Бросовые цены. Приобрести квартиру за половину или даже треть стоимости возможно. Для этого придется заключить договор пожизненной ренты взамен недвижимости, то есть, по сути, купить жилье вместе с бывшим его владельцем или владельцами: одинокими пенсионерами. Такие сделки узаконены Гражданским кодексом РФ, а именно главой 33, статьями 583-605.
После всех необходимых процедур (похода к нотариусу для заключения договора, регистрации его в Федеральной регистрационной службе) права собственности на квартиру переходят к рентоплательщику. Однако он не может продать жилье (только переуступить договор ренты), обменять, вселиться в него. В течение жизни рентополучателя, бывшего хозяина квартиры, новый ее владелец может только отдавать суммы, предусмотренные соглашением, обычно от 1 тыс. до 4 тыс. рублей в месяц, оплачивать коммунальные услуги как владелец жилья и выполнять прочие обязательства по договору — нередко это уборка в квартире, доставка продуктов, обеспечение пенсионера транспортом и медицинским уходом. То есть на плечи рентоплательщика в ряде случаев ложится не только материальное, но и личное участие в жизни рентополучателя. Все эти тонкости должны быть предусмотрены видом договора и его пунктами.
Как устроена схема. Стоит такая квартира, конечно, намного дешевле. Порой она достается рентоплательщику и вовсе за символическую сумму, если пенсионер не требует крупной единовременной выплаты, претендуя лишь на пожизненное содержание с установленными ежемесячными суммами и услугами. Обычно подобным образом заключаются договоры между дальними родственниками, друзьями или соседями. Если пенсионер ранее не был близко знаком с будущим хозяином его квартиры, речь, как правило, заходит и о единовременной выплате. Обычно сумма не превышает 20% от реальной цены жилья. Разумеется, итоговая стоимость за желанные квадратные метры будет больше. Во-первых, свои комиссионные берет фирма-посредник (порядка 10% от рыночной стоимости квартиры). Во-вторых, инвестор будет ежемесячно нести коммунальные расходы и осуществлять рентные платежи прежнему владельцу квартиры (в сумме, как правило, $100-150). Приведем пример: квартира стоит $80 тыс. Пенсионер получает $16 тыс. в качестве единовременного взноса. Фирма-посредник за свои услуги берет $8 тыс. Если в течение 10 лет выплачивать по $100 в месяц, получится $12 тыс. В сумме квартира обойдется инвестору в $36 тыс. Прибыль — $44 тыс., не беря в расчет предполагаемого роста цен на жилье.
Выгода очевидна. Невзирая на риски, а они, конечно, есть, пенсионер может через суд расторгнуть договор, если вы не выполняли свои обязательства (впрочем, даже если выполняли, суд в России носит социальный характер), все большее количество россиян желает приобрести квартиры таким образом. Прежде всего потому что это их единственная возможность. «Мы бы не смогли накопить на квартиру самостоятельно, — говорит рентоплательщик Светлана Ермолаева. — Подрастает ребенок, хочется обеспечить его всем необходимым. Поэтому мы решили купить рентное жилье. Это нам по карману с учетом всех платежей — они ведь растянуты во времени».
В то же время для одиноких пенсионеров заключение договора ренты порой единственная возможность прожить старость не за чертой бедности: они готовы использовать свою квартиру как актив, позволяющий им покупать необходимые продукты и лекарства, ездить на отдых, приобретать новую мебель и бытовую технику, что на пенсию они позволить себе не могли. Специально для них в некоторых городах России существуют государственные унитарные предприятия (ГУП), берущие на себя обязательства по договорам ренты: квартира в данном случае отходит не частному лицу, а городу (в Москве это «Моссоцгарантия»). Выплаты по ренте в ГУПах невысоки, а пенсионера в некоторых случаях могут выселить в специальное социальное жилье, освободив квартиру еще до его смерти. Несмотря на столь невыгодные условия, многие старики предпочитают государство частным лицам — так, по их мнению, надежнее. Однако находятся и те, кого не устраивают предлагаемые госпредприятиями условия, — это клиенты рентных брокеров.
