Скромное, но популярное. Четкой общепринятой классификации жилья на сегодня не существует. Все признаки, по которым современные дома делят на эконом-, бизнес-класс и элиту, довольно условны. Тем не менее, когда речь идет об эконом-классе, всем понятно, что имеется в виду наименее дорогой сегмент жилья. К нему можно отнести большую часть кирпичных и панельных домов, построенных в советское время, за исключением «сталинок», которые, особенно после реконструкции, тянут на «бизнес». Современный эконом-класс представляют панельные и некоторые монолитные новостройки, предусматривающие обычно не менее 100 квартир. Как правило, это высотное жилье — в 16 и более этажей. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет примерно 40-50 кв. метров, двухкомнатных — 75-80 кв. метров, трехкомнатных — 100 кв. метров.
Впрочем, для потребителя главным признаком жилья этого класса является цена — от $1300 до $1800-1900 (по разным оценкам) за квадратный метр. Правда, аналитики обещают, что уже в ближайшие месяцы эта планка поднимется до $2000.
Первые дома современного эконом-класса появились в Москве в середине 90-х годов, но тогда они, по словам экспертов, были мало востребованы рынком, поскольку популярностью пользовались либо очень дешевые квартиры в старых панельных домах, либо элитное жилье. За последние три года ситуация изменилась кардинальным образом, и эконом-класс стал наиболее востребованным на рынке жилой недвижимости. По данным компании «Конкордия — эссет менеджмент», цены в этом сегменте за три года выросли на 70-80%. «Квартиры в домах эконом-класса раскупают в два раза быстрее, чем более дорогое жилье», — говорит аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета. По данным других риэлторов, спрос на квартиры эконом-класса сейчас составляет 65-70% от общего спроса на жилье. Такой рост популярности «экономных» квартир специалисты объясняют в первую очередь развитием ипотеки. «Она увеличивает и будет увеличивать финансовые возможности потребителей эконом-класса с их ограниченным бюджетом, — поясняет руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра «Миэль-недвижимость» Владислав Луцков. — Тем самым происходит расширение платежеспособного спроса».
И все бы неплохо, но объемы предложения в этом секторе пока заметно отстают от потребности покупателей. Так, по данным компании «Миэль-недвижимость», сейчас на рынке строительства Москвы только 35,4% новостроек приходится на дома, подходящие под определение эконом-класса. В «Конкордии — эссет менеджмент» называют цифру 30-45%. Правда, Владислав Луцков замечает, что сегодня строительные технологии позволяют возводить и недорогие монолитно-каркасные дома, в которых цена квадратного метра незначительно отличается от стоимости жилья в «панели». Соответственно потребители квартир в них те же. «На долю новостроек с монолитными несущими конструкциями в Москве и Московской области приходится чуть более 50%, и, по нашей оценке, примерно половину из них можно отнести к эконом-классу», — утверждает Владислав Луцков. Тем не менее все эксперты сходятся на том, что спрос на эту категорию жилья существенно превышает предложение. И выравнивания баланса здесь пока не предвидится. В течение последних девяти месяцев прошлого года, по данным аналитиков, шло сокращение объемов строительства, и в первую очередь это коснулось эконом-класса.
В связи с возникшим дефицитом квартиры этой категории в последнем квартале 2005 года дорожали в среднем на 4% в месяц — фактически так же, как бизнес-класс и элита. На этот год эксперты прогнозируют удорожание «экономных» квартир не менее чем на 20%.
Дальше и дороже. Прошлый год показал две очевидные тенденции на рынке жилья эконом-класса: смещение его на все более дальние рубежи и размывание границ между московскими новостройками эконом- и бизнес-класса.
Строящийся с прошлого года микрорайон «Волгоградский», расположенный в Юго-Восточном округе, на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара, профессионалы называют последним крупным проектом эконом-класса в столице. Начиная с этого года эконом-класс будет представлен в Москве только отдельно стоящими зданиями. Но и таких недорогих «одиночек», судя по всему, много не появится. Как говорят аналитики, девелоперам невыгодно строить недорогое жилье на территории столицы. «Это происходит, во-первых, из-за постоянно дорожающей земли и, во-вторых, из-за того, что районов массовой застройки в пределах МКАД уже почти не осталось», — поясняет управляющий директор «Конкордии — эссет менеджмент» Андрей Прокофьев. Зато свободные территории есть за пределами Кольцевой автодороги, куда и перемещается строительство жилья этого класса.
