Созданная в августе Ассоциация строителей России (АСР) предложила внести поправки в скандальный ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительствеѕ». Сразу после вступления его в силу обнаружилось, что документ далек от идеала. Участники рынка неоднократно заявляли, что новый закон дает излишние права дольщикам, ведет к удорожанию жилья и фактически ставит крест на банковских кредитах для строителей.
Дошло до того, что в многочисленных долгостроях (о которых «Ф.» неоднократно писал — см. № 30, 38, 39) оказался также виноват злосчастный 214-й закон. «Даже добросовестным строителям, которые сегодня готовы были бы достроить начатый объект, он не дает такой возможности, потому что запрещает собирать деньги с дольщиков, пока не будет выполнен целый ряд очень длительных процедур» — такой тезис прозвучал на одной из пресс-конференций, устроенной строителями. О том, что этот закон к объектам, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года, никакого отношения не имеет, при этом почему-то умалчивалось.
Представители АСР с момента создания организации не скрывали, что ее основная цель — лоббирование изменений в 214-й закон. Судя по последним данным, усилия АСР не прошли даром: поправки по инициативе депутатов Московской и областной дум могут быть рассмотрены Госдумой уже на текущей сессии.
Балансировка. Некоторые поправки эксперты называют вполне сбалансированными с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. По мнению директора по маркетингу ГК «Конти» Вячеслава Тимербулатова, сегодня закон предоставляет дольщику фактически неограниченные возможности для одностороннего расторжения договора и получения штрафов с застройщика за любые недоработки: «Если же обязательства нарушает покупатель, компания-застройщик может отстаивать свои права только через суд».
По мнению участников рынка, рациональным выглядит предложение АСР в отношении затрат застройщиков, которые они несут до получения разрешения на строительство (выкуп земельного участка или права аренды, прокладка сетей, затраты на расселение и пр.). В общей сумме проекта их доля достигает 15-20%. По действующему сегодня 214-му закону застройщик может использовать денежные средства дольщиков исключительно для строительства дома. Ассоциация предлагает привлекать их и для покрытия расходов на такие «подготовительные» работы.
В нынешней редакции 214-го закона также прописана возможность передачи в залог дольщикам всего имущества застройщика до выполнения последним обязательств по договору. Правда, на деле реализация данного положения трудновыполнима, да и крайне опасна. «Сегодня возможна ситуация, когда при требовании вернуть вложенные средства со стороны одного или нескольких дольщиков возникает угроза для реализации всего проекта в целом», — говорит гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. АСР предложила отменить данное положение.
«Прописанная в законе солидарная ответственность банков привела к еще большему ужесточению требований кредитных организаций к застройщикам и соответственно к сокращению объема кредитования», — говорит управляющий партнер УК «Конкордия-эссет менеджмент» Марина Кислицкая. Поэтому предложение АСР ликвидировать это положение многие из экспертов считают оправданным. Хотя не все. Например, вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский уверен, что отменять его не следует. «Нужно предоставить банкам право открытия специальных счетов по объектам строительства, на которые должны зачисляться выданные застройщику кредиты и суммы, вносимые частными инвесторами. Банк же обязан контролировать целевое использование средств с этого счета застройщиком», — считает он.
Либерализация договоров. По мнению экспертов, поправки АСР содержат как вполне разумные предложения, так и пункты, по сути выхолащивающие все полезное, что было изначально заложено в 214-м законе. К примеру, если в текущей редакции дольщик «уплачивает цену» и таким образом квалифицируется как покупатель или заказчик услуг, то в соответствии с поправкой АСР он вновь становится инвестором, так как теперь уже «осуществляет финансирование строительства». Таким образом, застройщики пытаются уйти от НДС, который возник у них после 1 апреля как у продавцов жилья. Если же дольщик из покупателя превращается в инвестора, значит, исчезает и продавец, и НДС.
