Еще в 2004 году Петербург преобразовал все государственные ЖЭКи, ЖЭСы и прочие жилищно-эксплуатационные службы в 46 управляющих компаний (УК) — жилкомсервисы (ЖКС). Горожанам было объявлено, что если они недовольны качеством жилищно-коммунальных услуг, то могут на общем собрании собственников взять управление и эксплуатацию дома в свои руки или заключить договор с частной управляющей компанией. С прошлого года город начал понемногу выставлять на торги право управления жилым фондом, которым ведали ЖКС. В общей сложности было разыграно свыше 18 млн кв. метров жилья из 72 млн, находившихся на обслуживании у госструктур (всего в городе свыше 91 млн кв. метров жилья, 19 млн кв. метров управляют товарищества собственников жилья, кооперативы или компании, созданные застройщиками). Правда, частным организациям удалось выиграть у ЖКС лишь 24% всех выставленных на торги домов. Но и это можно назвать серьезным прорывом, учитывая очевидную разницу «весовых категорий»: ЖКС десятилетиями обслуживают несколько миллионов квадратных метров, а частные компании в лучшем случае — несколько сотен.
За последние год-полтора на петербургском рынке ЖКХ появилось свыше десятка новых игроков. В основном это организации, до сих пор занимавшиеся коммерческими объектами.
Петербургский рынок жилья считается настолько привлекательным, что на него пришли и фирмы с иностранным капиталом. В их числе компании Nira fonds, которая до недавнего времени занималась жильем только в Латвии, и «Питер Дуссманн», которую на рынке считают родственной структурой германской Dussmann Group (хотя официально это не подтверждается). И наконец, рынок пополняется за счет фирм узкой специализации, решивших расширить круг своих интересов. Например, в прошлом году занялось управлением и эксплуатацией жилья ПРЭО «Сети и системы» — одно из крупнейших в городе предприятий по монтажу и обслуживанию электросетей. Аналогичный путь выбирают многие лифтовые, водопроводные, клининговые (занимающиеся уборкой) и прочие фирмы. А также строительные компании — большинство из них имеют собственные службы эксплуатации, которые работают только с жильем данного застройщика.
Стабильность взамен сверхдоходов. Объясняя привлекательность жилищно-коммунального бизнеса, специалисты прежде всего говорят о стабильности этой сферы. «Рентабельность при работе с обычными многоквартирными домами не превышает 10-15%, зато доход в этой сфере гарантированный. Жильцы в любом случае будут платить квартплату, какой бы экономический кризис ни произошел, — говорит директор по управлению объектами недвижимости Reim Property Managamant Наталья Морозова. — К тому же доходность можно значительно повысить — до 40-50%». Правда, для этого придется сначала инвестировать существенные средства в ремонт обветшавших зданий и внедрение ресурсосберегающих технологий. Например, установка общедомового прибора учета потребления теплоэнергии позволяет ежегодно сэкономить до 40% тепла, а значит, и денег на его покупку. Модернизация всех инженерных систем в доме снижает затраты на их обслуживание на 30-60%. «Окупаемость инвестиций в подобных проектах очень неплохая в первую очередь за счет энергоресурсосбережения, более рационального управления и главное — за счет снижения издержек, а они в этой сфере огромные. Чем больше я сэкономлю, тем больше заработаю — вот основной принцип, который действует на этом рынке», — говорит начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Петербурга Олег Вихтюк.
