По данным аналитического центра АРН, общий рост цены квадратного метра на вторичном рынке жилья составил 4,8%. Квартиры в панельных домах подорожали на 5,3%. В кирпичных домах их стоимость увеличились на 4,5%.
Однако умеренным такое удорожание выглядит только на фоне весны, когда каждый месяц давал новый рекорд роста цен вплоть до 9% в мае. Летом же в сезон отпусков активность покупателей снижается и рост цен замедляется. Но его темпы все равно остаются высокими.
По мнению генерального директора “Дельтариэлти” Кирилла Щепановского, главная причина сложившейся ситуации – спрос на недвижимость сегодня высок как никогда, а доля предложений за последний год заметно снизилась. “Нефть дорожает, свободных денег в российской экономике становится все больше, а недвижимость продолжает оставаться одной из самых привлекательных сфер инвестиций. Кроме того, отлично развивается ипотека, а, стало быть, растет и без того высокий спрос на жилье эконом- и бизнес-класса”.
По данным “Миэль-недвижимости”, количество квартир вторичного рынка по итогам июля снизилось на 10% и составило 15 219 объектов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель также отстает на 10%. На рынке новостроек к концу второго квартала 2006 года объем предложения составил 320 объектов. Это на 12% меньше, чем в первом квартале, а по сравнению с декабрем 2002-го – снижение на 39%.
Дефицит квартир отчасти объясняется политикой самих девелоперов. “Застройщики выжидают, – уверяет генеральный директор “Золотых ворот” Роман Мурадян. – Если проанализировать структуру предложения, можно отметить – к продаже предлагают в основном не самые ликвидные квартиры: угловые, расположенные на вторых и последних этажах. При этом “филейные части” придерживаются: самые ходовые варианты находятся “в резерве” под неизвестных покупателей”.
С другой стороны, ввод нового жилья затрудняют и объективные экономические факторы. Помимо очевидной нехватки свободных площадок строители столкнулись и с кризисом мощностей. “Расходы по подведению коммуникаций теперь полностью переложены на плечи застройщиков”, – отмечает Кирилл Щепановский. Сыграл свою роль и злополучный 214-й закон (о долевом участии в строительстве. Подписанные президентом поправки, которых так долго добивались девелоперы, вряд ли смогут мгновенно изменить ситуацию. “Зачастую строительство и оформление документов на новостройки, которые сейчас в продаже, было начато еще до принятия 214-го закона, – рассказывает управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. – С февраля прошлого года строительство на новых площадках практически не ведется”. А привлечение инвестиций со стороны частных лиц на начальной стадии проекта по-прежнему запрещается.
Есть и другие факторы, косвенно усугубляющие ситуацию. Например, президентская программа поддержки военнослужащих (так называемая “15+15”). Согласно ей, для военных из пяти центральных регионов России будет дополнительно куплено жилья на сумму 15 млрд рублей в 2006 году и на аналогичную сумму – в следующем. В Москве для этих целей выкупаются целые кварталы в Кожухове и Орехово-Борисове, что не лучшим образом скажется на дефиците дешевых квартир.
В течение всех предыдущих месяцев одно- и двухкомнатное жилье в панельных домах являлось лидером роста. Однако летом появилась другая тенденция. По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, удорожание 3-комнатных и более крупных квартир оказывается даже несколько выше прироста стоимости малогабаритного жилья, а рост цен на современные монолитно-кирпичные дома не уступает удорожанию “панели”. По мнению Ирины Жаровой-Райт, “элита” дорожает, так как ее строится недостаточно: “Теперь такие квартиры уж точно стали “эксклюзивными” – их стоимость приблизилась к $20 тыс. за квадратный метр, из-за чего некоторые покупатели отказываются от идеи жить в клубном доме и готовы рассмотреть варианты бизнес-класса”.
Предсказывать, как будут развиваться события дальше, аналитики рынка сейчас не берутся. С одной стороны, темпы удорожания квадратных метров постепенно замедляются, и, возможно, в дешевых сегментах жилья цены достигли своего потолка. А значит, дальнейший рост будет умеренным – 2-3% в месяц. С другой стороны, осенью всегда идет традиционное оживление спроса и повышение активности. К тому же набирает обороты ипотечное кредитование. А строители, продолжая поднимать цены, ссылаются на удорожание цемента и арматуры.
Скорее всего неопределенность сохранится до середины сентября. “Именно к этому времени московское правительство должно объявить, какое количество новых площадок под застройку будет выставлено на продажу, – объясняет Роман Мурадян. – Исходя из этого, можно будет предсказать дальнейшее развитие ситуации: насколько все эти квартиры будут востребованы, разрешится ли ситуация с дефицитом”.
