Прогноз ситуации на рынке недвижимости на ближайшие полгода носит негативный для риэлторов и инвесторов характер. А вот тем, кто желает улучшить жилищные условия, май принес хорошие новости: перелома, на который слабо надеялись продавцы в марте-апреле, не произошло – рынок по-прежнему не растет. Май – традиционный месяц спада деловой активности, в том числе на рынке недвижимости. Летом падение цен не только продолжится, но и ускорится, и только последние месяцы осени (впрочем, в данном прогнозе не все эксперты единодушны), возможно, наступит период краткосрочной стабилизации, когда цены не будут расти, но и падать, наконец, перестанут. Директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская считает, что к концу 2007 года снижение стоимости столичного квадратного метра составит минимум 7%, максимальный же показатель, по ее мнению, – 15%. Это один из самых оптимистичных риэлторских прогнозов. Еще месяц назад некоторые эксперты обещали к декабрю снижение на 20–25% – только такие цены сделают жилье по-настоящему привлекательным, хотя и не в полной мере доступным.
По данным агентства «Анализ рынка недвижимости» (АРН), за май общее уменьшение цены предложения одного квадратного метра на вторичном рынке типового жилья Москвы составило 1,4%. Особенно сильно дешевели квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, – они потеряли в цене 1,5% по сравнению с апрелем. В кирпичных дома стоимость квадратного метра упала на 0,5%. Зато жилье бизнес-класса «подросло» на 1,8% на вторичном рынке и на 1,7% в типовых новостройках. Медленнее всего цены падали на квартиры, расположенные в ЦАО (всего –0,2%), а самый серьезный урон понесли инвесторы, чьи недвижимые активы находятся в ЗАО (–2,4%). Средняя цена московского квадратного метра на вторичном рынке в мае, по данным АРН, составила $4637 (а в апреле было $4701).
Поскольку пул инвестиционных квартир постепенно уменьшается, спросом у конечных потребителей начинают пользоваться новостройки. «Традиционно высок спрос на бизнес-класс и «элиту», – добавляет Ольга Побединская. – Положение в этих сегментах рынка более стабильно и прогнозируемо, поэтому покупатели не опасаются приобретать такую недвижимость. Эконом-класс сегодня не очень популярен из-за опасений, что при падении цен на жилье именно этот сегмент «просядет» сильнее всего».
Несмотря на то что относительно дешевые квартиры в старых панельных домах остаются по-прежнему самыми доступными, спрос на них падает – покупатели не готовы платить за некачественное жилье, особенно теперь, когда цены снижаются. Собственно, за прошедший период 2007 года, стоимость квартир снизилась довольно существенно. Еще полгода назад однокомнатные квартиры и малогабаритные «двушки» предлагались к продаже за $120–150 тыс., ниже не стоило даже искать: в общем ажиотаже цена предложения менялась в сторону увеличения по три-четыре раза на дню, а торг мог себе позволить только продавец, но никак не покупатель. Сегодня цена, указанная в объявлениях солидных агентств, часто не превышает $65–80 тыс. Разумеется, это ставки продаж на самое плохое жилье: без ремонта, в отдаленных районах, в домах без перспектив сноса в ближайшее время. Стоимость квартиры в относительно качественной высотной панели 90-х годов постройки спустилась со $150 тыс. до $110 тыс.
Тенденцию снижения цен на дорогое жилье в престижных районах отмечает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. По его мнению, это обусловлено изначальным завышением стоимости таких квартир. «Однако нельзя сказать, что стагнация продлится целый год, в конце лета цены могут начать расти, – добавляет Валерий Мищенко. – Сейчас рынок находится в застое после бурного 2006 года, ему требуется некоторое время для стабилизации».
Эксперты также отличают и усилившуюся сегментацию рынка. «Именно этим объявляется нынешнее падение цен, – говорит вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. – Совершенно ясно, что элитная недвижимость должна отличаться по цене от квартир бизнес-класса, а качественное жилье должно быть дороже некачественного. Квартиры в старой «панели» продолжат дешеветь». Разрыв между наиболее дорогим и наиболее дешевым сегментом, по мнению аналитиков, уже почти достиг разумных значений и продолжает увеличиваться. «В мае, впервые за долгое время, произошло снижение цен в наиболее престижных районах города, в секторе дорогого типового жилья, – говорит аналитик Андрей Бекетов. – Если эта тенденция продолжится, то, возможно, снижение цен примет системный характер. Однако пока об этом не позволяет говорить ситуация в сегменте жилья бизнес-класса».
