На волне удорожания. Первые закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости появились в России в 2003 году. К началу мая нынешнего года их число достигло 99 — это 22,1% от общего числа ПИФов. «Иными словами, каждый четвертый регистрируемый сейчас в России фонд — закрытый фонд недвижимости, — говорит президент управляющей компании «Орион» Юрий Емелин. — Их общая капитализация на начало мая 2006 года перевалила за 30 млрд рублей — это около 10% от общей стоимости активов всех работающих на территории страны фондов».
Рост популярности ЗПИФов недвижимости эксперты объясняют двумя основными причинами. Во-первых, в 2005-2006 годах на финансовом рынке сложилась благоприятная ситуация для инвестирования в недвижимость, чему способствовали резкое снижение реальной доходности долларовых вкладов на фоне укрепления рубля, рост благосостояния населения и капиталов институциональных инвесторов. Тем временем рынок недвижимости устремился вверх. «И если это плохо для покупателей жилья, то для инвесторов, наоборот, хорошо», — комментирует ситуацию управляющий партнер компании «Конкордия — эссет менеджмент» Марина Кислицкая. «Появившиеся на рынке ЗПИФы недвижимости позволяют воспользоваться плодами строительного бума даже далекому от этой сферы инвестору», — подтверждает начальник управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный. Сегодня они демонстрируют неплохую доходность — многие превысили планку в 30% годовых. «Однако следует отдавать себе отчет в том, что информация о доходности закрытых фондов не всегда доступна в полном объеме, — предупреждает Юрий Емелин. — Более того, в публикациях нередко можно увидеть сотни и тысячи процентов годовых. Но нужно понимать, что такие показатели отражают лишь бухгалтерские действия, которые связаны с переоценкой активов, а не с реальными прибылями пайщиков».
Вторая причина успеха фондов недвижимости — общий рост доверия россиян к коллективным инвестициям. Тем более что ликвидность вложений в закрытые ПИФы постепенно возрастает по мере того, как паи, будучи ценными бумагами, начинают обращаться на организованном рынке, прежде всего на ММВБ. «Кроме того, некоторые управляющие компании предлагают публичные оферты — обязательства в оговоренный период выкупить паи с определенной доходностью», — рассказывает генеральный директор компании «Регион Девелопмент» Валентина Волкова.
Шаг в сторону розницы. Пока среди инвесторов ЗПИФов преобладают корпоративные пайщики. Это неудивительно, учитывая, что большая часть созданных фондов, как утверждают эксперты, были «проектными». То есть создавались под конкретные проекты и для конкретных участников. Кроме того, первое время «входной билет» практически во все ЗПИФы недвижимости стоил очень дорого: средняя стоимость пая колебалась в районе миллиона рублей, а минимальная сумма инвестирования достигала 15-16 млн. Таким образом, «частники» отсекались на входе.
Сегодняшнее развитие рынка закрытых фондов можно охарактеризовать как медленное, но верное движение в сторону розничного клиента. Многие фонды готовы принять инвестора и с 10 тыс. рублей. Да и эта планка постепенно опускается. К примеру, сейчас происходит формирование двух фондов недвижимости («Гражданстрой» и «Нефтестрой») под управлением УК «Волд Марк». Стоимость пая и минимальный порог вхождения составляют 1000 рублей. «На рынке фондов недвижимости это феноменально низкая стоимость пая», — утверждает Марина Кислицкая.
Сдавать — не строить. Общепринятой классификации ЗПИФов недвижимости не существует, но в профессиональной среде их обычно разбивают на две основные категории: рентные и девелоперские. Рентные фонды приобретают в свою собственность какое-либо здание, обычно коммерческого назначения, и извлекают доход от сдачи в аренду. К девелоперским ПИФам можно отнести те, чья управляющая компания находится в тесном сотрудничестве со строительной или девелоперской фирмой. За счет средств, аккумулированных в фонде, финансируется строительство конкретных объектов недвижимости, в том числе жилых. Кроме того, вице-президент Национальной лиги управляющих Ирина Никитина выделяет так называемые фонды роста. Как правило, весь промежуточный доход в них реинвестируется: приобретается недооцененная недвижимость, проводится предпродажная подготовка и дальнейшая перепродажа.
На российском рынке сегодня преобладают девелоперские ПИФы. Характерным примером является находящийся под управлением УК «Конкордия — эссет менеджмент» фонд «Федерация», средства которого инвестируются в офисно-рекреационный комплекс «Башня Федерация» (застройщик — корпорация Mirax Group). Другой пример — новый ЗПИФ «Нова — строительные инвестиции» (УК «Нова»), созданный для финансирования строительства коттеджного поселка «Загорское» в Дмитровском районе Подмосковья.
