Заплыв на Запад. Практически в любом западном банке потребитель может получить ипотечный кредит как под фиксированную ставку, так и под ставку с изменяющимся, так называемым плавающим процентом. Это означает, что часть ставки, допустим 6%, закрепляется, а оставшаяся часть устанавливается равной международному индикатору стоимости денег. Чаще всего им является LIBOR (London Interbank Offered Rate). LIBOR — это процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется ежедневно, но для заемщика, воспользовавшегося таким кредитом, размер платежа пересматривается один раз в месяц либо один раз в полугодие, а в некоторых банках не чаще раза в год.
Максимального значения (11,375%) LIBOR достигала 21 марта 1989 года, а на минимальный уровень 0,99% опускалась 16 июня 2003 года. В Европе кредиты под плавающую ставку пользуются большой популярностью и занимают примерно 70% в общем объеме ипотеки. В США ситуация обстоит с точностью до наоборот: почти 90% кредитов выдается под фиксированные ставки. «Это связано с разной системой финансирования, — поясняет начальник отдела рефинансирования и специальных проектов Внешторгбанка Виктор Минц. — В Европе основной объем ипотечных кредитов финансируется банками за счет депозитов. Это ресурсы короткие. Их стоимость может измениться, если вкладчики (например, из-за роста инфляции) потребуют более высоких процентов по депозитам. Если требования вкладчиков не удовлетворить, они переведут свои деньги в другие банки. А удовлетворить их требования можно только увеличив доход, поступающий от заемщиков по уже выданным кредитам. То есть поднять по ним ставку. Следовательно, необходимо заранее при выдаче кредита оговорить такую возможность, то есть ввести переменную ставку. В США большинство кредитов рефинансируется агентствами, аналогами которых является АИЖК, и (через агентства) владельцами «длинных» ресурсов — пенсионными фондами и страховыми компаниями. Поскольку деньги «длинные», риска того, что в случае роста инфляции потребуется увеличивать поступления от уже выданных кредитов, нет, следовательно, переменные ставки не нужны».
На российском рынке «плавающий» вариант ставки, привязанной к LIBOR, предлагают всего несколько банков: «Дельтакредит», Райффайзенбанк, Росбанк, Банк жилищного финансирования и Газпромбанк. Впрочем, по мнению банкиров, российские потребители этот продукт все равно не оценили. «Когда мы предлагали кредиты с плавающей ставкой, они не пользовались большой популярностью среди заемщиков, — говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. — В основном люди не понимали, что такое индекс LIBOR и как он может меняться». О незначительном спросе на программу кредитования с изменяющейся процентной ставкой говорят также в Газпромбанке и Банке жилищного финансирования. И в том, и в другом, кстати, отказались указывать точное количество выданных кредитов, сославшись, что их объем очень невелик. Райффайзенбанк за весь период работы выдал 373 кредита с плавающей ставкой на сумму $36,3 млн. Это составляет почти 19% от всех выданных ипотечных кредитов. В «Дельтакредите» на долю ссуд с изменяющимися ставками приходится 22% от общего объема.
Опрос банков показал, что в ближайший год на российском ипотечном рынке число продуктов с плавающими ставками будет расти, в первую очередь в рублевой нише. Это связано, во-первых, с уверенным ростом LIBOR, а во-вторых, с желанием банков увеличить долю рублевых кредитов. «Это может быть особенно актуально для регионов, где рублевые кредиты наиболее востребованы, хотя мы не уверены, что уже настала «пора» таких кредитов с точки зрения спроса», — отмечает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов.
«Дельтакредит», у которого в ассортименте уже имелся один рублевый продукт с «плавающей» ставкой, привязанной к индексу MIBOR (Moscow Interbank Offered Rate), в конце ноября объявил о появлении новой программы — «ДельтаМечта». Формула, по которой формируется процент, — 5,5% плюс индикатор MosPrime.
О намерениях ввести рублевые кредиты с плавающими ставками «Ф.» также сообщили в Райффайзенбанке, Банке жилищного финансирования, Внешторгбанке, банке «КИТ Финанс».
