Мартовская горячка. Минувший март продолжил шокирующую тенденцию роста цен на московском рынке недвижимости. По разным оценкам, средняя стоимость квадратного метра за март по сравнению с февралем выросла на 7,6-9,4%. А отдельные объекты подорожали на 10-12%. Основная причина — дефицит предложения во всех секторах рынка.
«Платежеспособный спрос превышает объем предложений как на первичном, так и на вторичном рынке, — утверждает аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета. — Создалась ситуация, когда появляющаяся ликвидная квартира за считанные дни находит своего покупателя, причем готового заплатить больше, чем первоначально указывал продавец».
В существующем дефиците многие профессионалы винят пресловутый 214-й закон о долевом строительстве, после введения которого количество объектов на первичном рынке сократилось, по разным данным, от 20 до 40%. Однако управляющий директор по финансам компании «Конкордия-эссет менеджмент» Семен Пузрин указывает также на то, что многие застройщики решили поддержать ажиотажный спрос и начали придерживать свои предложения до еще большего повышения цены. «Таким образом, создается замкнутый круг: рост цен вызывает повышенный спрос, это побуждает застройщиков уменьшать предложения, провоцирует еще больший скачок цен», — поясняет Семен Пузрин.
И даже эксперты, уверяющие, что дисбаланс между спросом и предложением постепенно начинает выравниваться, вынуждены соглашаться: главная причина этого — не появление новых объектов, а уход покупателей с рынка из-за их неплатежеспособности. «Из-за интенсивного роста цен покупатели вынуждены отказываться от намерения купить квартиру до лучших времен», — подтверждает тенденцию заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. Конечно, новые дома на рынке понемногу появляются, и специалисты ожидают еще большего оживления строительства после принятия поправок к 214-му закону. «Однако это произойдет не в один момент, — замечает Семен Пузрин. — Например, на получение исходно-разрешительной документации строителю требуется затратить до шести месяцев. А без нее по закону начать продажи нельзя». Поэтому пока спрос растет быстрее, чем новые квартиры успевают поступать на рынок. «В Москве катастрофически не хватает адекватного предложения как по цене, так и по качеству», — комментирует управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
Быстрее всего цену набирают две категории жилья — малогабаритные квартиры в «хрущевках» и в новостройках эконом-класса. «Популярность первых определяется дешевизной, а вторых — дефицитом сходных по качеству квартир в новых домах», — поясняет Александр Слета. Медленнее всего дорожают многокомнатные квартиры и «сталинки». Впрочем, даже на них цена растет не меньше чем на 4-5% в месяц.
Рынок недвижимости ближнего Подмосковья, который еще недавно было прибежищем всех, кто не имел средств на нормальную квартиру в Москве, скоро по дороговизне перестанет быть оплотом доступности. Во всяком случае квадратные метры здесь дорожают не медленнее, чем в столице. По данным компании «Сити XXI век», подмосковные новостройки в марте по сравнению с февралем подорожали более чем на 10%. «А, например, отдельные виды квартир в городе Видное выросли в цене еще больше — на 24%, — рассказывает аналитик компании Сергей Лядов. — Если в феврале стоимость квадратного метра жилья в новостройках составляла здесь $1250, то в марте она увеличилась до $1550. На вторичном рынке в Видном при крайне ограниченном предложении цены на однокомнатные квартиры достигли отметки $2100 за квадратный метр, а многокомнатные квартиры подорожали до $1900-$2000 за квадратный метр».
Апрельская грусть. Но какими бы заоблачными ни казались сегодняшние цены, эксперты предупреждают: рост продолжится и дальше. Правда, ближе к маю ажиотаж на рынке закончится и жилье будет дорожать медленнее. «В это время многие уезжают из города, поэтому деловая активность в летний период затихает. Это ежегодная тенденция», — поясняет Константин Ковалев. Как ожидают в компании «Новая площадь», уже в апреле на рынке станет спокойнее, чем в предыдущие месяцы. «По тем объектам, которые подорожали больше всего, рост цен будет минимальным — на уровне 0,3-1% — либо вообще остановится, — считает Евгений Фетисов. — А вот недооцененное ранее жилье будет дорожать на 7-10%. В целом мы ожидаем переход рынка к стабилизации со снижением средних темпов роста до 1-2% в месяц. Такая ситуация, по нашей оценке, сохранится до конца лета». Примерно такие же прогнозы дают и другие риэлторы. «Выход из процесса купли-продажи участников рынка во время каникул позволит временно заморозить рынок, — считает Александр Слета. — По мере возвращения на рынок его участники будут ориентироваться на сложившийся за это время спокойный темп — это позволит оздоровить психологическую атмосферу рынка».
