По данным портала arn. ru, в марте среднестатистический квадратный метр московского жилья подорожал на 1% — до $2016. Больше всего — на 1,35% — выросли цены предложения в панельных домах на вторичном рынке. А дома бизнес-класса подешевели на 6,5%.
При этом, как отмечает аналитик портала Андрей Бекетов, несмотря на зафиксированный в марте рост средней стоимости жилья, говорить о явном переломе ситуации в пользу однозначного роста пока рано. Хотя застройщики пророчат в ближайшее время буквально взлет цен на новостройки — вплоть до 20% из-за вступления в силу нового закона о долевом строительстве.
1:0 в пользу покупателя. Как уже писал «Ф.» (см. № 13), этот документ в корне изменил расклад сил на первичном рынке — если раньше застройщики диктовали свои условия покупателям строящегося жилья, лишая их каких бы то ни было прав, то теперь все с точностью до наоборот. Даже сами авторы закона отмечают некий перекос в пользу потребителя. В результате совместными усилиями законодателей и застройщиков был подготовлен пакет поправок. Согласно им, например, строителям разрешено не публиковать проектную декларацию, если они не собираются рекламировать строящийся объект. Также им дается право в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком, если тот не внес вовремя деньги по договору участия в строительстве. По действующим нормам закона это можно сделать только в судебном порядке. Однако в Думе было решено отложить рассмотрение пакета поправок на более поздний срок, и пока закон действует в первоначальном виде.
Весенний рост. Ряд положений закона позволяет застройщикам говорить о будущем существенном подорожании квартир на первичном рынке. Компании лишают самого дешевого источника финансирования — денег частных инвесторов. По новому закону, привлекать средства дольщиков можно лишь после того, как компания оформляет право собственности или аренды на участок земли и получает разрешение на строительство.
По мнению замдиректора управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Оксаны Каарма, все эти процедуры приведут к затягиванию сроков строительства, а значит, к росту цен. По ее прогнозам, вполне возможно подорожание квартир в строящихся домах на 15-20%. Ведь разработку проекта и его согласование застройщикам придется вести на собственные средства, что может себе позволить далеко не каждая компания, или на заемные, что будет обходиться дороже — сейчас банки предлагают кредиты в среднем от 15% годовых.
При этом закон предусматривает, что банк-кредитор разделяет с застройщиком все его риски, что может привести к росту ставок по кредитам или к отказу банков работать с застройщиками.
Однако заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Дмитриенко считает, что, несмотря на некоторые неудобные для банков нормы закона, отказываться от кредитования строителей никто не станет. И роста ставок по кредитам он также не прогнозирует. С этим мнением согласен и вице-президент банка «Московский капитал» Алексей Коекин. Он подтверждает, что процесс финансирования строительства действительно становится менее прогнозируемым. Но говорить об однозначном росте ставок по кредитам и существенном удорожании стоимости жилья преждевременно. «Я считаю, что этого не произойдет по двум причинам. Во-первых, строители будут искать альтернативные источники финансирования, которыми, могут стать ПИФы, а во-вторых, приход на рынок иностранных банков с дешевыми кредитными ресурсами в перспективе приведет к снижению ставок», — говорит эксперт.
Сокращение предложения. В Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) «Ф.» сообщили, что с 1 апреля их объекты уже подорожали на $20-50 за «квадрат», но это плановое повышение. Что касается влияния закона о долевом строительстве на цены, то предпосылки для этого, как считают в ДИПСе, есть. Например, можно прогнозировать, что будет меняться соотношение между компаниями на рынке недвижимости: те, у кого есть «длинные» финансовые ресурсы и кто может себе позволить не привлекать деньги дольщиков, окажутся в более выгодном положении. «В результате вполне вероятно сокращение объемов предложения, что неминуемо повлечет рост цен», — поясняют в департаменте.
В СУ-155 также уверены, что рост цен на новостройки неминуем. И одной из причин называют сокращение предложения после ухода с рынка мелких компаний, не справившихся с новыми реалиями. Но, по словам коммерческого директора СУ-155 Дмитрия Некрасова, вопрос об уходе части застройщиков со строительного рынка был предопределен. «Практика давно показала, что для будущего жильца ставить на «фирму одного дома» — дело чрезвычайно рискованное, — отмечает он. — Новый закон о долевом строительстве, надо признать, все же ставит определенные преграды ненадежным застройщикам».
Скажется на стоимости новостройки и налог на добавленную стоимость, которым теперь должна облагаться покупка (раньше дольщики выступали в качестве соинвесторов, а не потребителей, поэтому НДС на стоимость «квадрата» не начислялся). Платить эти 18% НДС, естественно, придется покупателю, говорят строители. Однако, как пояснил «Ф.» эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев, налогом облагается добавленная стоимость, то есть сумма свыше себестоимости строительства. В будущем планируется внести поправки в Налоговый кодекс об отмене НДС в отношении строящегося жилья.
Не так страшен закон. О существенном росте цен говорят только сами заинтересованные участники рынка — застройщики и риэлторы и, по словам аналитика Андрея Бекетова, это явная попытка спекулировать на чувствах покупателей. Так, например, «Миэль-недвижимость» сообщает, что в марте спрос на новостройки вырос на 30%. «Связано это скорее всего с ожиданием вступления в силу закона о долевом строительстве с 1 апреля», — считают в компании.
Однако есть и другие объяснения: после продолжительной стагнации и резкого падения спроса сегодняшний рост, если он действительно есть, — это лишь возвращение рынка к его нормальному докризисному состоянию.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также считает разговоры о резком росте цен преждевременными — ведь с момента вступления в силу закона прошло лишь несколько дней. В последние восемь месяцев в Москве спрос на недвижимость был не слишком высоким, в том числе и на новостройки: если раньше квартиры раскупались буквально на стадии котлована, то теперь вполне реально найти жилье в уже построенном доме. А значит, покупатели не готовы платить за «квадраты» даже по их нынешней цене, и вряд ли подорожание новостроек на 15-20% вызовет ажиотаж. «Рынок есть рынок, и он зависит не только от желаний строителей, но еще и от настроения покупателей», — отмечает Константин Апрелев. Строителям придется идти на компромиссы, и времени для того, чтобы подготовиться к этому, у них было достаточно.
Эксперт не исключает также, что этого срока застройщикам хватило для того, чтобы разработать пути обхода неудобного закона. Однако крупные и уважаемые компании скорее всего будут работать в рамках нового законодательства. И у покупателя появится выбор — экономия или надежность.
Журнал «Финанс.» № 14 (104) 11-17 апреля 2005 — Недвижимость
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.