Основной доход пайщики девелоперского фонда получают только после реализации проекта. Правда, управляющая компания может взять на себе обязательство регулярно (раз в квартал или в полгода) выплачивать вкладчикам так называемый промежуточный доход по инвестиционным паям. «Но это мероприятие сугубо добровольное, — предупреждает Ирина Никитина. — Будет ли выплачиваться доход, периодичность выплат, их источник и размер, — все это управляющая компания устанавливает сама в правилах фонда».
Достоинство девелоперских ЗПИФов в том, что они могут обеспечить очень неплохую доходность — более 30% годовых. Но пайщик несет все риски, сопутствующие застройщику. Поэтому достаточно трудно просчитать финансовый результат проекта. Марина Кислицкая утверждает, что сложнее всего оценить перспективы проекта на ранней стадии, когда формируется пакет правоустанавливающих документов: «Однако на момент окончания всех согласований мы можем точно определить срок, оставшийся до завершения строительства, объем необходимых инвестиций и с точностью до нескольких процентов доходность проекта в целом». Как полагает Юрий Емелин, если речь идет о строительстве важного и дорогого объекта, то с большой долей уверенности можно говорить, что процесс будет доведен до конца и риск инвестиций в него невелик.
Для консервативных инвесторов в большей степени подходят рентные фонды, которых пока немного. «Они прозрачнее и надежнее, поскольку предполагают приобретение уже существующего объекта и получение дохода от арендных платежей и роста стоимости здания. В этом случае остаются в основном риски, связанные с динамикой арендных ставок и выбором самого объекта», — говорит Юрий Емелин. Плюсом рентных фондов является также легкость, с которой можно просчитать их доходность. «Есть готовый объект недвижимости, а ставки аренды в принципе всем известны. Умножаем ставку на срок аренды — получаем среднюю доходность», — поясняет исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев. Главный минус рентных фондов — относительно низкий уровень доходности. Сегодня он составляет 15-25% годовых. Доход пайщикам выплачивается регулярно, обычно раз в год или в полгода.
Если же сравнить ЗПИФы с прямыми инвестициями в строительство, то пайщики обладают большими шансами на финансовый успех. Являясь крупным инвестором, управляющая компания закрытого фонда, во-первых, проводит предварительную экспертизу проекта, а во-вторых, в состоянии обеспечить более тщательный контроль над деятельностью застройщика. «ЗПИФ является прозрачной и контролируемой как со стороны государства, так и со стороны специализированного депозитария системой, — подтверждает Александр Бескровный. — Такой двойной надзор позволяет инвестировать средства в объект на начальном этапе строительства, снизить риски и стоимость вложений в недвижимость не только для инвесторов, но и для застройщиков». Впрочем, за эти преимущества приходится платить. Вознаграждение УК составляет, как правило, 5-7% от стоимости активов.
Обновленные возможности. С нынешнего марта положение ЗПИФов недвижимости как инвесторов строительства упрочилось. Во-первых, ФСФР продлило сроки инвестирования в объекты, разрешение на возведение которых выдано до вступления в силу закона о долевом участии (до 1 апреля 2005 года). «Сейчас фактически отсутствуют строительные проекты, осуществляемые на основании данного закона. Таким образом, регулятор учитывает ситуацию, сложившуюся на строительном рынке», — поясняет Ирина Никитина.
Во-вторых, управляющие компании ЗПИФов получили возможность приобретать права требования на недвижимое имущество не только у застройщика, но и у инвестора — компании, вкладывающей деньги в строительство объекта. «Это обусловлено тем, что при сложившемся многообразии форм финансирования строительства не всегда есть возможность работать напрямую с застройщиком», — рассказывает Александр Бескровный. Более того, теперь управляющая компания может приобретать права требования по инвестиционному контракту в результате их уступки. «Если рассматривать права требования как актив, то в данном контексте были расширены способы приобретения такого актива», — поясняет Александр Бескровный.
И наконец, как отмечает Марина Кислицкая, нововведения, закрепленные в постановлении ФСФР, открывают перед фондами новое поле для деятельности: «Теперь они могут выступать в качестве заказчика строительства. А это значит, что «квалифицированный инвестор» (управляющая компания. — «Ф.») теперь может не только оценивать предложения на рынке, но и сам формировать их».
