Прогнозы экспертов, предрекавших рост арендных ставок с наступлением осени, не оправдались. Если в июле, по данным «Миэль-недвижимости», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса составляла $568 за месяц, то к сентябрю этот показатель уменьшился до $564. «Двушка» стоила $668 и прибавила в цене всего $3, а стоимость аренды трехкомнатной квартиры вообще упала на $29 – с $822 до $793 в месяц. Даже если сравнивать с январскими ценами, то и здесь рост незначительный: средняя стоимость аренды однокомнатных квартир к сентябрю увеличилась на $23, двухкомнатных и трехкомнатных – на $21 и $8 соответственно.
«Стоимость аренды сильно зависит от уровня оплаты труда наемных сотрудников. Если зарплаты не растут, то арендодатель при повышении цены просто останется без клиентов», – объясняет слабый рост арендных ставок директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. Согласен с ней и заместитель руководителя аналитического отдела компании «Новая площадь» Георгий Лукьянченко. По его словам, острая конкуренция среди арендодателей не позволяет им существенно повысить ставки: «Удержать клиента можно только за счет цены. Как только она покажется арендатору слишком высокой, он в очень короткий срок сможет найти другую квартиру». По мнению аналитиков, на ценообразование арендных ставок повлиял и тот факт, что инвесторы, ранее планировавшие продать квартиры, с ростом цен решили дождаться пика и придержать недвижимость. Их стали сдавать, увеличив тем самым предложение по аренде.
Чем дороже, тем доступнее. Можно было бы предположить, что низкие темпы роста арендных ставок – следствие значительного превышения предложения над спросом по всем сегментам рынка. Но это не так. «Жилье экономкласса больше других востребовано на рынке. Спрос на однокомнатные квартиры стоимостью $500–600 в месяц, расположенные на окраинах, превышает предложение в четыре-пять раз», – считают аналитики агентства недвижимости «Доки». Согласны с ними и в компании «Миэль-недвижимость», по данным которой спрос на квартиры стоимостью до $600 превышает предложение в четыре раза, а на квартиры в пределах $600–1 тыс. – на 22%.
Традиционным ценовым лидером в этом сегменте остается Центральный административный округ (ЦАО), где стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса начинается от $800, «двушки» – от $1 тыс., трехкомнатной – $1,3 тыс. в месяц. Вслед на ЦАО по стоимости следует Западный округ – $650, $800, $1000 соответственно. Наиболее же демократичным по цене пока является Юго-Восточный округ, где аренда однокомнатной квартиры стоит от $600 за месяц, а «двушка» обходится от $750.
А вот в сегменте бизнес-класса ситуация диаметрально противоположная – предложение на 20–30% опережает спрос. «Потребитель имеет возможность выбирать, поэтому и динамика роста арендных ставок намного ниже», – считает гендиректор De Luxe Alliance Наталья Шерстобитова. Самые дешевые однокомнатные квартиры бизнес-класса можно снять в Восточном округе – $845, двухкомнатные – в Юго-Восточном за $1115 в месяц. Трехкомнатную квартиру бизнес-класса дешевле всего арендовать в Южном округе – в среднем $1441 в месяц.
Самый широкий выбор в сегменте элитного жилья, где в последнее время наблюдается значительное сокращение спроса, а сделки по аренде квартир стоимостью $10–20 тыс. в месяц стали единичными. Как считает директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн, арендаторы становятся все более требовательными в выборе квартиры, обращая внимание на видовые характеристики, архитектуру здания, инфраструктуру (охранную систему, наличие паркинга, консьержки). По словам Екатерины Тейн, квартира должна иметь площадь не менее 100 кв. метров, современную планировку, качественную отделку. Все больше клиентов желают, чтобы апартаменты были обставлены мебелью современных дизайнеров. Элитные квартиры предпочитают снимать в новостройках в районах Остоженки, Арбата, Патриарших прудов и Тверской. Гораздо хуже «идут» «сталинские» дома в центре. Основной спрос на элитное жилье формируют иностранные специалисты, работающие в столице и привозящие сюда свои семьи. Именно они чаще всего являются арендаторами 4–5-комнатных квартир за $15–20 тыс. в месяц. Средняя стоимость аренды на рынке элитного жилья – $7 тыс.
На сдаче не заработаешь. Если жильцов съемных квартир незначительные ценовые изменения не могут не радовать, то для арендодателей наступили тяжелые времена. Еще год-два назад доходность от сдачи квартир в аренду составляла 7–9% в год от ее стоимости, а в некоторых случаях даже превышала 10%. При этом срок окупаемости недвижимости составлял от 7 до 14 лет. В 2006 году ситуация изменилась – сдача квартиры стоимостью $150 тыс. за $500 в месяц принесет всего 4% годовых, а срок окупаемости составит около 25 лет. Причина кроется в галопирующем росте цен на недвижимость с начала текущего года и довольно скромных темпах роста ставок по аренде. «При цене квартиры в $160 тыс. ее сдают за $600 – в результате она окупится только через 20 лет», – говорит андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. Аналогичная ситуация и с элитным жильем. «После того как цены достигли рубежа в $4–5 тыс. за метр, актуальность покупки квартиры для сдачи в аренду снизилась. Если 4–5 лет назад срок окупаемости сдаваемого жилья в элитном доме составлял 5–6 лет, то в 2006 году он возрос до 10–16 лет», – говорит Наталья Шерстобитова. Данную точку зрения разделяет и директор Центра ипотечных программ «Миэль» Елена Панова, по мнению которой владелец «отобьет» расходы при помощи аренды не ранее чем через 15–20 лет.
