Для инвесторов, которые успеют до конца 2005 года вложить деньги в приобретение московских предприятий, обладающих земельными участками и объектами недвижимости на них, это может стать одним из самых доходных видов бизнеса. Дело в том, что покупка предприятия, имеющего зарегистрированные объекты недвижимости, теперь фактически может быть приравнена к приобретению московской земли в собственность, причем по цене вдвое ниже ее кадастровой оценки и впятеро ниже рыночной.
Правовой институт «исключительной приватизации земельного участка», установленный статьей 36 Земельного кодекса, является уникальным инструментом приобретения земли в собственность в Москве. Теперь, с принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 11 и ряда нормативных актов, купить землю в черте Москвы может любое предприятие — собственник зарегистрированных капитальных строений.
Известная всем позиция правительства Москвы по вопросу продажи земли, а фактически запрет на ее приватизацию, до сих пор не позволяла получить права собственности на землю. Такие проекты с трудом удавались только предприятиям, приватизированным из федеральной собственности. Однако теперь ситуация в корне изменилась, и отсутствие массовых заявок на приобретение столичной земли, по признанию самих чиновников, можно объяснить только «привычкой бояться».
Для успешного входа на этот новый и очень перспективный рынок существуют реально действующие инструменты.
Московская земля — сверхприбыль инвестиций. Цена выкупа земли определяется исходя из ставки земельного налога, которая в Москве рассчитывается на базе официальной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земельного участка определяется постановлением правительства Москвы № 417-ПП «О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы», которое устанавливает, например, для земель промышленного назначения в Центральном административном округе кадастровую стоимость в размере от 3837 до 9448 рублей за квадратный метр. Соответственно средний показатель по ЦАО, который мы будем использовать при дальнейших расчетах — около 670 тыс. рублей за сотку.
Земельный налог в соответствии с Законом г. Москвы «О земельном налоге» с 1 января 2005 года рассчитывается для участков промышленного назначения по ставке 1,5% от их кадастровой стоимости.
19 июля 2005 года во исполнение Земельного кодекса РФ и постановления ВАС РФ № 11 было принято историческое постановление правительства Москвы № 532-ПП, ознаменовавшее победу федеральных законов над позицией мэрии. Данным документом официально установлена «цена земли при продаже земельных участков собственникам капитальных строений». В качестве цены установлена максимально возможная планка — 30-кратная ставка земельного налога.
Таким образом, стоимость приобретения в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, составляет 45% от его кадастровой стоимости. То есть средняя выкупная стоимость земель под промышленными предприятиями в ЦАО Москвы составит в среднем около $1 млн за гектар (!), или около $10 тыс. за сотку. Таких цен уже нет даже во многих районах Подмосковья, но мы говорим про центр Москвы.
По оценкам экспертов, рыночная стоимость земельного участка в Центральном административном округе сегодня составляет не менее $100 тыс. за сотку и с каждым годом увеличивается на 5-10%.
Рынок для инвестиций. В Москве расположено около 5 тыс. предприятий, приватизированных с 1991 по 2001 год и обладающих исключительным правом приватизации всего земельного участка, которым они располагают на праве аренды или бессрочного пользования, при условии нахождения на нем хотя бы одного капитального здания, строения или сооружения.
В Центральном административном округе Москвы находится 1421 предприятие, приватизированное из государственной собственности. Нередко данные предприятия занимают внушительные площади (некоторые участки достигают 20 гектаров), значительная часть из них являются нерентабельными и сдают свои площади сторонним организациям.
По данным авторитетных источников в правительстве Москвы, до сих пор лишь около 200 предприятий воспользовались своими правами и являются счастливыми собственниками «золотой» московской земли. При этом официально каждый такой прецедент тщательно скрывается.
Учитывая абсолютную легитимность процедуры приватизации, имея перечень предприятий, приватизированных из государственной собственности, сведения о занимаемых ими земельных участках, а также информацию о перспективном градостроительном регулировании соответствующей территории, инвестор может с минимальным риском выбрать наиболее выгодный объект для инвестиций.
Собственники многих предприятий давно задумываются над выкупом своей земли, но отсутствие денежных средств останавливает этот процесс. Используя же соглашения о совместном финансировании данной процедуры с условием последующего выделения части участка либо выдавая ипотечные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, банки и иные финансовые институты могут эффективно и надежно размещать свои денежные средства.
Другие собственники готовы пойти на продажу своего предприятия — в случае учета в цене приобретения части стоимости приватизируемого в дальнейшем земельного участка.
Также собственники предприятий рассматривают возможность заключения контракта о выводе предприятия за черту города за счет инвестора, которому в счет компенсации его затрат передается заранее приватизированный совместными усилиями земельный участок.
Время не ждет. Существует несколько веских причин для того, чтобы принять решение об осуществлении приобретения земли максимально быстро.
Причина первая. Вводный закон к Земельному кодексу РФ устанавливает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которые принадлежат им на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести право собственности либо оформить право аренды на землю до 1 января 2006 года. Многие юристы утверждают, что и после наступления указанной даты никто не может лишить компании права на приватизацию земельных участков. Однако, следуя практической логике, мы понимаем, что истечение установленного законом срока будет максимально использовано московскими властями для блокирования выкупа земли и существенно затруднит данную процедуру в связи с необходимостью обращаться в арбитражный суд.
Причина вторая. Базой для расчета выкупной цены земельного участка является его кадастровая стоимость. С 1 января 2006 года вводится в действие новое постановление правительства Москвы № 356-ПП, которое увеличивает кадастровую стоимость всех участков в среднем на 65%. Соответственно упадет рентабельность сделок, заявки на заключение которых будут поданы после Нового года.
Причина третья. В плане осенней сессии Думы стоит законопроект, который в случае его принятия вступит в силу с 1 января 2006 года и полностью изменит существующий порядок и стоимость выкупа земель в Москве. Данный закон предусматривает введение следующей нормы: при приобретении земли в Москве и Петербурге предприятие будет уплачивать в качестве выкупной цены 20% от кадастровой стоимости участка (что меньше, чем нынешняя цена — 45% кадастровой стоимости). Но в случае обращения собственника за получением разрешения на строительство на данном участке либо на реконструкцию существующих объектов он обязан будет уплатить налог (специальный сбор) в размере оставшихся 80% от кадастровой стоимости земли.
Принятие данного законопроекта с учетом ежегодной переоценки кадастровой стоимости в сторону увеличения существенно снизит привлекательность приобретения земли после 1 января 2006 года.
Автор — руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс»
Журнал «Финанс.» №39 (127) 24-30 октября 2005 — Недвижимость
Юрий Борисенко
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.