Однако стабилизация цен не означает их падения. Все эксперты прогнозируют: удорожание недвижимости будет продолжаться по меньшей мере еще несколько лет. «Предложение слишком сильно сократилось. Поэтому, даже если количество нового жилья увеличится, это не приведет к его преобладанию над спросом, — полагает Евгений Фетисов. — Политические заявления о доступном жилье, «пузырях», грядущем коллапсе не будут иметь никакого действия. Потребитель уже дважды «проглатывал» эти байки: в 2000-м, когда мэр Юрий Лужков озвучил «экономически обоснованную» цену в $200 за кв. метр новостроек в Москве, и в 2004-м, когда горожанам обещали монополизацию рынка и грядущий кризис. Третий раз реакцию на подобные высказывания можно ожидать не ранее 2008-го — в год выборов». В компании «Дон-строй» добавляют: стоимость квадратного метра традиционно подогревается ростом цен на основные строительные материалы и энергоносители. «В общей сложности рост расходов на строительство только за последний год составил около 30%, — говорят руководитель отдела по работе со СМИ группы компаний «Дон-строй» Екатерина Вертячих. — Кроме того, цены подогревают отсутствие новых площадок под элитное строительство и увеличившиеся затраты на их приобретение. Процесс удорожания жилья можно стабилизировать, только насытив рынок. Однако пока до этого далеко, предложение в обозримой перспективе будет отставать от спроса. Ситуация парадоксальная: строительство в городе идет, а новых домов в продаже практически не появляется». Так что, какими бы ужасающими сегодня ни казались московские цены на жилье, если оправдаются прогнозы экспертов, мы будем вспоминать это время, сожалея об упущенных возможностях. В нынешней ситуации стратегию поведения потенциального покупателя жилья можно обозначить коротко — покупать квартиру сейчас, потому что завтра будет еще дороже. «Наиболее удачное время для инвестиций в недвижимость осталось в прошлом, так как даже на нулевой стадии реализации проекта цены очень высокие. Поэтому сегодня можно посоветовать покупать квартиры как можно раньше даже на свой страх и риск», — считает Константин Ковалев.
«Пузырь» не лопнет. Беспрецедентный рост цен на московские квартиры у многих вызывает опасения — не приведет ли это к кризису и резкому обвалу всех цен? Тем более подобные примеры в мировой истории не редкость. Резкие обвалы цен в XX веке пережили США, Германия, Япония. Однако в ответ на вопросы о кризисе московские эксперты скептически качают головой — маловероятно. «Объем предложения на рынке — на минимальном за последние пять лет уровне, — считает Евгений Фетисов. — Повторение японского, английского и прочих иностранных кризисов в России невозможно в ближайшие лет 25, пока наша страна не выйдет на экономический уровень этих стран». Безусловно, московский рынок может быть подвержен определенным колебаниям. На некоторых этапах цены могут как расти, так и падать. Но пока рынок еще не достиг того положения вещей, при котором возможно ценовое «отступление». «Москва не насыщена инвестициями, отличается невысокими нормами жилой площади, приходящейся на одного жителя, что сохранит повышенный спрос на жилье еще в течение нескольких десятилетий», — утверждает Александр Слета. По мнению Сергея Лядова, стабильная экономическая ситуация также провоцирует только рост цен. «Это подтверждает рост стоимости жилья не только в России, но и в США, Новой Зеландии, Англии, Испании и других странах. Полностью кризис исключать нельзя, но он возможен лишь при катастрофичном ухудшении макроэкономической ситуации, как это было в 1998 году. Сейчас в условиях благоприятной внешней конъюнктуры и устойчивого положения внутри страны нет оснований не только для обвала, но даже для стабилизации цен на недвижимость». К тому же, как считает директор по развитию компании Rodex Group Валерий Мищенко, даже при насыщении рынка новым жильем резкого обвала цен скорее всего не произойдет. «С появлением новых предложений и повышением конкуренции застройщики, вероятнее всего, пересмотрят цены в сторону уменьшения, дабы привлечь покупателя на свои объекты», — говорит он.
СРЕДНЯЯ ЦЕНА КВАРТИР ПО МОСКВЕ, $/КВ. МТип домаЮВАОСВАОЮАОСЗАОЮЗАОВАОСАОЗАОЦАОСредняя цена данного типа домаИзменение средней цены, % за месяцИзменение средней цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б дома*316028202847264326312764296129622885281312,563,2
9-этажные П/Б дома34992797277426852533272528752924277027731062,4
12-этажные П/Б дома346326652814277825492655292729922939280010,158,4
14-этажные П/Б дома38562816284127082585269828682906274528069,960,4
16-этажные П/Б дома36882911290728232650278429783050295029359,959,4
17-этажные П/Б дома390428093009278025502690311031722584286810,859,3
22-этажные П/Б дома313027853001268924202503328531592624288111,156,5
5-этажные К/М/С дома**38142978282227752547291331793010279131729,454
6-8-этажные К/М/С дома43933350313530722733310138594052293138876,244,9
9-этажные К/М/С дома433331693072284527393067378838263027355710,251,2
10-12-этажные К/М/С дома48363126318430372849293139264373319639655,745,8
15-этажные К/М/С дома404630032796270026752785353735013172318911,164,9
Средняя цена по округу411529352866275425662763312833102823
Изменение средней цены, % за месяц7,28,79,310,810,410,412,38,811,7
Изменение средней цены, % за 12 месяцев42,152,861,361,360,362,763,150,558,7
* Панельно-блочные дома. ** Кирпично-монолитные дома. Источник: ARN.ru
Журнал «Финанс.» №14 (151), 10-16 апреля 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.