Впрочем, как уверяют некоторые аналитики, уже этой осенью рост ставок на рынке аренды жилья составит 30–40%. «Доходность от аренды упала, но ненадолго. Цены на квартиры активно растут, и к моменту их стабилизации начнется рост ставок. Мы ожидаем, что уже к концу года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составит около $800 в месяц», – прогнозирует Георгий Лукьянченко. Ряд аналитиков не исключают возникновения галопирующего роста ставок и советуют арендаторам уже сейчас заключать долгосрочные договоры. Однако Павел Комолов с такими прогнозами не согласен: «Всплеск уже наблюдался в сентябре, когда спрос увеличился за счет граждан, вернувшихся из отпусков или с каникул. До конца года цены еще подрастут, но не более чем на 5%».
Аренда заменит ипотеку. По мнению экспертов, отказ потенциальных покупателей от приобретения жилья уже к концу году может привести к существенному повышению спроса на рынке аренды. По их мнению, многие потенциальные покупатели не смогли угнаться за ростом цен и были вынуждены отказаться от покупки жилья, даже по ипотеке. «Еще два года назад платежи по аренде и выплаты по ипотечному кредиту за квартиры в Москве со сходными характеристиками были сопоставимы, – вспоминает Елена Панова, – сейчас же между ними значительный разрыв». Стоимость жилья в московском регионе значительно выросла, и как следствие увеличился средний размер ипотечного кредита. До недавнего времени он составлял $60–80 тыс., а сейчас – $100–120 тыс. Причем если доход заемщика составляет около $1 тыс. в месяц, банки предоставляют ему ссуду размером около $30–40 тыс., если $2 тыс. – более $80 тыс. «В результате с рынка покупки жилья ушли семьи с доходом менее $ 2,5 тыс. Они не могут даже с помощью займа приобрести недвижимость», – говорит Павел Комолов. «Если у заемщика нет первоначальных накоплений для получения кредита, его доход должен составлять от $3 тыс. в месяц», – добавляет Елена Панова. В этой ситуации целесообразно подождать, когда предложение на рынке вырастет, и пока арендовать жилье, советую некоторые эксперты.
Есть и еще одна группа потребителей, которые могут предпочесть снимать квартиру. «Все большее количество граждан замечает несоответствие качества жилья и его цены. Они не согласны платить $4 тыс. за кв. метр и вполне могут перейти на рынок аренды», – считает Павел Комолов.
Снимать нельзя купить
То, что пугает москвичей, для жителей Европы уже привычно – люди годами снимают жилье, не имея возможности купить его.
Такая ситуация характерна, например, для Лондона. Правда, в России цивилизованный рынок аренды еще не развит. Если в Европе многие дома специально строятся под сдачу внаем, а права арендаторов хорошо защищены, то в России рынок стихийный. Большинство квартир сдается «частниками», поэтому арендатор может в любой момент столкнуться с проблемой поиска новой квартиры – лишь потому, что у хозяина изменились планы. Как отмечают специалисты, у россиян и менталитет иной: они готовы «затянуть пояс» на время кредитования, но получить жилье в собственность. Перспектива снимать квартиру и отдавать деньги «в никуда» российских граждан привлекает меньше.
Средние ставки аренды квартир, $/месяц
Округа
1-комн.
2-комн.
3-комн.
От 4 комн.
СЗАО
700–2100
800–5500
930–11 000
1500–52 000
САО
600–6000
700–5500
950–12 000
1000–15 000
СВАО
650–2400
750–3000
1000–3500
1300–6000
ЗАО
650–3700
800–14 000
1000–10 000
1800–40 000
ЦАО
800–7000
1000–12 000
1300–18 000
1500–35 000
ВАО
650–1200
1000–3500
1100–7000
2000–15 000
ЮЗАО
800–2700
1000–7000
1200–8300
1600–20 000
ЮАО
650–2000
850–6000
900–5500
1100–7000
ЮВАО
600–1600
750–3200
1000–3200
1600–6000
Источник: «Миэль-недвижимость»
Сроки окупаемости и стоимость аренды жилой недвижимости
Класс дома
Площадь, кв. м
Тип здания
Цена
Арендные ставки
Срок окупаемости
Элита
От 150
Монолит, клубный дом
От $1,5 млн
От $12 тыс.
10–12 лет
Элита
80–150
Монолит, клубный дом
$1,2–1,5 млн
От $10 тыс.
11–13 лет
Бизнес
От 150
Монолит, жилой комплекс
$900 тыс.– $1,2 млн
От $8 тыс.
10–12 лет
Бизнес
80–150
Монолит, жилой комплекс
$700–900 тыс.
От $5 тыс.
13–14 лет
Бизнес
От 120
Кирпич, «сталинка»
$500–700 тыс.
От $4 тыс.
12–14 лет
Бизнес
80–120
Кирпич, «сталинка»
$300–500 тыс.
От $2 тыс.
15–16 лет
Эконом
От 40–80
Панель
$200–300 тыс.
От $1 тыс.
16–18 лет
Эконом
До 40
Панель
$140–200 тыс.
От $600
20 лет
Источники: De Luxe Alliance, «Миэль-недвижимость»
Журнал «Финанс.» №39 (176) 9 – 15 октября 2006 г. — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.