В марте этого года мне стало окончательно ясно: откладывать покупку квартиры дольше не имеет смысла. Всю зиму цены на жилье в Москве росли с невиданной скоростью, и я поняла — надо действовать. Иначе осенью брать уже будет нечего. Выручив $30 тыс. от продажи двухкомнатной квартиры в Иркутске, решила получить кредит на покупку жилья. Просчитав свои возможности на ипотечных калькуляторах, которые сейчас можно найти на сайте многих банков, мы с мужем пришли к выводу: можем рассчитывать на ссуду в $80-90 тыс., то есть на квартиру стоимостью $110-120 тыс.
За такие деньги мы могли себе позволить либо 30-32 кв. метра на вторичном рынке, либо 40-45 кв. метров в новостройке. Разница вполне ощутимая, а расходы на ремонт потребовались бы и там, и там. Подумав, мы решили рассмотреть вариант с новостройкой: если переплачивать за жилье, то хотя бы за более качественное.
Первые же дни поиска квартиры по интернету поубавили оптимизма. Многие новостройки оказывались либо распроданными, либо выяснялось, что рекламируемые однокомнатные квартиры в домах попросту отсутствуют. Наконец, обнаружили четыре подходящих по цене объекта: в микрорайоне Волгоградский, у метро «Коломенская», на улице Жигулевской и в Кузьминках.
Район Коломенского мне всегда нравился, а тут еще и окна с видом на реку. Лепота! Однако после звонка в отдел продаж выяснилось: компания-застройщик «Су-155» работает по ипотеке только с Росбанком. Там требовался стаж на последнем месте работы не менее полугода (у меня было меньше), а возможная при наших доходах сумма кредита оказалась слишком низкой — всего $60 тыс. Что на них я куплю, если цена квартиры в облюбованном доме начинается от $120 тыс.?
«У нас еще остались две однокомнатные квартиры, и вы можете приобрести любую из них по ипотеке, — обрадовали меня в отделе продаж Первой ипотечной компании, — но мы работаем только с Банком жилищного финансирования (БЖФ)». Обстоятельство довольно странное, поскольку на своем сайте застройщик декларирует сотрудничество «с широким кругом финансовых институтов», в том числе и с Абсолют-банком, где мою заявку на кредит предварительно одобрили. Нечего делать, звоню в БЖФ.
Большинство банков, кредитующих новостройки, до регистрации квартиры в собственность покупателя взимают повышенные ставки — на 1-2 процентных пункта выше, чем на вторичном рынке. После оформления квартиры в собственность проценты снижаются. Логика подобной схемы вполне понятна, поскольку залог права требования на жилье куда менее полноценная гарантия, чем залог реальной жилплощади.
Однако БЖФ идет своим «оригинальным» путем. Ставки по кредиту до оформления квартиры в собственность составляют 10-11% (в зависимости от формы подтверждения дохода), а после регистрации — 12-13%. Между тем средняя ставка по рынку даже для «серых» заемщиков — 11%. Предложения в БЖФ меня не устроили.
Следующий звонок — в компанию «Частный дом» (дом на улице Жигулевской). Мужчина с приятным голосом радует — я могу воспользоваться ипотекой. Через какой банк? Абсолютно без разницы. «Для нас это значения не имеет. Если вы с кем-то из банков договоритесь — пожалуйста», — последняя реплика несколько гасит мою радость. Оказалось, не зря: квартиры «Частный дом» продает по договорам предварительной купли-продажи. Это одна из «серых» схем, применяемая застройщиками для «обхода» требований закона о долевом участии. Так как «своего» банка-партнера, которого бы не смущал такой подход, у «Частного дома» нет, то моим кредитором мог выступить только неподходящий для меня Сбербанк.
Последняя надежда — «Миэль-недвижимость», реализующая квартиру в Кузьминках. Там ситуация повторяется — меня отсылают в Газпромбанк, где первым делом спрашивают регистрацию. Честно признаюсь: прописана в Иркутской области, а в столице — временная регистрация. «Ой-ой, это не подходит! — охнула в ответ консультант, — я сейчас проверю, есть ли у нас филиал в Иркутске». Филиала не оказалось, и помочь мне ничем не могли.
Я обзвонила практически все подходящие по цене московские новостройки. Но везде квартиры по ипотеке либо не продавались, либо их уже не осталось, либо меня отсылали в Сбербанк. «А почему вы с другими банки не работаете?» — поинтересовалась я у застройщика, продающего квартиры эконом-класса в Отрадном. «Потому что не хотим!» — прозвучал исчерпывающий ответ.
Он очень хорошо характеризует нынешнее состояние рынка новостроек. Покупатель оказывается между двух жерновов. С одной стороны, давит хозяйский настрой девелоперов: хочу продавать по ипотеке — буду, не хочу — не буду. С другой — осторожничают банки, которые не спешат выдавать кредиты на новостройки тех компаний, которые не являются их партнерами. Мотив простой: вексельные схемы и договоры предварительной купли-продажи, по которым сейчас работает большинство девелоперов, не дают гарантий ни покупателю, ни кредитору.
Рассудив, что, возможно, мне просто не хватает опыта в поисках, да и не все объекты имеются в открытом доступе, я позвонила в пару компаний, которые совмещают услуги риэлторов и ипотечных брокеров. В «Фосборн Хоум» меня сначала обнадежили. Консультант Светлана пообещала обязательно найти новостройку — такую, какая нужна. «В Москве достаточно много домов продается в этом ценовом диапазоне», — уверенно заявила она. Но скоро выяснилось — именно сейчас «ничего подходящего нет». Мне предложили поискать жилье на вторичном рыке. Решив не торопиться, я сделала еще один звонок — в ипотечный отдел «МИАНа». Здесь мои сомнения разрешились еще быстрее.
— Вы хотите именно Москву? — уточнил консультант по имени Дмитрий. — Подмосковье не рассматриваете?- Нет, только Москву, — твердо сказала я.- В таком случае ничем не могу вас обрадовать, — честно признался он. — Новостроек эконом-класса в столице сейчас практически нет.
Только для «белых»
Лучший кредитор для тех, кто хочет купить по ипотеке квартиру в новом доме, — Сбербанк. Он единственный выдает займы на покупку жилья в любой новостройке у любого застройщика без каких-либо ограничений. При этом покупка квартир в новостройке здесь кредитуется на тех же условиях, что и приобретение объектов вторичного рынка. Но для Сбербанка залог жилья не является единственным обеспечением по кредиту — помимо этого требуется поручительство еще двух физических лиц. Кроме того, банк рассматривает только «белую» зарплату. Другие варианты его не устраивают. Причем справка 2-НДФЛ должна быть не только у заемщика, но и у его поручителей.
Журнал «Финанс.» № 21 (158) 5 июня – 11 июня 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.