Около 50 тыс. человек по всей стране, отдавших свои деньги компании «Социальная инициатива» (СИ) на строительство жилья, оказались примерно в одинаково печальной ситуации. На большинстве стройплощадок компании, о которой уже не раз писал «Ф.», работа давно стоит, а вкладчики СИ выходят на улицы в надежде добиться от местных администраций и правительства помощи в защите своих прав на жилье. В их числе есть и дольщики поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, чье ноу-хау в деле разрешения проблемы со строительством своих домов, возможно, поможет и вкладчикам многих других проблемных объектов.
«Наша ситуация была немногим лучше, чем у других, — говорит один из членов инициативной группы соинвесторов. — СИ собиралась возвести в поселке три дома, при этом в качестве обременения она должна была построить канализационный коллектор для всего поселка». Как и на других объектах, стройка была заморожена в самом ее начале: есть фундамент для первого дома да проект коллектора — на этом успехи строителей закончились. Начав борьбу за свое жилье с традиционных писем во властные структуры, манифестаций и митингов, инвесторы быстро поняли — «силовое» давление особого успеха не приносит. Администрация поселка разводила руками и отсылала дольщиков в суд — дескать, «там и разбирайтесь с «Социальной инициативой», мы же ничем помочь не можем».
Без доплаты никуда. Часть соинвесторов, посчитав, сколько потребуется средств на достройку домов, выработала предложение для потенциальных инвесторов и начала их активный поиск. «Главное, что мы поняли: чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, нужно показать — прибыль здесь возможна. Невозможно заставить руководителей строительной компании войти в проект стоимостью несколько миллионов долларов, если им не показать прибыль в 10-15% от этой суммы. Подсчитав «экономику» проекта и увидев, что без доплаты не обойтись, мы убедились, что создание дольщиками некоммерческого партнерства, последующий поиск собственными силами нового застройщика, а также разумная, с нашей точки зрения, доплата — это реальная возможность получить квартиры», — говорит один из членов ИГ. Сами доплаты на бумаге выходят небольшие (около $120-150 за квадратный метр). Если в 2002-2003 годах дольщики платили около $400 за квадратный метр, то уже к концу 2005 года его рыночная стоимость в районе выросла до $800. «Даже с доплатой соинвесторы остаются в выигрыше», — считают представители ИГ. Впрочем, первоначальная реакция большинства дольщиков была вполне прогнозируемой: «Мы заплатили за квартиры полностью, и нам должны предоставить их без всяких доплат». А инициаторов предложения записали во «враги народа» и «тайные сотрудники СИ».
Активистам потребовалась не одна неделя, чтобы убедить хотя бы часть дольщиков в своей правоте, но до сих пор многие соинвесторы по-прежнему уверены: с них не вправе требовать доплаты ни старый, ни новый застройщик. Кроме того, среди дольщиков есть и те, кто уверен, что после организации инициативной группой некоммерческого партнерства и оформления на него права собственности на объект незавершенного строительства последуют гораздо большие, чем анонсируются, затраты. «Мало того что придется доплачивать за каждый метр квартиры ($150-400), с нас еще будут собирать деньги на выкуп или аренду земли под объектом, на привлечение профессиональных юристов. Далеко не все имеют такие финансовые возможности. Но если инициативная группа сможет склонить на свою сторону большинство дольщиков и добьется права собственности или аренды на наш объект, остальные будут вынуждены либо искать эти средства, либо продавать свою долю», — говорит один из соинвесторов.
Второй важной проблемой для членов ИГ было убедить местные власти прислушаться к предложениям дольщиков. Положение осложнялось тем, что инвестконтракт на строительство был подписан главой поселка не напрямую с СИ, а через «фирму-прокладку» — ООО «Риндайл». Дольщикам пришлось потратить немало усилий, чтобы найти убедительные доказательства финансовых связей между «Социальной инициативой» и «Риндайлом». Финансовые документы, доказывающие, что фактическим инвестором была именно СИ, помогли убедить главу администрации начать с дольщиками диалог.
