Среди 17 многомиллиардных инвестиционных соглашений, подписанных на прошедшем в начале июня Петербургском экономическом форуме, есть одно особо примечательное. Его заключили девелопер «Юграинвестстройпроект (ЮИСП) и три управляющие компании – «Ренессанс Капитал», «Лидер» и «Менеджмент. Инвестиции. Развитие». УК намереваются вложить 9,2 млрд рублей в три крупных девелоперских проекта ЮИСП в Ханты-Мансийском автономном округе. По сумме инвестиций это соглашение, конечно, уступает другим анонсированным на форуме затеям, таким как строительство железнодорожной ветки в Республике Тува (около 134 млрд рублей). Однако сделка между ЮИСП и УК – первый случай, когда крупные инвестиционные компании вкладывают деньги в жилищные проекты региональных девелоперских фирм. Столичные финансы шли в региональную недвижимость и прежде, но их привлекали московские или питерские девелоперы и крупные застройщики, решившие осваивать глубинку. Кроме того, впервые в строительство жилья в регионе инвестируются средства крупного НПФ: 3 млрд рублей из пенсионных резервов «Газфонда», средствами которого управляет «Лидер», вкладываются в строительство жилых комплексов в Сургуте и Югорске.
Полный пенсион. Вообще идея инвестировать часть средств негосударственных пенсионных фондов в недвижимость обсуждается уже давно. Первыми ее начали внедрять Ханты-Мансийский НПФ и созданная им девелоперская «дочка» ЮИСП. Пилотный проект получил финансирование в 2005 году через закрытый ПИФ недвижимости. Как рассказал финансовый директор ЮИСП Дмитрий Иноземцев, строительство жилого дома в Ханты-Мансийске, в которое было вложено 350 млн рублей, принесло 100% годовых. Тогда на жилищный проект пришлось 24,5% общих доходов фонда за 2005 год. В 2006-м девелоперские проекты НПФ принесли ему 80% годовых, в прошлом – 37%. Доля в доходе, причитающемся вкладчикам, соответственно составила 21,9% и 14%.
Сейчас в недвижимость вложено около 30% пенсионных резервов Ханты-Мансийского НПФ (больше нельзя по закону). Впрочем, ЮИСП активно привлекала и внешние деньги: Сбербанк, например, дал кредитную линию на 8 млрд рублей, также были два выпуска облигаций на 3 млрд и 2 млрд рублей. Средства дольщиков составляют самую малую часть – всего 500 млн рублей.
По словам Дмитрия Иноземцева, сейчас в портфеле ЮИСП 26 проектов с суммарным объемов строительства 1,7 млн кв. метров. Из них 1,3 млн – жилье и социальная инфраструктура (больницы, детсады и т. д.), остальное – коммерческая недвижимость. Общая сумма инвестиций – 55 млрд рублей. В течение пяти ближайших лет компания намерена возвести в семи крупнейших «нефтяных» городах ХМАО, таких как Ханты-Мансийск, Сургут, Нижневартовск, новые микрорайоны (объемы застройки – от 120 тыс. до 200 тыс. кв. метров). Речь идет о комплексном освоении территорий. Практика строительства микрорайонами широко применялась в советские годы, и сейчас российские застройщики стали возвращаться к ней в регионах. Как правило, успешно развиваются подобные проекты там, где операторов поддерживают местные власти. Ханты-Мансийский «пенсионный» девелопер – не исключение, администрация ХМАО активно способствовала привлечению крупных инвесторов.
Другие комплексы. Масштабные проекты комплексной застройки имеются и в других субъектах федерации, часто – не без поддержки властей. К примеру, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области власти затевают и с тем или иным успехом привлекают инвесторов и девелоперов к реализации амбициозных планов. Так, в Северной столице строится «Балтийская жемчужина». Это 1 млн кв. метров жилья и коммерческой недвижимости, а также вся необходимая инженерная и дорожная инфраструктура на площади в 180 га в Красносельском районе. Занимается проектом пул китайских инвесторов, которым земельный участок был предоставлен в 2004 году на очень выгодных условиях – по инвестиционному соглашению. Правда, это, как и вообще перспективы появления «китайского» квартала, вызвало бурную и неоднозначную реакцию горожан. Тем более что в то время питерские власти установили мораторий на такой вид предоставления земли застройщикам, а после ввели обязательные земельные торги (в городе на Неве аукционный способ распределения был зафиксирован в законе раньше, чем это потребовал новый Градостроительный кодекс).
