет до 8% от стоимости жилья. Страхование недвижимости 1,25 фунта с каждой 1 тыс. кипрских фунтов страховой стоимости. Комиссия за рассмотрение кредита — 1-2 тыс. фунтов.
Несмотря на простоту получения кредита, помните — вы покупаете жилье в иностранном государстве, где могут быть строгие ограничения по длительности проживания иностранных граждан. Например, имея жилье в странах, объединенных Шенгенским договором, вы можете претендовать на получение мультивизы. Она дает право непрерывно находиться на территории государства не более 90 дней раз в полгода. Самые удобные условия для иностранцев на Кипре. Там помимо мультивизы они могут получить вид на жительство сроком на один-полтора года, который дает право на круглогодичное проживание в стране.
Кредит с доставкой на дом
Купить недвижимость за границей можно и не выезжая из России. Для этого следует оформить доверенность на родственника или знакомого, который будет представлять ваши интересы при заключении сделки. Все документы, требуемые для заключения, нотариально заверяются. Доверенное лицо будет совершать за вас все необходимые действия — подавать заявку на ссуду, открывать счет, подписывать договоры. Вот только уведомлять отечественные налоговые органы об открытии счета вам придется самостоятельно. Правда, не каждый продавец, а уж тем более не каждый банк согласится работать с нерезидентом, которого ни разу не видел. Поэтому совершить сделку не выходя из дома будет гораздо проще через агентства недвижимости, у которого налажены хорошие связи с иностранными партнерами. Но прежде чем обращаться к посредникам, поинтересуйтесь, как давно они работают с той страной, где вы собираетесь приобрести недвижимость, сколько сделок совершили и с какими банками сотрудничают. Эта информация поможет вам оценить силы компании.
Журнал «Финанс.» № 12 (149) 27 марта — 2 апреля 2006 — Банки
Мария Князева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.