Однако сами участники рынка не спешат брать ветхие дома и снижать в них издержки. Выиграв в прошлогодних конкурсах право на управление такими объектами, некоторые победители вскоре от него отказались. Например, компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (входит в группу «Бестъ») в октябре 2005-го досталось 60 домов в районе Кондратьевского проспекта, приступить к работе нужно было 1 ноября. Но специалисты обнаружили, что половина зданий оказались аварийными, предназначенными под снос. Собираемость квартплаты в них — около 60%. Дома построены в 1930-1950-х годах, капремонта не проходили, коммуникации изношены. «Жилкомсервис, который их обслуживал, к зиме дома не готовил, зная, что будут торги», — рассказывает председатель совета директоров группы «Бестъ» Андрей Лушников, — от нас требовалось до конца 2005 года вложить в капремонт этих домов 2 млн рублей. Это невозможно — тут нужно не с управляющей компании деньги требовать, а, наоборот, ей доплачивать, чтобы она взяла дома, от которых все отказались». Коллегу поддержал и президент Nira fonds Вадим Марков: «Выпускать в рынок здания, износ которых составляет 60-80%, где половина жильцов не платят за квартиру и являются малоимущими, нельзя. Управляющие компании просто обанкротятся».
Невозвратная дань. Львиная доля жилья по-прежнему обслуживается государственными предприятиями, которые не хотят делиться с частниками. «Затраты компании на обслуживание жилья окупаются только в том случае, если в ее ведении находится не менее 200-250 тыс. кв. метров. Если меньше, бизнес нерентабелен», — поясняет генеральный директор Строительного управления-31 Алексей Цыбульский. Большинство частных структур обслуживают до 300 тыс. кв. метров, так что их доходы весьма скромные. Быстро нарастить их можно только участвуя в конкурсах, однако не все считают этот путь перспективным. «Мы отказались от участия в конкурсах из-за некорректных условий их проведения, — рассказывает генеральный директор ПРЭО «Сети и системы» Андрей Вербников. — Подавая заявку, компания знает лишь площадь домов, включенных в пул, но понятия не имеет об их состоянии и о том, какие работы там потребуется выполнить. Мы не можем ни оценить свои инвестиции, ни спрогнозировать, когда они вернутся. Нам предлагают принимать решение вслепую». При этом город требует вкладывать достаточно большие средства в капремонт жилфонда, но договоры с победителями конкурсов заключаются всего на год. «А если через год власти отдадут наш дом другой компании, мы просто потеряем вложенные средства. Коммерческая организация на такое не пойдет», — поясняет Андрей Вербников. Как признался «Ф.» генеральный директор одной из крупных городских УК, попросивший не называть своего имени, от его коллег муниципальные чиновники требуют «заведомо невозвратную дань, которая идет вовсе не на капремонт, а растворяется в неизвестном направлении».
Наиболее привлекательны для управления и эксплуатации, разумеется, новостройки — здесь рентабельность бизнеса доходит до 60%. Но в основном такие дома обслуживают структуры, созданные самими застройщиками. Поэтому наиболее активная борьба идет за относительно благополучный фонд постройки конца 1980-1990-х. Самый распространенный путь — помощь при создании в доме товарищества собственников жилья (ТСЖ) и заключение с ним договора на управление. Но попытки вести переговоры напрямую с жителями почти наверняка обречены на неудачу. Гораздо эффективнее работать с домами, где значительная часть жилья (40-50%) не приватизирована и принадлежит городу. Здесь для проведения общего собрания собственников и принятия решения о регистрации ТСЖ достаточно более половины от общего числа голосов. То есть УК нужно лишь договориться с районной администрацией, которая представляет интересы города как собственника, и сагитировать несколько хозяев приватизированных квартир (зачастую и этого не требуется, многие просто выдумывают несуществующих хозяев, которые «голосуют» «за»). Организациям, имеющим налаженные контакты с администрацией, удается получать сразу по 10-20, а то и больше домов. Например, компания «Стакс» таким образом заключила контракты с десятком ТСЖ в Купчине и готовится принять еще до 15 домов в других районах.
Старый фонд интересует бизнесменов только в историческом центре Петербурга и только как нагрузка к возможности получить в управление нежилые объекты. Так, «Питер Дуссманн» согласился эксплуатировать и ремонтировать сотню домов в Коломне при условии, что ему отдадут в доверительное управление подвалы, чердаки и прочее «нежилье» общей площадью около 32,4 тыс. кв. метров. Даже если компания, приведя эти помещения в порядок, будет сдавать их по минимальным ставкам — 20 $/кв. м в месяц, ее годовой доход составит почти $8 млн. Между тем в ремонт жилья «Питер Дуссманн» пообещал вложить до 2014 года лишь 10 млн евро.
