Еще шесть лет назад был утвержден проект Генерального плана развития Москвы на период до 2020 года. В постановлении столичного правительства «О развитии и реорганизации производственных зон г. Москвы» отмечено, что они занимают свыше 16% городской территории и являются «самыми неэффективно, беспорядочно застроенными, а иногда и экологически опасными территориями».
В процессе реализации этого плана начаты интенсивное сокращение промзон и перестройка промышленных предприятий. Только за первое полугодие 2005 года заявлено о строительстве 12 офисных центров на месте выводимых за пределы города промзон. На столь затратные проекты девелоперов толкает обострившийся дефицит свободных площадок в ЦАО. По словам гендиректора компании Paul’s Yard Павла Здрадовского, выкуп земельных участков под предприятиями и перепрофилирование промышленных зон — это две текущие тенденции на многие годы вперед: «Крупные промзоны — это фактически последний шанс получить земельный участок под комплексное и масштабное освоение на территории города, внутри сформировавшейся инфраструктуры, без обременения в виде расселения жителей ветхого фонда».
Жизнь в фабричных стенах. На рынке недвижимости все чаще поговаривают о том, что одним из вариантов реконструкции «невостребованных» площадей могут стать жилые помещения. В классическом западном понимании «лофт» — это апартаменты в старом индустриальном здании: заводе, фабрике, котельных, складском помещении, а иногда даже и в церкви. Их характерные черты — огромная площадь (400-1000 кв. метров), высокие потолки (до 10 метров), бетонный пол, панорамное остекление, часто обширные дворовые территории с промышленными отходами, которые после реконструкции не убирают. Беспокоиться о том, найдутся ли желающие жить в таком окружении, не приходится. На Западе это давно известное и любимое направление, приверженцами которого являются, например, Том Круз и Дэвид Боуи, а также Роберт де Ниро, купивший лофт в бывшей кондитерской фабрике в Лондоне.
Первые лофты появились на Манхэттене в 50-60-е годы: арендаторы индустриальных помещений и складов перебрались в более подходящие районы, а опустевшие помещения, сдававшиеся за копейки, быстро попали в поле зрения творческой богемы, перекочевавшей туда вместе со своими мастерскими и студиями. Они не задумывались над внесением в интерьер дополнительных деталей: отделив спальную зону и ванную книжным шкафом, все остальное — железные перекрытия, кирпичные стены — оставляли без изменений. Спустя 20 лет, когда такие помещения приглянулись молодым независимым людям с Уолл-стрит, девелоперы уже могли предложить им различные варианты, в том числе с отделкой. Популярность лофтов перекинулась и на Европу, а когда «настоящие» фабрики закончились, там стали возводить новые здания с индустриальными элементами.
Не секрет, что на рынке недвижимости Россия заимствует западный опыт. Однако мнения специалистов относительно будущей популярности лофтов в России расходятся. Одна из причин сомнений — незнание потребителями продукта как такового. «Рынок элитного жилья в России начал развиваться сравнительно недавно, и покупатели не были знакомы с лофтами, — считает заместитель генерального директора компании «Гута-девелопмент» Андрей Харченков. — Кроме того, им вполне хватало действующих на рынке предложений». По его словам, девелоперы также не спешили предлагать новый вид недвижимости, полагая, что предпочтения клиентов лежат в другой области — квартира непременно в клубном доме в центре, дача — на Рублевке. «Сейчас квартира в пределах Золотой мили уже далеко не эксклюзив. Появление нестандартных объектов, отличающихся от «просто элитных», в условиях, когда элемент новизны на рынке себя исчерпал, — закономерная перспектива развития жилой недвижимости», — уверяет Андрей Харченков.
Остается и вопрос инвестиционной привлекательности направления. «Девелоперы руководствуются рентабельностью, — говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. — С этой точки зрения наибольший интерес вызывает коммерческая недвижимость, поэтому девелоперы не спешат отказываться от выгодных проектов реконструкции промзон в офисные объекты в пользу лофтов. Они мало известны российским клиентам, и прогнозы их будущего на московском рынке весьма спорны». Соглашается с ним и управляющий партнер Nоrdblom Group Ирина Жарова-Райт: «Ни в Москве, ни в России настоящих лофтов пока нет. На мой взгляд, очень качественный лофт мог бы получиться после реконструкции фабрики «Красная роза» на улице Тимура Фрунзе. Однако был выбран другой путь использования помещений, и сейчас там находится офисный центр и галереи».