На троих. Как заработать на пожизненной ренте, не неся на себе груз обременения по соответствующим договорам, знают многие риэлторы. И работают в этом направлении весьма активно. По данным компании «Центр социальной защиты пенсионеров», в последние три года рынок посреднических услуг в заключении соглашений между пенсионерами и будущими владельцами их квартир активно развивается, договоры заключаются тысячами, только в Москве работают над этим около 20 компаний.
А всего 5-7 лет назад это были редкие частные инициативы: тогда находились люди, желающие за определенное вознаграждение помочь найти друг друга двум сторонам — плательщику и получателю ренты, но не было детально проработанных форм договоров и разъяснительной работы, что приводило часто к расторжению подобных договоров, недобросовестности в исполнении обязательств сторонами, а то и вовсе подменой ренты другими сделками. Стоимость услуги не превышала 10-15% от стоимости квартиры. Вскоре компании пришли к выводу, что это выгодный бизнес: нужно всего лишь найти пенсионера, выяснить, на каких условиях он готов заключить договор, осмотреть квартиру, подготовить необходимые документы, проект договора и прикинуть, за сколько можно ее продать с обременением. В среднем это около 30% от рыночной стоимости жилья. «Под этим ценником квартира поступает в продажу, — говорит один из московских брокеров. — Если речь идет об однокомнатных столичных квартирах, то владельцы-пенсионеры получают за них не больше $15 тыс. А порог в $25 тыс. вообще превышают крайне редко, какое бы ни было жилье. Остальная сумма, само собой, уходит посреднику в виде комиссионных».
Однако отказаться от услуг рентных брокеров и самостоятельно пуститься на поиски пенсионера, готового заключить договор, не самое лучшее решение. Дело в том, что одиноких стариков, желающих отдать свою квартиру на условиях пожизненной ренты, не так уж много. Львиную долю из них забирают государственные предприятия, на долю же частных фирм, по оценкам экспертов, приходится не больше трети. Таким образом, без посредника часто обойтись невозможно.
Постепенно рынок обретает цивилизованные очертания, компании, давно занимающиеся посредничеством при заключении рентных договоров, берут на себя обязательства перед пенсионерами и покупателями квартир. Но это пока не общая практика, лишь немногие продолжают контролировать ситуацию после заключения сделки. «Мы общаемся с пенсионерами и покупателями квартир все время. И это в их интересах, — говорит гендиректор компании «Центр социальной защиты пенсионеров» Сергей Зябликов. — Так, например, я всегда могу «надавить» на рентоплательщика, объяснив, что необходимо повысить платеж или сделать еще что-то, дабы избежать суда».
Компания-посредник или самостоятельно заключает договор с пенсионером, а позже переуступает его третьим лицам или просто находит рентополучателя для будущего владельца квартиры. Разницы в стоимости нет, но риэлторы стараются не взваливать на себя обременение: ведь зачастую договор ренты подразумевает не только материальные выплаты, но и общение со стариком. Однако есть фирмы, их, по разным оценкам, от 30 до 50% всех компаний, занимающихся рентным бизнесом, которые покупают квартиры на себя. «Этот вид деятельности более выгоден — ведь на выходе квартира стоит, как правило, на 60-70% дороже, чем она была куплена, — объясняет Сергей Зябликов. — Однако и начальный капитал, обороты должны быть солидными. Опять же нельзя не учитывать риски потери собственности, которые, безусловно, есть».
Прогноз освобождения. Поскольку закон не устанавливает ограничений по возрасту для рентополучателя, заключить договор может любой человек. Пенсионеры, не достигшие еще и 70 лет, нередко предпочитают сытую старость возможности оставить квартиру родственникам. Особенно с учетом того, что последние не стремятся содержать старика. «Далеко не все, кто заключает ренту, бедствуют. Просто на пенсию много себе позволить нельзя, — говорит гендиректор «Жилбюро» Сергей Жуков. — Кто-то, получив единовременный платеж, довольно крупную сумму, уезжает к знакомым — невесте или жениху, некоторые тратят деньги на лечение и отдых, а один из наших клиентов, очень почтенный дедушка, отправился на чемпионат мира по футболу — всю жизнь мечтал».