В ожидании ответа. Вместе с тем ряд вопросов, касающихся деятельности ЗПИФов, остается без ответа. В первую очередь речь идет о налогообложении недвижимости, принадлежащей фонду, и операций с ней. «ПИФ представляет собой структуру без образования юридического лица и соответственно не является плательщиком корпоративных налогов, — объясняет ситуацию Ирина Никитина. — Имущество фонда — это долевая собственность пайщиков, состав которых постоянно меняется. При этом пайщиками выступают как юридические, так и физические лица. Поэтому до сих пор не ясно, как должно происходить налогообложение. Это законодательный пробел, от которого страдает как фискальная система, так и пайщики конкретных фондов, поскольку неопределенность в данном вопросе увеличивает их риски». По словам Ирины Никитиной, поправки в налоговое законодательство, учитывающие все особенности исчисления НДС и налога на имущество для ЗПИФов, уже готовятся к внесению в Госдуму.
Еще один непроясненный вопрос — должны ли управляющие компании выступать налоговыми агентами пайщиков? Руководитель юридического управления компании IMAC Андрей Богданов считает, что эта обязанность УК предусмотрена законодательно. «Другое дело, что сами управляющие компании обычно «открещиваются» от этих обязательств, — говорит он. — Как правило, пайщику вручается справка о доходах, с которой он сам должен идти в налоговую и заполнять декларацию. Это осложняет жизнь инвесторов, особенно если это люди, незнакомые с налоговым законодательством. Я считаю, что закон должен прямо вменять в обязанности управляющей компании функции налогового агента».
Долгосрочность вложений в ЗПИФ, особенно девелоперский — еще один фактор, смущающий инвесторов. Сроки реализации строительных проектов составляют, как правило, не менее трех-пяти лет, и заинтересованы в них в основном те инвесторы, кто обладает «длинными деньгами». К тому же ликвидность паев ЗПИФов пока значительно ниже, чем у открытых фондов. Остается актуальным и риск изменения конъюнктуры рынка. «Ажиотаж, с которым в последний год создавались фонды недвижимости, основывался на ожидании дальнейшего роста цен на рынке, — комментирует ситуацию Александр Бескровный, — Но что будет с девелоперскими ПИФами в условиях стагнирующего или падающего рынка — пока непонятно».
Кроме того, по словам Александра Бескровного, всегда остается вероятность возникновения споров между инвестором и застройщиком. «Инвестиционные контракты напрямую не предусмотрены гражданским законодательством и соответственно взаимоотношения между управляющей компанией и застройщиком, зафиксированные таким договором, могут приобретать самые разнообразные формы, — поясняет Александр Бескровный. — Важно четко определить все условия сотрудничества, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами. Этот аспект содержит существенную долю рисков для инвестора, так как правоприменительная практика в этой области весьма противоречива».
И наконец, всегда существует риск некачественной работы самой управляющей компании.
Пока не тесно. По оценкам Ирины Никитиной, скорее всего к концу этого года количество ЗПИФов недвижимости превысит 130, в ФСФР говорят о более внушительных цифрах — 160. Тем не менее ниша фондов недвижимости все еще достаточно свободна. «Реальная конкуренция среди ЗПИФов недвижимости только начинается. Причем происходит это по мере выхода управляющих компаний в регионы. Хотя абсолютно очевидно, что пока на этом рынке много «вакантных мест»», — считает Валентина Волкова.
Тем временем коллективные инвестиции в недвижимость продолжают набирать популярность как среди корпоративных, так и среди частных клиентов. Причем, по мнению Александра Бескровного, особенно интересными ЗПИФы недвижимости могут стать как раз для граждан. В первую очередь для тех, которые не обладают высоким доходом и не могут рассчитывать на банковскую ипотеку.
ДЕСЯТКА НАИБОЛЕЕ ДОХОДНЫХ ФОНДОВ С НАЧАЛА 2006 Г.Наименование ЗПИФаНаименование управляющей компанииДата окончания первичного размещенияСтоимость пая, руб. Прирост, %
31.12.0531.03.06
ПопечительТрастовый центр «Орграф»28.02.051271,891992,5456,66
Ордынка — фонд недвижимостиСоцинвестгарант09.12.05998,111460,5546,33
Перспектива-ИнвестВитус18.01.0517 744,2323 267,6131,13
ИнтерраЭй Джи Эссет Менеджмент19.01.051 792 845,662 317 107,7329,24
ЕрмолаевскийСоцинвестгарант25.05.051354,861713,3726,46
Наш городСтарый город15.12.042 546 670,273 141 093,3523,34
Регионгаз-финанс — фонд недвижимостиРегионгазфинанс28.01.05128 832,07149 259,4215,86
Петербургская промышленная недвижимостьОбъединенные инвестиционные фонды19.12.0510 036,0011 624,5915,83
Первый семейный фондНаше будущее18.03.0489 715,90103 655,9415,54
Строй КапиталЭнергокапитал13.09.0490,45103,9114,88
Источник: ФСФР
Журнал «Финанс.» № 20 (157) 29 мая — 4 июня 2006 — Финансовые рынки
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.