В конце 2005 года инициативная группа подписала с администрацией поселка договор, по которому последняя соглашалась уступить «долю города» в проекте новому застройщику. Дольщики готовят обращение и к главе Люберецкого района с просьбой предоставить небольшой участок земли, дабы привлечь инвестора к долгострою в поселке Октябрьский. «В самой «Социальной инициативе» к нам также относятся уже по-другому — мы приходим не с традиционными для дольщиков лозунгами «Дайте нам квартиры сейчас и без доплат!», а с конкретными предложениями, которые позволяют компании сбросить с себя ответственность за проблемный объект», — объясняют соинвесторы.
Чиновничий беспредел. Нерешенных вопросов у ИГ остается еще много. «Во-первых, первоначальные сведения, полученные от СИ о том, что всего на объектах в поселке Октябрьский дольщикам было продано 150 квартир, оказались неверными, неожиданно «всплыло» еще 50. Это увеличило стоимость проекта на пару миллионов долларов, а инвестор, который уже был готов заключить соглашение о достройке домов, тут же отказался от него.
Многие из дольщиков продолжают больше надеяться на публичные митинги и демонстрации, считая, что федеральная и местная власть все же предоставит обманутым гражданам квартиры или достроит их дома. «Впрочем, если нас будет большинство — оставшиеся будут вынуждены согласиться на доплаты. Чиновникам же до нас нет никакого дела, они ссылаются на форму договоров вкладчиков СИ: мол, «вы соинвесторы, и мы вам помочь не в силах», — говорит один из представителей ИГ. — Сейчас для нас самое важное, чтобы власти просто не мешали нам. Мы уже сталкиваемся с коррумпированностью системы: нужно утвердить проект коллектора, а его не подписывают, сами понимаете почему». Не хотят соинвесторы и банкротства СИ, считая, что в этом случае дольщики останутся и без денег, и без квартир. «Процедура банкротства начнется не раньше весны, до этого мы постараемся юридически оформить некоммерческое партнерство и заключить четырехсторонний договор между СИ, администрацией, соинвесторами и новым застройщиком», — прогнозируют представители ИГ.
По мнению юристов, подход, при котором дольщики объединяются в некоммерческое партнерство и оформляют право собственности на объект незавершенного строительства, имеет больше шансов на успех, чем распространенная подача иска в суд с требованием возврата денег. «Этот вариант более трудоемкий, но здесь у дольщиков есть гораздо больше шансов получить квартиру. Для того чтобы начать процедуру оформления дома в собственность, требуется согласие хотя бы 10-15% соинвесторов, — объясняет начальник отдела земельного права и недвижимости юридической группы «Яковлев и партнеры» Нина Евстратова. — Заплатившие полную стоимость квартиры дольщики вправе требовать передачи им результата незавершенной работы и оформлять его в собственность. Такой вариант больше подходит для объектов, которые уже на 70-90% построены, но возможны и варианты с домами на начальной стадии. В этом случае дольщики с помощью администрации находят нового инвестора или собственными силами достраивают дом, заключив новый инвестконтракт с администрацией».
По словам дольщиков поселка Октябрьский, сейчас они немного опережают все остальные группы соинвесторов СИ по степени разрешения вопроса со сменой застройщика: «Нами произведены расчеты и идет выработка всех нюансов с доплатами, уже есть весьма надежные компании, выразившие свою заинтересованность в достройке объекта». При этом активисты не собираются отказываться и от традиционных форм давления на властные структуры: «Если мы не будем напоминать о себе на митингах, о нас просто забудут и никаких соглашений о передаче объекта незавершенного строительства не подпишут».
Чтобы оценить, насколько этот путь выгоден для дольщика, следует дождаться, когда хотя бы один из таких проектов будет реализован. Кроме того, не следует забывать, что инвесторам поселка Октябрьский во многом повезло: старым застройщиком выполнен определенный этап работы, проданы еще не все квартиры, а администрация идет навстречу инициативам соинвесторов, отказываясь от своей доли в проекте. Среди десятков принадлежащих «Социальной инициативе» участков таких объектов немного. Остальным же менее удачливым дольщикам остается продолжать публичные акции, оказывая давление на власти, которые в свое время подписывали инвестиционные контракты с СИ и выделяли ей десятки участков под строительство по всей стране. Похоже, многие чиновники просто не представляют, на что могут быть способны 150 тыс. человек, разочаровавшихся в союзе «надежной строительной компании» и представителей региональных властей.
Журнал «Финанс.» № 5 (142) 6-12 февраля 2006 — Главная тема
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.