Недвижимая гарантия

Аккредитив для частных клиентов — достаточно новый, но набирающий популярность продукт, который пока предлагает ограниченное число банков. В нем заинтересован покупатель недвижимости, так как его деньги передаются продавцу лишь после выполнения им ряда необходимых условий. А прежнему владельцу дома данная форма расчетов гарантирует своевременную оплату его бывшей собственности.

Аккредитив представляет собой двусторонний договор между банком и покупателем, в котором прописаны обязательства кредитной организации выплатить деньги продавцу после совершения им заранее оговоренных действий. Сделка с аккредитивом проходит в несколько этапов. Сначала покупатель составляет договор с банком (открывает аккредитив), где указываются все необходимые документы, которые должен предъявить продавец, а также их содержание. Затем вносятся деньги. Они хранятся на счете, к которому никто из участников сделки не будет иметь доступ до ее завершения. Деньги выплачиваются продавцу только после того, как он предъявит все бумаги. Их минимальный набор — нотариально заверенная копия договора о купле-продаже недвижимости и выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая переход права собственности к покупателю.

Аккредитив имеет срок действия — время, в течение которого документы должны быть предъявлены в банк (устанавливается участниками сделки). Если срок истек, сделка купли-продажи проводится без участия банка. Другими обязательными атрибутами являются параметры приобретаемого имущества (адрес квартиры, ее метраж, краткое описание), реквизиты банка продавца и номер счета, на который ему будут перечислены деньги или требование о выплате денег в кредитной организации, выставившей аккредитив. Условия могут быть изменены по обоюдному согласию сторон. За это банки взимают комиссию, размер которой составляет от $10 до $100. Открыть аккредитив стоит от 0,1 до 0,7% от суммы сделки, закрывается он автоматически после перечисления денег. Аккредитивы бывают безотзывные и отзывные — последние могут быть закрыты до окончания срока их действия по инициативе покупателя и используются крайне редко, так как продавцы почти всегда отказываются от такой формы взаимодействия.

Необходимо помнить, что банк лишь формально проверяет документы и не несет ответственности за их подделку. Если представленные справки внешне будут удовлетворять требованиям аккредитива, финансовый институт совершит платеж в пользу продавца. Если же после этого выяснится, что бумаги оказались поддельными и покупатель не получил имущество в собственность, привлечь к ответственности кредитную организацию и обязать ее вернуть деньги покупателю можно только через суд — мирным путем разрешить ситуацию практически невозможно. Уменьшить риски мошенничества может лишь грамотно составленный аккредитив, в котором детально расписано, что именно должны содержать предъявленные документы. Первым условием должно быть представление подлинника, а не ксерокопии выписки из Единого государственного реестра. Необходимо посоветоваться с юристом и выяснить, какие дополнительные требования следует выдвигать — они согласовываются всеми сторонами сделки. Если продавец представит бумаги, содержание которых будет расходиться с ранее оговоренными условиями, деньги не выплачиваются. Кредитная организация запросит разрешение на проведение платежа у покупателя — если недочеты покажутся ему незначительными, он может разрешить провести операцию. В противном случае финансовый институт обяжет продавца переделать документы, например перерегистрировать сделку. Но это возможно лишь в период действия аккредитива; если же его срок истек, банк снимет с себя обязательства по выплате денег и покупателю самостоятельно придется урегулировать вопросы расчетов. Один из вариантов — расторжение сделки.

Журнал «Финанс.» № 36 (126) 3-9 октября 2005 — Банки
Мария Князева