Выбрать такого бойкого и относительно здорового старика или заключить договор с очень пожилым и больным пенсионером — вопрос финансовый. Чем старше человек, тем дороже будет стоить квартира. Компании-посредники не продают котов в мешке — можно доподлинно узнать все о жилье, родственниках, будущем рентополучателе: «Мы предоставляем всю требуемую информацию — справки из медучреждений, оценки квартиры по БТИ и анализ рынка. Мы также позволяем клиентам консультироваться по данным вопросам с незаинтересованными в сделке специалистами».
Экзамен на знание Достоевского. Собственная квартира с пожилым человеком — это все же бремя. Как материальное, так и психологическое. Ведь рентоплательщик вынужден не только терпеть капризы пенсионера (а они совсем нередки, что понятно), платить деньги, но и все время рискует потерять собственность. Нагрянут внезапно появившиеся родственники, заставят старика подать в суд на расторжение договора, а, не добившись своего, примутся, что не редкость, угрожать новому хозяину жилья.
Еще несколько лет назад бывали случаи расправы с пенсионерами — им попросту помогали отправиться на тот свет. Сегодня такое встречается крайне редко — органы МВД, в начале 1990-х занятые борьбой с организованной преступностью, теперь немного освободились и готовы уделить внимание и пенсионерам. «Если бабушка или дедушка пропадут, умрут не своей смертью или даже просто внезапно, первым, кто встретит на пороге сотрудников в погонах — будет рентоплательщик, — считает Сергей Жуков. — Поэтому, я думаю, все опасения напрасны».
Некоторые компании вызываются контролировать ситуацию как до заключения сделки, так и после. «Мы всегда внимательно смотрим, кто обращается к нам, желая купить квартиру. Есть своя служба безопасности, — говорит гендиректор петербургского ООО «Фонд социальной защиты пенсионеров» Олег Тертычный. — Если когда-нибудь у плательщика возникали проблемы с рентополучателем, ни он, ни кто-то другой по его рекомендации заключить договор через нас уже не сможет». Сергей Зябликов вообще предпочитает вести дела с несколькими десятками проверенных людей: «Мои клиенты — это инвесторы, зарабатывающие таким образом деньги. У них по нескольку квартир с обременением, и я тут же узнаю, если где-то возникнут неприятности. Новые люди ко мне попадают только по рекомендации».
Риэлторы и инвесторы утверждают, что рентополучателей фобии не мучают. Если и есть сомнения у стариков то только в начале, перед заключением договора. В дальнейшем их больше заботит исполнение его условий новым хозяином квартиры. Сами же рентоплательщики на глубокие моральные угрызения не жалуются. «Знаете, когда у вас в руках вдруг появляются лишние $100 тыс., волей-неволей отбросишь любые сомнения, — говорит частный инвестор Константин Маркин. — Это просто бизнес, мы ведь никому не помогаем отправиться на тот свет, больше того, скрашиваем старость нашим пенсионерам».
Дефицит старушек. Взять ипотеку под рентное жилье нельзя. Но, как показывает практика, инвесторы в этом и не нуждаются. Квартиры с обременением с целью заработка покупают люди состоятельные, у которых есть возможность сразу расплатиться с посредником и выполнять обязательства по нескольким договорам. «Обращаясь к посреднику, я во всяком случае уверена, что ранее старик не расторгал ни с кем договор ренты — это значит, риск меньше, — объясняет инвестор Наталья Митяева. — Кроме того, найти пятерых пенсионеров, желающих заключить со мной договор, трудно. Была бы возможность, я бы, конечно, ею не пренебрегла».
Кроме того, существует опасность: какая-либо компания может «перехватить» выгодный договор у рентоплательщика. Схема довольно распространена. «К пенсионеру является агент, он втирается в доверие, уговаривает подать суд, где доказывает, что условия договора не выполнялись, — рассказывает один из брокеров. — Потом мы заключаем новое соглашение с пенсионером в пользу уже найденного нами инвестора и про свою прибыль не забываем. Существует даже практика суда с ГУПами».
