«В прошлом месяце прирост цен на жилую недвижимость составил около 10% — самые высокие темпы за четыре месяца этого года», — утверждает директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов. По данным arn.ru, средняя стоимость квадратного метра на конец апреля составила $3419. Аналитики агентства «Савва» предполагают: процесс удорожания квартир несколько замедлится. Алексей Самсонов, напротив, уверяет: «В мае возможен еще больший рост, ведь практика показывает, что это самый активный месяц по продажам жилья».
Основная причина удорожания — дефицит предложения. «После вступления в силу закона № 214 (о долевом строительстве) нарушился баланс спроса и предложения на рынке новостроек. Девелоперам стало невыгодно привлекать на строительство как средства инвесторов, так и кредиты (ведь ответственность перед дольщиками за недострой банки делят вместе с застройщиками). В результате финансовые институты неохотно давали кредиты строителям, ставки были сильно завышены», — поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество» Наталья Рагозина. По ее словам, за 2005 год объем новостроек на рынке сократился на 20%. Покупатели обратились к вторичному жилью, а это вызвало рост цен на 4-5% в месяц. Квартиры в новостройках по-прежнему продаются быстро, а сроки выхода новых объектов увеличились.
Но причины дефицита не только в законе. «Нововведение стало критической точкой ряда действий, которые развеяли надежду на увеличение объемов нового жилья, — комментирует ситуацию заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов. — Например, в последние годы значительно сократилось количество площадок под строительство и усложнились условия их освоения (выросли затраты на компенсацию городу его доли и подводку сетей). В сложившихся условиях лишь 1-2 площадки из 15 при проведении предварительного анализа оказываются привлекательными для девелоперов».
Кроме того, растущий рынок является превосходной почвой для спекуляций. И хотя, по оценкам экспертов, доля таких квартир в среднем по рынку не превышает 30%, в некоторых сегментах она больше. Так, по данным специалистов агентства недвижимости «Новое качество», на рынке элитного жилья ориентировочно 40% сделок осуществляется с целью дальнейшей перепродажи и аренды. «Большинство сделок заключается частными лицами, — уверяет Наталья Рагозина, — ведь недвижимость является одним из наиболее востребованных объектов инвестиций как в России, так и во всем мире».
Строители, видя колоссальный рост цен, стали замораживать продажи. «Застройщики придерживают полученные площадки, — рассказывает управляющий партнер компании «Блэквуд» Константин Ковалев. — Сейчас в городе много участков, о которых рынок знает, но никто точно не знает, какие объекты на них будут построены, поскольку владельцы не спешат осваивать территории».
Управляющий директор по финансам компании «Конкордия-эссет менеджмент» Семен Пузрин уверяет: «Не то чтобы застройщики специально, по общей договоренности взвинчивают цены, ведь каждая компания сама за себя. Но желание получить наибольшую выгоду свойственно всем». Алексей Самсонов добавляет: «Это распространенный случай, когда застройщик приостанавливает сделки. Например, МИАН заморозил реализацию жилого комплекса «Северный парк» до середины мая. Рынок недвижимости по-прежнему обладает ярко выраженной сезонностью. Перед летними месяцами повышается покупательская активность, поэтому апрель и май являются наиболее продажными». На рынке элитного жилья цены росли меньшими темпами, однако некоторые застройщики также решили пересмотреть свою ценовую политику. «Например, была остановлена реализация квартир в таких проектах, как «Итальянский квартал» и Арбат, 27-29», — рассказывает Константин Ковалев.
Таким образом, причины роста цен достаточно разнообразны, и за короткий период их не устранишь. Даже если до конца весенней сессии Госдума окончательно примет изменения к 214-му закону, особого влияния на рынок это в ближайшие месяцы не окажет. «Корректировка правил игры значительно облегчит работу застройщикам, но на цены это сильно не повлияет, ведь они зависят от соотношения спроса и предложения», — поясняет Алексей Самсонов. Правда, некоторые эксперты считают: изменение закона может произвести положительный психологический эффект. «Сам факт принятия поправок стал принципиальным моментом для застройщиков, — рассуждает Семен Пузрин. — До этого у них была своего рода забастовка из-за неприятия новых условий». Данную точку зрения разделяет и Наталья Рагозина, по словам которой «либерализация закона может стать стабилизирующим фактором», но положительный эффект от этого произойдет не сразу. Как предсказывает Евгений Фетисов, не ранее чем через 1,5-2 года.
Впрочем, в начале мая ситуация на московском рынке жилья выглядит все же более обнадеживающей, чем месяц назад. «Уже сейчас начинают появляться новые объекты в отличие от конца 2005-го — начала 2006-го, — рассказывает Семен Пузрин. — Это должно увеличить предложение. Постепенно цены начнут стабилизироваться. Основной эффект мы увидим скорее всего летом, когда сезонно спадает покупательская активность».
Но, судя по всему, осенью стоит ожидать новый виток удорожания жилья даже если желающих его приобрести станет заметно меньше. Как пояснил Евгений Фетисов, «за период активного роста рынка продавцы недвижимости уже успели набрать запас финансовой прочности и смогут вполне безболезненно переждать длительный период отсутствия продаж».
СРЕДНЯЯ ЦЕНА КВАРТИР ПО МОСКВЕ, $/КВ. МТип домаКоличество этажейЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОСредняя цена по типу домаРост средней цены за месяц, % Рост средней цены за 12 месяцев, %
П/Б5381729943252293529273108325532133055311410,777,7
938483029300529042872300532013175306430399,676,4
12385029813112309128302906334433253181311011,174,6
1441033021310629192863295531753213309530789,773,1
16399530973206318629163030333633873208323110,173,8
17409431593287295428492980346535143040318811,274,5
22353829043329291327642900349335652915320811,474,4
К/М542323222313130512767320334653256310534729,566,8
6-847353628339632022923326943434519321541988,055,3
947103479340031412993331140464395330938989,662,6
10-1252693589359933682994331444864580322443409,452,6
15 и более42073358313628592996309337463723336834437,977,1
Средняя цена по округу442032223156300928393034344236403111
Рост за месяц, % 7,49,810,19,310,69,810,110,010,2
Рост за год, % 50,664,675,574,975,876,576,965,773,8
Примечание. П/Б — панельно-блочные дома; К/М — кирпично-монолитные дома. Источник: arn.ru
Журнал «Финанс.» № 17 (154) 8-14 мая 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.