В отличие от Москвы в Подмосковье почти 80% новостроек приходится на «экономное» жилье. Более того, некоторые эксперты предполагают, что ресурс ближайших к столице городов скоро будет исчерпан, и девелоперы перейдут на «дальние рубежи». «Я думаю, что уже в ближайшем будущем активное строительство жилья эконом-класса перейдет в основном в города средней удаленности от Москвы», — предполагает Александр Слета. Об этом же говорят в «Конкордии — эссет менеджмент» и «Инком-недвижимости». Косвенно об этом свидетельствует и уровень цен на жилье в ближнем Подмосковье, который уже почти сравнялся с московскими окраинами. Например, в новостройках таких районов, как Бирюлево, Митино, Солнцево, есть квартиры по ценам $1443, $1627, $1800 за 1 кв. метр. В то же время в подмосковных Люберцах предлагаются квартиры по $1441, в Королеве — по $1616, в Одинцове — по $1839 за 1 кв. метр.
Тянемся за «бизнесом». Еще одна тенденция развития этого рынка состоит в том, что по своим качественным параметрам эконом-класс «нового поколения» все больше приближается к бизнес-классу. По словам девелоперов, это продиктовано повышенными требованиями потребителя, который становится более разборчивым в выборе жилья. Так оно или нет, но все участники рынка признают, что качество новостроек эконом-класса постоянно растет. «Улучшаются шумозащитные параметры квартир, увеличиваются холлы, — рассказывает генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич. — Применяется только медная проводка, повышаются качество лифтового оборудования, пожарная безопасность, теплозащитные свойства панелей». Развивается и инфраструктура. Если раньше она, как правило, была представлена в минимальном объеме, то сейчас для дома эконом-класса становится нормой наличие парковки, огороженная территория, охрана.
Но при таком повышении качества жилья его цена также не может оставаться на прежнем уровне. Так, Андрей Прокофьев говорит о том, что многие дома в Москве, позиционирующиеся как эконом-класс, уже не подходят под его характеристики из-за слишком высокой цены. Об этом же упоминает и Ирина Егорова, которая, кстати, считает, что дома с обособленной придомовой территорией уже по факту не могут считаться эконом-классом.
В связи с такой тенденцией намечается печальная перспектива того, что жилье эконом-класса в своем прежнем смысле постепенно исчезнет со столичного рынка как вид. Точнее, формально оно останется, но по своим характеристикам перестанет быть «экономным». После того как вторичный рынок Москвы исчерпает свой ресурс недорогих и более или менее качественных квартир, понятие эконом-класса станет чисто географическим. То есть его можно будет применять лишь в отношении жилья на периферии. А по поводу столичных новостроек уже сейчас некоторые девелоперы говорят, что принципиальной разницы между бизнес- и эконом-классом нет. «С моей точки зрения, нельзя классифицировать жилье как экономический, бизнес-, премиум- и т. д. классы, — считает коммерческий директор «Капитал груп маркетинг» Алексей Белоусов. — Все дома можно разделить на мало- и многоквартирные. Принципиальная концепция современного жилья одна — это индивидуальный авторский проект, огороженная, охраняемая территория, подземный гараж, высота потолков более 3 метров, свободная планировка, повышенный запас электрических мощностей, авторский дизайн здания и придомовой территории. Общепринятое отличие бизнес-класса от экономического заключается только в местоположении».
Так что тем, кто по уровню своих доходов не может рассчитывать на покупку квартиры дороже $2 тыс. за квадрат и при этом не хочет переселяться в Долгопрудный или Балашиху, остается лишь принять к руководству мнение генерального директора агентства недвижимости «Лаурел-ипотека» Ирины Радченко, высказанное на прошлом заседании Международного ипотечного клуба: «А кто, собственно, сказал, что все должны быть собственниками? Собственность она, знаете ли, обременяет…»
Журнал «Финанс.» № 7 (144) 20-26 февраля 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.