Сам себе регулятор. И все же многие специалисты считают, что рынок развивается недостаточно интенсивно. И в качестве иллюстрации приводят низкий рост числа объектов, обслуживаемых частными структурами. Два года назад у них в управлении было не более 0,5% жилья (не считая домов, которые управляются застройщиками), сейчас этот показатель вырос примерно до 5%.
Отчасти это объясняется недоверием жителей к частникам. Однако, по мнению экспертов, больше всего сдерживает развитие рынка законодательная неопределенность управления жильем как бизнеса. Во-первых, Жилищный кодекс РФ не предусматривает такого вида деятельности, а значит, и разработать какие-либо общепринятые стандарты для него невозможно. Во-вторых, формально доход УК могут составлять лишь отчисления граждан по статье квартплаты «на административно-управленческие нужды», а это лишь несколько рублей с квартиры. «Деньги, собранные в счет квартплаты, можно использовать только целевым образом: на ремонт лифтов, на вывоз мусора, уборку и т. д. Получить дополнительный доход компания может только за счет введения дополнительных платежей, но это можно сделать лишь по решению общего собрания собственников жилья. В подавляющем большинстве случаев ТСЖ не только не хочет вводить такие платежи, но и старается вообще исключить административную строчку из квитанций по квартплате», — поясняет вице-президент холдинга «Эталон-Ленспецсму» Михаил Иванов.
Другая проблема состоит в том, что власти не хотят выпускать из рук финансовые потоки — в подавляющем большинстве случаев расчеты с УК осуществляются через Единый городской расчетный центр, куда стекаются платежи со всего Петербурга. «Чтобы убедить граждан, что такую форму расчета и надо оставить, власти говорят, будто это позволяет обезопасить собранные в счет квартплаты деньги. Якобы в таком случае нет риска, что управляющая компания, собрав с жильцов деньги, исчезнет. Но на самом деле это просто агитационный ход: проследить, как используются деньги, которые сливаются в общий котел, невозможно», — считает Вадим Марков. По оценкам некоторых участников рынка, в Жилищном комитете Петербурга и прочих городских структурах ЖКХ оседает до 50% всех собранных с жильцов денег (ежегодно за жилищно-коммунальные услуги они перечисляют около 5 млрд рублей). В этих условиях, как бы ни повышались тарифы на ЖКХ, на доходности управляющего бизнеса это отразится незначительно. «Сейчас частные компании поставлены в положение, когда заработать можно только двумя способами: воруя либо у государства, либо у жителей. Работать честно и иметь при этом прибыль практически невозможно», — комментирует анонимный эксперт.
Этот пессимизм разделяют далеко не все. Андрей Лушников объясняет все шероховатости рынка его незрелостью: «Нам не нужны специальные законы об управлении, рынок сам все урегулирует. Главное — наличие на нем конкурирующих между собой фирм. Необходимо присутствие нескольких крупных компаний с уставным капиталом по $50 млн, занимающихся комплексной эксплуатацией жилья. Параллельно с ними должны работать более мелкие структуры, оказывающие специализированные услуги. Уверяю вас, через пару лет так и будет».
i
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ, вступивший в силу весной прошлого года, обязывает выбирать компании, которые управляют и эксплуатируют жилые дома, только на основе конкурса. Предполагается, что это повысит качество предоставляемых коммунальных услуг и улучшит состояние объектов ЖКХ, многие из которых находятся в ужасающем состоянии. В Москве первый конкурс должен был состояться 1 марта этого года, однако из-за неподготовленности местных властей процесс был отложен до 1 января 2007 года.
Журнал «Финанс.» № 20 (157) 29 мая — 4 июня 2006 — Петербург
Надежда Рогожкина
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.