Тринадцать лет назад два друга Артур Кириленко и Сергей Полонский создали фирму, занимающуюся отделочными работами в Санкт-Петербурге. Теперь бизнес, выросший за прошедшие годы на порядки, разделен на две части – петербургскую («Строймонтаж») и московскую (Mirax Group). О столичной компании известно больше – холдинг возводит многоэтажный деловой комплекс «Федерация» в «Москва-Сити» и ряд других элитных жилых и офисных объектов. А вот основа бизнеса «Строймонтажа» – типовое жилье.
Несмотря на раздел группы, оба владельца остаются акционерами каждой из компаний. Но если раньше соотношение долей в объединенном девелопере составляло 50 на 50, то теперь структура капитала и Mirax Group, и «Строймонтажа» изменилась. Сергей Полонский сохраняет 10% петербургской компании, но при этом владеет 85% Mirax Group. У Артура Кириленко те же 10% в столичном холдинге и 90% в «Строймонтаже». И по его словам, партнеры не планируют выкупать миноритарные доли друг у друга:
– Поймите меня правильно, мы это не обсуждаем, и надеюсь, не будем обсуждать в ближайшем будущем, поскольку считаем себя единой группой. Именно эти 10% нас объединяют. В принципе, разделение затронуло лишь «управленческие» 40%, которые каждый из нас получил за индивидуальное управление рисками.
– То есть логично предположить, что, например, при размещении акций на бирже вы можете объединиться и создать единый холдинг?
– Никогда нельзя говорить «нет». Если мы посчитаем, что при объединении получим рост стоимости бизнеса не по формуле 1+1=2, а 1+1=3, то, конечно, сольемся.
При этом, смеясь, Артур Кириленко добавляет:
– Мы всегда только за деньги: чем их больше, тем все счастливее.
Элитная доходность. А пока «Строймонтаж» собирается идти по стопам Mirax Group, инвестируя в строительство элитного жилья. Если сейчас петербургский девелопер осваивает порядка 150 тыс. кв. метров, преимущественно эконом-класса, то к 2011 году объем возводимого жилья увеличится в два раза. При этом на проекты категории C («эконом») будут приходиться 150 тыс. кв. метров, и точно такой же объем – на жилье категорий A («элита») и B («комфорт»).
Особое внимание к дорогому жилью в «Строймонтаже» объясняют «более высокой рентабельностью и сохраняющимся потенциалом опережающего роста цен по сравнению с эконом-классом». Впрочем, расчеты, приведенные в информационном меморандуме петербургского девелопера, свидетельствуют о том, что строить недвижимость эконом-класса не менее выгодно. Для примера возьмем два проекта категории С+ («улучшенный эконом») на проспекте Космонавтов в Санкт-Петербурге, которые уже находятся в разработке (земельные участки являются собственностью «Строймонтажа» – «Ф.»). Согласно меморандуму, предполагаемые инвестиции составит $32 млн и $39 млн, тогда как объем поступлений оценивается в $93 млн и $120 млн.
Высокая рентабельность петербургских проектов привела к тому, что у «Строймонтажа» начисто отсутствуют планы экспансии в соседние области. «В регионы не хочется идти. Рентабельность – ниже, – говорит Артур Кириленко. – Да и уровень развития строительного комплекса оставляет желать лучшего. Если мы даже в Санкт-Петербурге или Москве сталкиваемся с какими-то неудобствами при работе на рынке, то что говорить о Калининграде или Нижнем Новгороде».
Парижская область. Однако назвать «Строймонтаж» местечковым девелопером, работающим только в Санкт-Петербурге, не получится. У холдинга есть ряд проектов не где-нибудь, а во Франции. Примечательно, что на европейском рынке «Строймонтаж» работает под брэндом Hermitage. В разработке у группы несколько проектов общей площадью свыше 110 тыс. кв. метров. Объем инвестиций Hermitage SAS планируется на уровне 280 млн евро, а объем поступлений оценивается в 342 млн евро. Естественно, может возникнуть предположение, что компания строит жилье для состоятельных россиян, приобретающих вторую-третью квартиру, но Артур Кириленко говорит, что это не так:
– Покупатели – только французы. Мы работаем в Иль-де-Франс, это как наша Московская область. Там покупают квартиры французы, у которых не хватает средств на апартаменты в Париже. Поскольку сеть общественного транспорта развита очень хорошо, то они за 40 минут добираются до центра города, где, не выходя на улицу, пересаживаются в метро. В итоге дорога занимает не больше времени, чем у обладателей жилья в XX квартале, где цена в два раза дороже.
– И какая доходность у французских проектов?
– Как девелопер мы находимся на среднем уровне рентабельности – порядка 17%. Нас это устраивает. Ежегодный рост цен на жилье во Франции составляет 8–12%, тогда как инфляция себестоимости строительства – 3–4%. Если в России движение рынка недвижимости несколько хаотично, то в Европе – это стабильно восходящая линия.
– Присматриваетесь к другим странам?
– Было желание выйти на американский рынок. Мы провели исследование в конце прошлого года – начале этого года, и рынок показался нам нестабильным, что прекрасно подтверждают последние события. Поэтому пока мы сделали паузу.
– Англией не интересовались?
– Лондон занимателен только тем, что это финансовый центр Европы. А так погода там дерьмо, машины с правым рулем. Каждый раз, когда приезжаю в Лондон, осматриваюсь и думаю: «Бред какой-то». Это трудно объяснить, но, выражаясь в двух словах, не понравилось.
Журнал «Финанс.» №33 (219) 3 сентября — 9 сентября 2007 — Капитал
Игорь Терентьев
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.