Зато от другого крупного проекта – малоэтажной «Славянки», реализуемой девелопером «Балтрос», – власти города дистанцируются. Это абсолютно частная инициатива. По словам президента компании Сергея Подобеда, реализация началась еще в 2001 году. Именно тогда «Балтрос» приобрел участок в 280 га на бывших территориях совхоза «Славянка», расположенный в Пушкинском районе. На нем предполагается построить 1,4 млн кв. метров жилья в маловысотных домах максимальной высотностью четыре этажа. Все эти годы «Балтрос» вкладывал деньги в инженерную подготовку территории, и сейчас компания готова к началу строительства собственно домов. Любопытно, что в беседе с «Ф.» Сергей Подобед признал, что, несмотря на позитивные прогнозы по реализации «славянского» жилья, в краткосрочной перспективе он не хочет связываться с подобным масштабным строительством. Хотя раньше компания планировала выйти с комплексными проектами в некоторые регионы.
Власти Ленинградской области пока преуспели лишь в привлечении инвесторов в строительство больших торгово-развлекательно-гостиничных центров. Во всяком случае один из первых проектов возведения «города-сада» в поселке Кудрово под Санкт-Петербургом ждал своего часа несколько лет. На 300 га планируется возвести 1,4 млн кв. метров, на которых разместятся как минимум 40 тыс. жителей. Только в этом году к проекту подключилась одна из крупнейших петербургских девелоперских компаний. Одна из причин медлительности застройщиков – идея изначально была плохо просчитана. Выходило, что будущие счастливые обитатели нового города должны были выкладывать за квартиры чуть меньше, чем стоит жилье в близлежащем мегаполисе. Но Кудрово, несмотря на амбиции местных властей, не Питер, в котором в тот период еще можно было приобрести достойное и относительно доступное жилье. Заманить петербуржцев в область было нечем, тем более по таким ценам. Зато сейчас, когда земельный банк компаний в Северной столице истощился, они стали осваивать близлежащие территории, потому сгодилось и Кудрово.
В Пермском крае местный девелопер «Камская долина» (КД) занимается застройкой самостоятельно, не рассчитывая на власти. Портфель проектов КД исчисляется 2,5 млн кв. метров. Большинство из них – возведение комплексов из высотных жилых домов и коммерческой недвижимости (по 150–200 тыс. «квадратов» в каждом проекте), городских микрорайонов в Перми и крупнейших городах края. По словам финансового директора КД Владимира Пучнина, сейчас компания строит в столице региона около 100 тыс. кв. метров в год, что по региональным меркам много. Кстати, подобно коллегам из ХМАО, этот девелопер освоил почти всю линейку финансовых инструментов – крупные кредиты, облигационные займы, ЗПИФ недвижимости. Сейчас компания готовится к выпуску кредитных нот (СLN) на $100 млн (площадка выбирается), а в ближайшие годы собирается провести IPO.
Эксперименты Росстроя. С 2007 года под эгидой федерального агентства в 17 регионах реализуется 22 инвестиционных проекта комплексного освоения территорий. Объем строительства жилья в каждом таком случае должен быть не менее 1 млн кв. метров, а к ним – полноценная инженерная, социальная и дорожно-транспортная инфраструктура, срок реализации – не менее 10 лет. Всего в рамках этих проектов, по словам начальника управления развития рынка доступного жилья Росстроя Андрея Чибиса, должно быть введено 60 млн кв. метров жилья на территории боле чем 19 тыс. га. Государство помогает их реализовать: выделяет субсидии на возведение инфраструктуры, на возмещение из региональных бюджетов выплат процентов по кредитам, а также предоставление застройщикам госгарантий.
Надо сказать, что некоторые проекты, попавшие в список Росстроя, вызывают вопросы. К примеру, «Рублево-Архангельское» в Московской области. Первоначально девелопер – «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова – планировал построить на 430 га «город миллионеров» – 3 млн кв. метров жилья высшего сегмента бизнес-класса и коммерческой недвижимости. Бизнесмен намеревался вложить около $11 млрд, однако уже в 2005 году разочаровался и начал подыскивать покупателя. Это, правда, не помешало девелоперу «Рублево-Архангельского» в 2007 году подать документы на конкурс Росстроя и победить. Неясно, правда, почему комиссию федерального агентства не смутило, что проект не укладывается в рамки «доступного жилья», а именно его возведение являлось одним из ключевых условий вхождения в программу Росстроя. В конце прошлого года Сулейман Керимов продал проект, по некоторым оценкам, за $5,7 млрд. А сейчас концепция кардинально изменилась – строить «город миллионеров» уже никто не собирается. Однако в том, что реализация останется в рамках росстроевской программы, многие участники столичного рынка недвижимости все равно сомневаются.