Но этим строители не ограничились. Они предлагают не только принципиально изменить предмет договора долевого участия, но и лишить его исключительного статуса, то есть вновь разрешить заключать с соинвесторами иные виды договоров. По словам Михаила Гороховского, это предложение — попытка найти законное обоснование «серым» схемам инвестирования, применяемым сегодня. Данная поправка прямо противоречит самой идее 214-го закона, считает юрист компании Legas Legal Solutions Екатерина Журбина, основной целью которого является создание единой системы регулирования отношений и стремление избежать «разношерстного» толкования «правил игры». «Если 214-й закон уже регулирует отношения по долевому участию в строительстве с помощью специального договора, то зачем создавать лазейку для застройщиков, разрешая им заключать иные договоры?» — спрашивает юрист. По мнению советника по финансовым вопросам компании «Vip-адвокат.ru» Евгения Именитова, предложение разрешить привлечение средств на достроительной стадии без законодательной конкретизации форм договоров создает объективную базу для злоупотреблений со стороны застройщиков, сводит на нет плюсы 214-го закона. «Должны быть указаны конкретные формы договоров, по которым можно привлекать средства на достроительной стадии. И они после получения ордера на строительство должны переоформляться в договоры долевого участия», — считает эксперт.
В свою очередь юрисконсульт ГК «Градиент Альфа» Константин Проничев считает это предложение АСР абсолютно логичным. «Привлечение денежных средств для осуществления какой-либо деятельности производится на основе механизмов, которые известны веками, — с помощью займов, путем организации простых товариществ и других. Соответственно привлечение денег для строительства может вполне законно осуществляться в рамках этих соглашений», — считает он. Неизвестно, случайно или намеренно авторы поправок забыли уточнить, по каким именно видам договоров возможно привлечение средств. Но то, что это предложение фактически легализует все «серые» схемы, которые застройщики используют сегодня, и возвращает строительный сектор в прошлое, отметили многие аналитики.
Обрезание объектов и субъектов. Другое предложение АСР — лишить соинвесторов — юридических лиц равных прав с гражданами. И те, и другие являются потребителями услуг застройщика и несут одинаковые затраты и риски. Но если граждане в случае принятия поправок АСР будут защищены и законом «О защите прав потребителей», и положениями 214-го закона, то юридические лица будут нести равную ответственность с застройщиком.
Другое нововведение предусматривает распространение закона только на строительство квартир и объектов здравоохранения, культуры и образования. «Ассоциация обосновывает такой подход тем, что нежилые помещения не попадают в категорию объектов, права участников долевого строительства на которые требуют особой правовой защиты в рамках закона, — замечает Екатерина Журбина. — Однако, поскольку закон регулирует отношения по привлечению денежных средств юридических лиц для строительства, действие его должно распространяться и на нежилые помещения. Иначе изъятие такого большого сегмента рынка из сферы регулирования закона даст право применять застройщикам старые сомнительные схемы в строительстве нежилых помещений и поставит в неравные условия юридических и частных лиц». По мнению Константина Проничева, отсекать от сферы действия закона гаражи, объекты торговли и прочую недвижимость нецелесообразно. «И потребительская, и инвестиционная цели могут присутствовать при создании любого объекта недвижимости, определить и разграничить их со стороны в процессе строительства невозможно. Так, при постройке жилого дома частные лица зачастую приобретают квартиры в нем для дальнейшей перепродажи», — объясняет он.
Диверсификация ответственности. Еще одно предложение АСР — «предусмотреть возможность одностороннего отказа застройщика от выполнения своих обязательств перед участником во внесудебном порядке» — вызвало бурную полемику в рядах экспертов. Юрисконсульт департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Юлия Иващенко считает, что предложения АСР смягчить «драконовские» меры ответственности для застройщиков обоснованны. «Положения закона серьезно осложняют жизнь компаниям, которые вместо строительства дома должны выяснять отношения в судебном порядке с дольщиками-неплательщиками, — объясняет она. — Несомненно, нужно предоставить им право на расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения обязательств дольщиком. Сегодня у застройщика такого механизма нет».