Что под волной? Кредит с «плавающей» ставкой частично избавляет банк от риска роста процентных ставок. Заемщику в свою очередь это дает шанс сэкономить на платежах. «Появление ипотечного продукта «ДельтаМечта» сделает ипотеку доступной широким слоям населения уже сегодня на исключительно рыночных условиях, а не в далеком будущем», — говорит председатель совета директоров банка «Дельтакредит» Игорь Кузин. Подобные утверждения представители банка-новатора иллюстрируют тем, что на день введения продукта MosPrime равнялся 5,67%. Таким образом, ставка по новому ипотечному кредиту составила всего 11,2% годовых.
По условиям кредита размер ставки будет пересматриваться каждый квартал. В зависимости от макроэкономических условий индикаторы, на которых базируются плавающие проценты, могут как уменьшаться, так и заметно увеличиваться. «Принимая решение о получении кредита с плавающей ставкой, клиенту необходимо понимать динамику изменения таких индексов. Пример — показатель LIBOR: два года назад он был порядка 1,2% и клиенты (российские заемщики) пользовались кредитом на жилье под примерно 12% (=10,5+1,2). Теперь LIBOR более 5% и растет, таким образом реальная ставка по кредиту у таких клиентов теперь получается более 16% годовых в валюте», — поясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Генеральный директор NAI Vesco Андрей Федака полагает, что предугадать развитие российских аналогов LIBOR будет еще сложнее. «Если в ЕС или США возможны лишь минимальные колебания основных экономических показателей, то экономика РФ значительно более подвержена резким изменениям», — говорит он.
Колебания MosPrime (так же как MIBOR) в широком смысле зависят от общеэкономической и политической ситуации в стране: уровня инфляции, ставки рефинансирования, политики ЦБ РФ. За короткий период своего существования этот индикатор уже успел претерпеть заметные изменения — с чуть менее 3 до 6% годовых.
Тенденция к повышению, по мнению банковских экспертов, продлится до конца года, а затем индекс пойдет вниз. «Мы ожидаем, что в начале 2006 года ставка MosРrime может снизиться до уровня 3,5-4% годовых, — рассказывает начальник управления обслуживания и финансирования корпоративных клиентов Райффайзенбанка Павел Гурин. — Важным фактором, оказывающим влияние как на денежный рынок в целом, так и на величину MosРrime, являются цены на нефть, динамика на рынке рубль/доллар».
Насчет дальнейшего поведения этого индикатора эксперты высказывают крайне разные мнения. «Теоретически можно прогнозировать ее снижение, — предполагает заместитель руководителя проекта «Развития первичного рынка ипотечного кредитования в России» Международной финансовой корпорации Андрей Милютин. — Банки лоббируют законодательное введение неких «безотзывных вкладов» и, возможно, в случае появления таковых будут мотивированы снижать депозитные ставки по обычным вкладам. Кроме того, государство заинтересовано в снижении официального уровня инфляции». Более скептичную точку зрения высказывает Виктор Минц: «MosPrime показывает динамику ставок по депозитам у нескольких банков. Если инфляция вырастет, то и MosPrime скорее всего вырастет».
Если бы такой возможности не существовало, по сути, у банков не было бы никакой необходимости выдавать кредиты под плавающие ставки. «Спрогнозировать динамику MosPrime с высоким уровнем достоверности на срок кредитования в 10-15 лет, учитывая незначительный ретроспективный период, пока не представляется возможным», — считает менеджер по управлению кредитным портфелем банка «Ренессанс Капитал» Ксения Городничева. Подобного мнения придерживается Игорь Жигунов: «Текущая ситуация в экономике страны, реальные показатели инфляции, ценовая ситуация на рынке нефти пока не позволяют в долгосрочной перспективе говорить о четкой стабильности ставки MosPrime».