В Московской области реализуется еще два экспериментальных комплексных проекта. Один из них – «Большое Домодедово», где предполагается возвести 11–12 млн кв. метров жилья и другой недвижимости в течение семи лет. Девелопер – Coalco Василия Анисимова и Алишера Усманова. Когда компания анонсировала проект в 2006 году, было объявлено, что стоимость жилья не превысит $1 тыс. за «квадрат». Впрочем, девелопер тут же оговорился, что это сумма без учета строительства сетей, и если компания возьмется за него самостоятельно, то цена возрастет на 40%. В течение двух последних лет инвестор пытается договориться с властями о возведении или компенсации стоимости строительства инженерной инфраструктуры. Но, судя по тому, что никакой деятельности на площадке еще не началось, сделать это Coalco пока не удается.
Более успешно идут дела по второму подмосковному проекту – «А-101», где девелопер – «Масштаб», подконтрольный совладельцу Собинбанка Сергею Кириленко. Он предполагает освоение 13 тыс. га земли в Ленинском районе вдоль Калужского шоссе. Планы строительства масштабны и долгосрочны: 12 млн кв. метров как минимум за 20 лет («Ф.», № 47, 2007). Как рассказала директор департамента маркетингового анализа «Масштаба» Наталия Чукаева, сейчас компания приступает к строительству коммуникаций.
Впрочем, в число восьми наиболее успешных с точки зрения Росстроя проектов столичные не попали. По словам Андрея Чибиса, лучше всего дела идут у комплексных застройщиков в Кемеровской, Амурской, Самарской, Свердловской, Пензенской областях, в Чувашии и Татарстане, а также в Санкт-Петербурге. В каждом из них возводятся мини-города (свыше 1 млн кв. метров жилья), а в Северной столице строится микрорайон коттеджей и таунхаусов. Чиновник Росстроя объяснил, что эти проекты были выделены из числа остальных 14, в первую очередь, потому что их девелоперам и властям субъектов и муниципалитетов удается находить компромисс при решении возникающих проблем.
По словам Андрея Чибиса, один из главных тормозов для успешного комплексного освоения городских территорий – чрезмерная завязка проектов на муниципалитеты, на территории которых ведется строительство. В свою очередь, нередко именно местные власти оказываются основными противниками строительства: как выразился начальник управления Росстроя, «они не хотят взваливать на себя лишние трудности». Дело еще и в том, что возведение объектов инфраструктуры, как говорилось выше, должно вестись либо на деньги муниципалитетов (ведь они получают их в собственность после завершения строительства), либо затраты должны компенсироваться застройщику. Но местные власти далеко не всегда способны потянуть такие расходы: стоимость инфраструктурных объектов порой превышает величину бюджета (если строительство ведется в пригородных поселках, например).
Строительство жилья в федеральных округах, I кв. 2008 г., тыс. кв. метров
2915 Центральный
1080 Северо-Западный
1735 Южный
1961 Приволжский
914 Уральский
1349 Сибирский
229 Дальневосточный
10 регионов с самыми большими объемами строительства на 1 тыс. жителейМестоРегионОбъем строительства в I кв. 2008 г., общая площадь
Введено в расчете на 1 тыс. жителей, кв. метровВсего введено, тыс. кв. метров
1Ненецкий автономный округ34314,4
2Калининградская область189176,8
3Ленинградская область173284,0
4Московская область1561033,9
5Республика Татарстан136513,0
6Краснодарский край133679,3
7Омская область124251,1
8Тюменская область111370,5
9Томская область111114,8
10Рязанская область111129,8
Источник: Росстат
Если региональные проекты комплексного освоения территорий окажутся успешными, в десятке самых «строительных» регионов могут произойти серьезные изменения.
Журнал «Финанс.» №24 (259) 23 июня — 29 июня 2008 — Недвижимость
Надежда Брешковская
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.