Но при любом раскладе обвал рынка в ближайшие годы нам не грозит. “Кризисная ситуация теоретически возможна в двух случаях, – рассказывает управляющий партнер компании “Блэквуд” Константин Ковалев. – Во-первых, если ухудшится внешнеэкономическая конъюнктура (то есть упадут цены на нефть) или, во-вторых, если на рынок резко выйдет большой объем предложения. Тогда, если темпы роста цен будут постепенно замедляться, люди, купившие квартиры в инвестиционных целях, станут их продавать в массовом порядке. То же самое сделают и девелоперы, придерживающие наиболее ликвидные квартиры на период ценового роста. Однако, по нашему мнению, и первое, и второе в ближайшей перспективе маловероятно”.
Сегодня спрос значительно превышает предложение во всех сегментах рынка жилья в Москве – даже в элитном секторе, где число потенциальных покупателей значительно меньше, чем в массовом сегменте. А значительного увеличения объемов нового предложения в ближайшее время вряд ли можно ожидать: строительство новых объектов по-прежнему отстает от прошлых лет, а оснований для массового выброса “инвестиционных квартир” пока нет. “Рынок так или иначе может подойти к критической точке, когда цена превысит платежеспособный спрос. Но пока этого ждать не приходится, – комментирует заместитель директора аналитического консалтингового центра “Миэль-недвижимости” Владислав Луцков. – Благоприятная макроэкономическая ситуация, избыточная ликвидность в мировой экономике и в России, рекордно высокие мировые цены на энергоносители, рост денежной массы – все эти факторы оказывают колоссальную поддержку платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Более вероятно, что со временем наступит стагнация спроса и впоследствии – стабилизация цен”.
Впрочем, задел для роста у нас еще есть. Цены на жилую и коммерческую недвижимость в Москве заметно отстают от стоимости квадратного метра в Европе. “Поэтому уменьшение количества сделок, которое мы наблюдаем в летние месяцы, никак нельзя назвать затишьем перед грозой, – считает Ирина Жарова-Райт. – Больше чем уверена: в сентябре, когда основная часть покупателей вернется в столицу, рынок начнет функционировать в нормальном режиме. Возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону понижения на рынке массовой застройки, что никак не сказывается на рынке дорогого жилья”.
ЦИФРЫ ИЮЛЯ*
$4110 – средняя цена квадратного метра4,8% – средний рост цены5,3% – средний прирост цены в панельных домах4,5% – средний рост цены в кирпичных домах9,0% – максимальный прирост цены: 9-этажные кирпичные дома3,0% – падение цены: 15- и более этажные монолитные дома6,5% – максимальный рост: ВАО3,7% – минимальный рост: ЮАО, CАО* На вторичном рынке.
ДИНАМИКА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА ВОРИЧНОМ РЫНКЕ В ИЮЛЕ, $
Дома
ЦАО
САО
СВАО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
ЗАО
СЗАО
Цена данного типа дома
Изменение цены в % за месяц
Изменение цены в % за 12 месяцев
5-этажные П/Б*
4413
3704
3852
3676
3541
3690
3919
3973
3720
3790
5,5
107,7
9-этажные П/Б
4927
3741
3724
3628
3616
3603
3950
4082
3767
3761
5,2
107,7
12-этажные П/Б
4851
3824
3760
3696
3478
3478
3893
4019
3866
3779
4,6
105,0
14-этажные П/Б
5047
3709
3835
3547
3579
3590
3911
3872
3863
3791
6,6
106,4
16-этажные П/Б
4841
3647
3932
3778
3663
3659
4079
4080
3846
3919
5,0
102,6
17-этажные П/Б
4760
3829
4017
3631
3623
3448
4228
4201
3697
3853
4,9
104,0
22-этажные П/Б
4142
3903
4243
3892
3532
3600
4374
4109
3724
3926
5,7
107,5
5-этажные К/М*
5064
4015
3823
3667
3482
3852
4102
4056
3869
4185
5,5
91,0
6-8-этажные К/М
5606
4490
4231
3848
3569
4013
4957
5345
3944
4965
4,6
76,9
9-этажные К/М
5735
4280
4103
3898
3658
4096
5104
5502
4132
4763
7,0
88,2
10-12-этажные К/М
6365
4640
4314
4366
3746
3757
5327
5327
3931
5317
6,3
86,1
15- и более этаж К/М
4923
2937
3867
3593
3630
3734
3971
4293
4319
3822
-3,0
93,0
Средняя цена по округу
5353
3888
3852
3692
3544
3618
4158
4332
3833
Изменение средней цены в % за месяц
5,5
3,7
5,2
6,5
5,6
3,7
4,9
4,7
6,0
Изменение средней цены в % за 12 месяцев
76,2
93,9
106,2
106,6
111,2
104,3
105,3
89,5
109,6
Источник: АРН
* П/Б – панельно-бетонные дома, К/М – кирпично-монолитные.
Журнал «Финанс.» № 31 (168) 14-20 августа 2006 – Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.