Как в начале года эксперты и риэлторы ждали февраля, а затем марта, надеясь на всплеск спроса и увеличение количества сделок, так теперь они ждут осени. Неисправимый оптимизм простирается даже до обещания роста цен. «Сентябрь будет одним из показательных месяцев, когда активность на рынке должна возрасти, – считает Вячеслав Тимербулатов. – Можно будет дать более точные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Однако совершенно ясно, что такой прибыли, как в прошлом году, в этом уже не получить. Но мы все равно уверены: годовой прирост цен на рынке московской недвижимости не будет ниже 15%».
Учитывая сложившуюся ситуацию, можно и на июнь делать прогноз о снижении цен минимум на 1%. Вместе с падением цен растет доля ипотечных кредитов – по мнению многих экспертов, сейчас самое время обращаться в банк. Из-за увеличения спроса на жилье в связи с развитием ипотеки цена квадратного метра может увеличиться вместе с доступностью жилья.
Динамика цен на вторичном рынке в мае
Тип дома
ЦАО
САО
СВАО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
ЗАО
СЗАО
Средняя цена квадратного метра, $
Изменение цены, в % за месяц
Изменение цены, в % за 12 месяцев
9-этажные П/Б
5516
4095
4015
3757
3742
3955
4208
4341
4169
4032
–1,7
21,0
12-этажные П/Б
5512
4080
4100
3997
3753
3791
4334
4432
4212
4131
–1,8
21,4
14-этажные П/Б
5728
4192
4191
3873
3842
3962
4183
4214
4226
4116
–1,3
22,4
16-этажные П/Б
5870
3903
4273
4093
3900
4032
4510
4546
4346
4300
–1,4
22,5
17-этажные П/Б
5762
4113
4371
3905
3904
3925
4757
4712
4082
4297
–1,1
23,6
22-этажные П/Б
5971
4243
4713
3938
3849
4044
4718
4657
4185
4422
–0,7
26,2
5-этажные К/М
6291
4462
4189
4063
3774
4556
4726
4440
4227
4772
–1,7
27,8
6-8-этажные К/М
7083
5250
4886
4596
4194
4953
6184
6879
4487
6152
0,2
36,2
9-этажные К/М
6878
4911
4709
4237
4048
4469
5713
5994
4542
5282
–1,0
25,3
10-12-этажные К/М
7567
5094
4684
4554
4108
4432
5742
7082
4565
6075
2,6
31,9
15-ти и > этажные К/М
6411
4350
4275
4284
4019
4077
5004
5119
4506
4688
–1,6
25,5
Средняя цена по округу
6644
4393
4228
3997
3834
4048
4641
4951
4239
Изменение средней цены, в % за месяц
–0,2
–1,4
–1,4
–1,4
–1,5
–1,8
–0,8
–2,4
–0,5
Изменение средней цены, в % за 12 месяцев
38,6
25,3
23,2
21,2
22,8
23,4
24,5
27,1
24,8
п/б – панельно-блочные дома, к/м – кирпично-монолитные дома. Источник: АРНРост/падение за месяц, средняя цена за квадратный метр.Источник: АРН
Цифры мая*
$4637 средняя цена квадратного метра
1,4% среднее снижение цен
1,5% среднее снижение цен в панельных домах
0,5% среднее снижение цен в кирпичных домах
1,8% максимальное снижение цен: в 12-этажных панельных домах
2,6% максимальный рост: в 10-12-этажных кирпичных домах
2,4% максимальное снижение: ЗАО
0,2% минимальное снижение: ЦАО
*На вторичном рынке.Источник: АРН
Журнал «Финанс.» №22 (208) 11 июня – 17 июня 2007 – Недвижимость
Инга Коростылева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.