С ней не согласны многие эксперты, которые считают, что ответственность застройщика должна быть выше ответственности частного инвестора. По словам Евгения Именитова, отсутствие у застройщика права в одностороннем порядке расторгать договор — надуманная проблема: «Закон гарантирует права дольщика расторгать соглашение в одностороннем порядке, но не исключает такого права и для застройщика, если оно прямо предусмотрено договором. Дело в том, что источником правовых норм для застройщика и соинвестора может и должен быть сам договор между сторонами».
Вызывает вопросы экспертов и другая поправка: «Все претензии по качеству строительства предъявлять генеральному подрядчику». По мнению аналитиков, эту ответственность должен нести застройщик, то есть сторона договора инвестирования, а он в свою очередь вправе иски соинвесторов переадресовать генподрядчику. По мнению Евгения Именитова, существующая практика такова, что в качестве генподрядчика может выступать компания, у которой нет никаких активов. «Через нее будут вестись лишь расчеты, а все работы — «сливаться» в субподряд. В этом случае предъявляющий претензии частник ничего не получит», — объясняет он. Необходимо также иметь в виду, что соинвестор не участвует в отборе и назначении генподрядчика — его выбирает сам застройщик, следовательно, он и должен нести ответственность перед дольщиками. «Это предложение весьма спорно, учитывая, что дольщик и компания-подрядчик не связаны между собой никакими договорами», — говорит Сергей Леонтьев.
Опасные схемы. Часть предложений АСР открывает, по мнению аналитиков, «лазейки» для недобросовестных застройщиков. Например, их право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения дольщиком своих обязательств. Застройщик направляет соивестору сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а тот в свою очередь, получив его, обязан подписать акт приемки в предусмотренный договором срок. В том случае, если дольщик вовремя не подпишет акт приемки, застройщик получает законное право без суда и следствия в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и перепродать квартиру.
«Недобросовестный застройщик может провернуть «неплохую сделку»: заключить договор на начальном этапе строительства по одной цене, построить дом, направить извещение о завершении строительства дольщику, подождать семь дней и продать квартиру по более высокой цене третьему лицу», — считает Юлия Иващенко. Соинвестор в этом случае получает от застройщика изначально уплаченную стоимость квартиры, причем без каких-либо штрафных неустоек, а недобросовестный застройщик кладет себе разницу в карман, причем в рамках закона.
По мнению экспертов, для того, чтобы избежать применения застройщиками таких опасных для дольщиков схем, необходимо внести дополнения и указать, что соинвестор может не явиться вовремя на подписание акта приемки по уважительной причине, а также обязать застройщика вторично направлять письменное извещение соинвесторам.
Закрепление в 214-м законе положений о раскрытии информации о застройщике и обязательном аудите давно вызывает у строителей недовольство. В АСР посчитали, что «установление обязательного требования об аудите застройщика напрямую ограничивает его правоспособность» и «противоречит действующим нормам гражданского законодательства», и предложили исключить данный пункт из закона. По словам Сергея Леонтьева, отмена обязательного аудита строительных компаний значительно ограничит информацию о застройщике, что потенциально опасно для дольщиков.
Фактически в случае принятия предложенных АСР поправок строительный рынок вернется в исходное состояние непрозрачности и слабой защищенности прав дольщиков. Вполне понятно реваншистское желание строителей изменить 214-й закон. И все же удивляет нежелание участников рынка поднимать и другие актуальные вопросы: наличие административных барьеров при получении разрешений на строительство, непрозрачность тендеров (когда участки на застройку достаются компаниям с весьма сомнительной репутацией), нарушение властями инвестиционных контрактов. Стремясь за сиюминутной выгодой, застройщики не видят стратегических целей — создания цивилизованного рынка, где и они, и потребители выстраивают отношения, опираясь на четкий, пусть и не до конца проработанный закон.
Журнал «Финанс.» №45 (135) 5-11 декабря 2005 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.