За и против. Андрей Харченков выделяет две главные предпосылки развития этого стиля в Москве: экономические, связанные с высвобождением большого количества площадей производственного назначения, и рыночные — повышение спроса на большие площади и тенденция к индивидуализации и концептуальности жилого помещения.
Конечно, для любого проекта рентабельнее снести старое здание и построить на его месте офисный центр или элитный дом. Однако в Москве есть промышленные здания — памятники архитектуры и истории, снос которых запрещен. К таким относится, например, фабрика «Красный Октябрь» на Берсеневской набережной. После ее перевода на территорию концерна «Бабаевский» именно там появятся первые лофты. У Алексея Аверьянова противоположное мнение. Он убежден, что большинство старинных индустриальных зданий Москвы не подходит для реконструкции под жилой фонд: «Во-первых, здания фабрик и заводов слишком велики даже для лофтов и требуют значительного объема инвестиций. Во-вторых, девелоперов пугает экологическая обстановка на многих объектах. Если в здании велись процессы, связанные, например, с химическим производством, то, очевидно, что спрос на такое жилье будет минимальный».
Реконструируемый объект должен отвечать нескольким критериям. Это месторасположение, архитектура, конструктивные особенности здания, окружающая застройка, видовые характеристики. Поэтому под лофты идеально подходят небольшие производственные строения, время постройки которых относится к концу XIX — началу XX века, расположенные в центральных районах столицы. В качестве перспективных помещений специалисты называют выставленное сейчас на продажу четырехэтажное здание (площадью 13,5 тыс. кв. метров) бывшей кардолентной фабрики на улице Марксистская. Удачным реализованным проектом считается элитный жилой комплекс в Риге, построенный в 2003 году. «Под лофты была реконструирована фабрика по производству гипса, — рассказывает Ирина Жарова-Райт. — Над проектом работали архитекторы Марис и Зайга Галисы. Им удалось сохранить исторический облик здания».
Особое внимание, считает Андрей Харченков, при перепрофилировании в жилое помещение следует уделять экологии: производство, которое велось в стенах здания, не должно быть связано с вредными или опасными для здоровья веществами, то есть под реконструкцию подходят фабрики только некоторых видов легкой или пищевой промышленности. Среди промзон, в которых теоретически могли бы появиться лофты, специалисты называют (помимо Берсеневской и локальных промзон в ЦАО) Лефортовскую, Краснопресненскую, Филевскую, Дорогомиловскую, Новослободскую, Раменки, район 60-летия Октября, некоторые территории на Волгоградском проспекте и Звенигородском шоссе, район Хамовников с расположенным на его территории одноименным пивным заводом, корпуса завода «Серп и молот», южную часть Замоскворечья, Шаболовку, Ленинградский проспект. «Перспективны все зоны без исключения, вопрос в этапности вывода производства», — убежден Павел Здрадовский.
Перепрофилирование промышленного объекта связано с большими затратами на рекультивацию земли, комплексной перестройкой внутренних помещений и организацией инфраструктуры для жилого комплекса. По словам Алексея Аверьянова, себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15-20% выше, чем у реализации офисного проекта. Павел Здрадовский уверен, что все зависит от исходных условий — характера производства, которое функционировало здесь до начала реконструкции, объемно-планировочных характеристик здания: «Требования к жилым помещениям в соответствии с действующими нормативами, естественно, выше, но необходимо помнить и о том, что иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ в части инженерии».
Для рентабельности проекта важно и то, как он будет позиционироваться в дальнейшем. Стоимость подобных предложений сложно оценить, так как на данный момент на московском рынке нет подобных предложений. Но уровень цен, по мнению большинства специалистов, будет соответствовать элитному сегменту. В Нью-Йорке цены достигают $12 тыс. за квадратный метр, а в Праге, где рынок лофтов только формируется, — $1,5-2 тыс. В Лондоне на вторичном рынке цены варьируются в пределах $3,5-6 за метр. Андрей Харченков считает, что цены на некоторые лофты будут приближены к верхней границе элитного сегмента. Что касается расходов на коммунальные услуги, то, по оценкам специалистов, учитывая значительные площади лофтов, они будут выше, чем в классических клубных домах. Так, ежемесячная плата за обслуживание лофта площадью 700 кв. метров будет составлять около $2100 из расчета $2,5-3,5 за метр в месяц, что является средней ставкой в домах класса де люкс.
Журнал «Финанс.» № 42 (132) 14-20 ноября 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.