Свой бизнес на рентных квартирах хоть и доходен, но весьма тяжел. Приходится неустанно следить за инициативами рентополучателей. Не довести дело до суда порой целое искусство, весьма щедро оплачиваемое, впрочем. «Есть такая хитрость — ее все используют. Дело в том, что рентные выплаты по закону должны индексироваться с МРОТ (тем, что для штрафов), то есть рентный платеж повышается каждый раз, когда растет МРОТ, — рассказывает инвестор Евгения Петрова. — Но это случается не так уж часто. А вот инфляция у нас ощутимая. Поэтому, чтобы пенсионер чувствовал себя комфортно, необходимо хотя бы раз в год на 500 рублей повышать выплаты — уверенный в вас, он никуда не денется».
Олег Тертычный отмечает, что для большинства рентоплательщиков покупка обремененной квартиры не бизнес, а единственная возможность обзавестись недвижимостью. «Дабы избежать ненужных проблем и рисков, необходимо просто заключить договор титульного страхования на десять лет, мы предлагаем такую услугу всем нашим клиентам», — говорит Олег Тертычный. Но есть и другая точка зрения.
Другие инвесторы советуют не жить в купленных по договорам ренты квартирах — раздосадованные родственники способны на изощренную месть. «Всегда сразу продаю полученную жилплощадь — даже не сдаю ее в аренду, чтобы не получить проблем, — говорит инвестор Евгений Куприянов. — Лучше потерять немного на сделках купли-продажи, чем оказаться жертвой подстроенного кем-то пожара или ограбления».
Движение к периферии. Москва и Санкт-Петербург впереди России всей. В том числе в вопросах рентного посредничества. В регионах этот бизнес хоть и развивается, но слабо. И основная проблема в том, что там рынок рентной недвижимости полностью монополизирован государственными организациями соцгарантии — частных инвесторов туда просто не пускают. «Лично знаю одну чиновницу в Орле — она купила себе четыре квартиры по ренте. Это лакомый кусочек, который без боя не отдадут», — говорит один из московских риэлторов.
«Развиваться в регионах — это направление, вне всякого сомнения, будет, — считает Сергей Зябликов. — Но нужны опыт, умение организовать бизнес, навыки общения с пенсионерами. Этого пока не хватает, потребуется несколько лет». «Мы уже открываем филиалы в крупных региональных центрах, — говорит Олег Тертычный. — В этом есть доля риска — нам придется выдержать конкуренцию. Но за счет готовности частных лиц платить больше, чем ГУПы, я думаю, мы справимся». Однако массовой, по мнению Олега Тертычного, эта услуга вряд ли станет: все же мал объем рынка.
В Европе пожизненной рентой занимаются в основном банки. Российские кредитные организации пока не выражают готовности выступить на этом рынке. «Полагаю, что крупные компании и банки имеют интерес к приобретению квартир по договорам ренты, — говорит Олег Тертычный. — Но вокруг этого бизнеса очень много слухов, «чернухи», а кредитные организации дорожат прежде всего своей репутацией. Потребуется лет 10-15, чтобы рынок обрел полностью цивилизованные очертания».
Три вида ренты
1. Постоянная. Может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получать такую ренту могут и частные, и юридические лица.2. Пожизненная. Наиболее распространена сегодня — выплачиваться может только гражданам. Поступает к получателю такая рента в конце месяца, ее минимум предусмотрен законом (в соответствии с МРОТ), но выплаты существенно превышают его.3. Пожизненное содержание с иждивением. Помимо материальной ответственности (выплаты и коммунальные услуги) новый хозяин квартиры несет обременение в виде определенных услуг: уход за больным, доставка продуктов, уборка, медицинские осмотры. То есть получатель ренты будет находиться на полном иждивении у плательщика.
Основания для проигрыша
Покупка квартир, в том числе обремененных, сродни игре на фондовом рынке — неизвестно, на сколько изменится цена на недвижимость, как сложатся отношения с рентополучателем. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон или через суд. Основаниями для этой процедуры могут послужить невыполнения условия договора рентоплательщиком. Причем доказывать, что вы несли обязательства добросовестно, придется вам. Поэтому нелишне сохранять все документы, включая чеки. Посредник не будет нести с вами совокупную ответственность — он сможет избежать этого даже если переуступил договор: достаточно вставить в него соответствующий пункт. Не следует забывать только об одном: деньги, вложенные в квартиру, «заморожены» на ближайшие годы.
Журнал «Финанс.» № 38 (175) 2-8 октября 2006 — Недвижимость
Инга Коростылева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.