По итогам исследования рынка финансовой аренды («Ф.» № 11) лизинг недвижимости (долгосрочная аренда с правом выкупа) оказался на третьем месте среди самых перспективных направлений этого бизнеса — после автомобильного и железнодорожного транспорта. В прошлом году в лизинг было передано зданий и сооружений на сумму 1,8 млрд рублей — 1,2% от объема всех договоров финансовой аренды, заключенных участниками рейтинга «Ф.». По оценкам специалистов, в долгосрочной перспективе — 6-8 лет — приобретение недвижимости в лизинг обходится дешевле покупки ее за счет кредита на 35%, а за счет собственных средств — на 20%.
Экономия достигается за счет снижения налогового бремени. Предприятие имеет право ускоренной амортизации объекта лизинговой сделки с максимальным коэффициентом 3, то есть здание изнашивается в три раза быстрее, и в среднем через десять лет фирма может получить объект с нулевой балансовой стоимостью. Тогда как при обычной амортизации недвижимость обесценится примерно через 30 лет. Таким образом, объект сделки быстрее теряет свою стоимость, а значит, у предприятия снижается база по налогу на имущество. Кроме того, лизингополучатель имеет право относить ежемесячные платежи по контракту на текущие расходы, что сокращает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Особенно заметна экономия при долгосрочных крупных сделках.
По сравнению с обычной арендой лизинг удобен тем, что дает возможность приобрести помещения в собственность. Поэтому сразу же после заключения договора лизингополучатель может приступать к переоборудованию цехов, зная, что впоследствии не придется тратиться на переезд. Здание можно сдать в аренду и в виде сделки возвратного лизинга, когда продавцом и лизингополучателем является одно лицо.
Однако пока рынок финансовой аренды недвижимости в России только зарождается, так как слишком много проблем у этого бизнеса. «В первую очередь препятствует распространенность «серых» схем на рынке недвижимости, — рассказывает генеральный директор компании «Авангард-лизинг» Александр Кожевников, — а такие методы исключают участие лизинговой компании в финансировании». «Многие объекты уже имеют небольшую балансовую стоимость, — соглашается коммерческий директор компании «Петролизинг — менеджмент» Андрей Николаенко. — Нередко (до 80% случаев) продавцы в лице руководителя предприятия стараются провести сделку по рыночной стоимости, а разницу получают лично себе в карман». В таких сделках законопослушная лизинговая компания участвовать не может, так как не желает быть замешанной в схемах вывода активов и получать здание по неадекватной балансовой стоимости.
Поэтому лизингодателям приходится уделять особое внимание проверке документов клиента. Зачастую выясняется, что права собственности на помещения и землю оформлены неправильно, а реальный срок службы объекта иногда вообще невозможно определить. «Каждая сделка с недвижимостью уникальна, требует длительной и тщательной проработки, — рассказывает юрисконсульт «Финстройлизинга» Станислав Алексеев. — Поставить такие сделки на поток невозможно».
Кроме того, в законодательстве пока нет специальных правил для регистрации договоров ЛН, а их обязательно надо ввести. «В законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество нет указаний о необходимости регистрации договоров финансовой аренды, — поясняет Станислав Алексеев. — Однако по Гражданскому кодексу лизинг является разновидностью аренды (долгосрочной), которую необходимо регистрировать. Но госорганы в различных субъектах РФ по-своему оценивают этот вопрос и иногда отказывают в регистрации такого договора». Как добавляет Андрей Николаенко, проблемы с регистрацией права собственности и договоров финансовой аренды происходят по вине чиновников, «с трудом понимающих суть лизинга».
Есть проблемы и в работе с банками. Многим мелким и средним лизинговым компаниям не хватает собственных средств для финансирования сделок ЛН. Как правило, они заключаются на 6-10 лет, а не все кредитные организации соглашаются выдавать ссуды на такое длительное время.
Генеральный директор компании «ИНГ-лизинг (Евразия)» Аркадий Герасенко называет еще одну проблему развития лизинга, на его взгляд самую главную: «Отказы в возмещении НДС лизинговым компаниям со стороны налоговых органов приобрели массовый характер и ставят под угрозу развитие этого вида бизнеса в России». Это касается финансовой аренды любого имущества, не только недвижимости. Лизингодатель вынужден выплачивать НДС дважды: с приобретенного для сдачи в финансовую аренду имущества и с полученных от клиента платежей. Таким образом, лизинговая компания получает право на будущий зачет по уплате налога либо может вернуть ранее переведенные фискалам деньги. Однако налоговые органы всячески оспаривают права компаний на возмещение НДС, особенно это касается сделок возвратного лизинга, который неофициально включен в число сомнительных сделок. Налоговые органы подозревают лизингополучателей в том, что они вовсе не нуждаются в заемных средствах, а всего лишь хотят сэкономить на налогах.
Журнал «Финанс.» №24 (161) 26 июня — 2 июля 2006 — Компании
Наталья Логвинова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.