Вопрос времени. Кредит под плавающую ставку по соотношению выгод и рисков является своего рода рулеткой. Может повезти банку, может — заемщику. Однако в проигрыше могут оказаться оба. Если начнется резкое повышение ставок и, следовательно, платежей, которые должны ежемесячно выплачивать заемщики, то велика вероятность того, что это приведет к серии дефолтов заемщиков. По словам Виктора Минца, на Западе эта проблема решается тем, что обычно банки ограничивают возможности роста ставок по своим ипотечным кредитам — по абсолютной величине или по величине ежемесячного/ежеквартального роста. «В этом случае у них меньше риск дефолтов, но зато возникают убытки из-за того, что ставки по кредитам растут не теми темпами и не до такого уровня, как ставки по депозитам», — говорит Виктор Минц.
В «Дельтакредите» обещают, что в случае резкого повышения индикатора заемщик сможет беспрепятственно перейти на фиксированную ставку. Однако официальная стоимость рефинансирования пока не установлена, и в банке говорят, что «вопрос о переводе будет решаться в каждом случае индивидуально». Процесс перекредитования уже начинается на российском рынке, но пока не отработан механизм подобного перехода и неизвестно, какое время он будет занимать. «Обычно финансовое поведение потребителя неоптимально в силу ограниченной информации, — считает Андрей Милютин, — стандартная ситуация на развитых рынках, где присутствуют плавающие продукты, — «запаздывание» или «опережение» заемщиков с переходом на фиксированную ставку. В РФ вообще пока такой переход весьма проблематичен в силу юридических коллизий».
Таким образом, оформление кредита с «плавающей» ставкой на долгий срок пока представляется достаточно рискованным шагом для заемщика. Вопрос о том, готовы ли вы к нему, можно свести к вопросу — насколько вы верите в способности российской власти поддерживать стабильную экономику на протяжении ближайших десятилетий?
С другой стороны, для тех заемщиков, кто рассчитывает погасить долг банку за короткий срок, кредиты с «плавающими» ставками могут представлять реальный интерес. В этом случае риск существует, но он меньше, поскольку резкие перепады в краткосрочной перспективе легче предугадать. «Скорость или диапазон снижения прогнозировать трудно, но изменения индекса должны запаздывать, то есть происходить после изменений в инфляции и т. д., — говорит Андрей Милютин. — Кроме того, по механике индекса более двух (из восьми) банков должны изменить свои ставки для изменения индекса». Также, по всей видимости, банковские аналитики рассчитывают, что в ближайшие год-два новый продукт будет представлять интерес для потребителя. Во всяком случае иначе крупнейшие игроки рынка вряд ли стали бы рассматривать планы по введению у себя такого продукта.
Насколько популярным будет этот продукт в дальнейшем — предугадать сложно. Часть специалистов предполагает, что «плавающие» ставки станут более интересными для потребителя после того, как в России будут разработаны и опробованы механизмы рефинансирования и любой заемщик сможет беспрепятственно, без существенных финансовых потерь переходить на фиксированную ставку на любом этапе погашения кредита. С этим не согласен Виктор Минц, который считает, что переменная процентная ставка интересна для потребителей в настоящее время именно потому, что механизм перекредитования неразвит. «В случае снижения ставок у заемщиков, взявших кредиты с переменными ставками, есть преимущества, — поясняет он, — так как заемщики с фиксированными кредитами не могут перекредитовать свои кредиты и заменить их на новые с более низкими ставками. Однако в случае роста ставок, независимо от наличия или отсутствия механизмов перекредитования, преимущества однозначно будут у заемщиков, взявших кредиты под фиксированный процент».
ИНДЕКС MOSPRIME рассчитывает Национальная валютная ассоциация (НВА) с мая 2005 года на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущих российских банков. Их список формируется советом НВА и включает восемь банков: Внешторгбанк, Газпромбанк, Международный московский банк, Сбербанк, АБН Амро банк, Вест ЛБ Восток, Ситибанк, Райффайзенбанк.
Журнал «Финанс.» № 46 (136) 12-18 декабря 2005 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.