Многие строительные компании, говоря о новых правилах игры, предпочитают оперировать сухими цитатами из текста закона и воздерживаться от дополнительных комментариев. Правда, при этом все обещают, что клиентам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, они гарантируют полноценную консультацию. Но на всякий случай отправляться на беседу со строителями лучше во всеоружии, то есть изучив все нюансы нового закона.
По словам аналитика Российской гильдии риэлторов и президента коммуникационной группы «Медиа-шторм» Александра Исаева, по состоянию на конец марта до 80% строящихся объектов в Московском регионе не имели полного пакета документации, необходимого для строительства, реализации и рекламно-информационного продвижения новостроек в соответствии с новым законодательством. По идее, большинство законопослушных компаний после 1 апреля должны были приостановить продажи по «несоответствующим» объектам, однако перепроверить ваших будущих партнеров все же стоит.
Предварительная проверка. Итак, прежде чем приступить к обсуждению договора и условий сделки, покупатель должен убедиться, что компания имеет право на землю, на которой будет вестись строительство, — это может быть право собственности или право на аренду. В будущем эта земля станет залогом того, что компания выполнит свои обязательства. Также у застройщика должны иметься все разрешительные документы на строительство.
Помимо этого компания за две недели до начала продаж квартир в строящемся доме должна опубликовать в средствах массовой информации или разместить в интернете проектную декларацию, то есть всю информацию о себе и своем финансовом положении, а также об объекте. Если хотя бы одно из этих трех условий не выполнено, заключать договор нельзя — он будет незаконным.
«До сих пор ситуация выглядела следующим образом: деньги от клиентов привлекал генеральный инвестор строительства, правами на землю обладала какая-нибудь другая компания, разрешение на строительство имела третья, а работы вела четвертая, — поясняет один из авторов закона, эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев. — В результате, если хотя бы одним звеном в этой цепочке оказывалась недобросовестная компания, человек терял деньги». Теперь вся ответственность лежит на одной компании, а оформление участка земли под строительство в залог обеспечит дольщикам возможность вернуть хотя бы часть денег в случае непредвиденных обстоятельств.
Четкие условия. Схем приобретения квартиры на этапе строительства до сих пор насчитывалось около десятка. Но ни одна из них не защищала права человека, который де-факто являлся покупателем квартиры, а де-юре — соинвестором, заказчиком строительства или еще кем-нибудь в зависимости от фантазии и изобретательности юристов компании. Теперь есть четкое определение договора о долевом строительстве и набор требований к нему.
Так, согласно закону, в договоре должно быть точное описание приобретаемого объекта — этаж, площадь, количество комнат, вид из окон. В последствии компания-застройщик не сможет изменить ничего в одностороннем порядке, как это случалось раньше — человек покупал квартиру на десятом этаже с окнами на южную сторону, а после получал на втором с северной стороны.
Также в договоре должны быть четко определены сроки окончания строительства. В случае если они будут нарушены, дольщик имеет право потребовать от застройщика возврата денег, заплаченных за квартиру, а также процентов из расчета 1/75 ставки рефинансирования Центробанка за день просрочки. Например, сейчас ставка составляет 13%, то есть день просрочки будет стоить застройщику 0,17% (около 63% годовых).
Эта норма, кстати, вызывает особое недовольство строителей. Некоторые из них даже начали говорить о том, что особо предприимчивые граждане начнут использовать эту схему как способ инвестирования денег — покупать квартиры, а потом отказываться от них, получая назад свои деньги вместе с процентами. Однако Дмитрий Гордеев из Института экономики города считает, что эти страхи несколько преувеличены. Ведь штрафные санкции будут применяться к застройщикам исключительно в случае превышения сроков строительства. «А если они будут выполнять свои обязательства вовремя, то и штрафовать их будет не за что», — отмечает эксперт.
Так что эта норма должна привести не к спекуляциям со стороны покупателей, а к тому, что продавцы начнут обозначать реальные сроки строительства, а не те, которые им выгодны в целях саморекламы. Ведь сейчас задержка сдачи дома на полгода-год — практически норма. Например, по данным портала Исследование.ру на конец декабря прошлого года, в компании «Новый мир» средний срок отставания по сдаче дома госкомиссии составляет 36 месяцев, в компании «Строймонтаж» — 26, в «Главмосстрое» — 12.
Третьей важной составляющей договора является фиксированная цена. Застройщиков лишили права изменять ее в одностороннем порядке. И если компания не уложилась в смету, то она может только попросить дольщиков доплатить за строящееся жилье и подписать с ними новые договоры. При этом покупатель может отказаться платить дополнительно и потребовать вернуть свои деньги с процентами из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день (31% годовых).
И последней обязательной составляющей договора должна быть гарантия застройщика на объект на срок не менее пяти лет. В течение этого срока он будет нести ответственность за качество построенного здания.
Все чисто. Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то можно подписывать договор. Причем считаться вступившим в силу он будет только после того, как пройдет государственную регистрацию. Эта процедура займет от 15 до 30 дней. Стоить она будет не дороже, чем регистрация прав собственности, — в Москве для частных лиц это 500 рублей. В контексте стоимости жилья сумма незначительная, зато обеспечивает защиту от рисков, например исключает возможность двойной продажи квартир.
Как отмечает начальник отдела жилой недвижимости компании «Агент 002» Сергей Романов, новый закон, по сути, признает дольщиков покупателями жилья, которые не несут совместных со строителями рисков, как это было раньше. «Если договор заключен гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то его права и законные интересы защищаются законом «О защите прав потребителей»», — говорит он.
Обоснованные претензии. Есть у нового закона и определенные минусы, на которые указывают участники рынка. Начальник юридической службы компании «Пересвет-инвест» Элеонора Завгородняя считает, что практически все новеллы, вводимые законом, непременно скажутся на стоимости строительства. Кроме того, введение жестких норм, по ее словам, заставит застройщиков искать альтернативные варианты оформления отношений с гражданами и может привести к возникновению на рынке недобросовестных фирм-однодневок.
Однако авторы закона рассчитывают на то, что строители, заботящиеся о своей репутации, не пойдут на эти уловки. А попытки некоторых компаний обойти закон должны стать лакмусовой бумажкой для потребителя — с такими рекомендуют просто не связываться.
Впрочем, часть претензий строителей законодатели признали обоснованными и уже подготовили пакет поправок к закону. Подробнее об этом и о том, как новый закон скажется на конъюнктуре рынка, читайте в следующем номере «Ф.».
На что нужно обратить внимание
Застройщик должен иметь:
— право (собственности или аренды)
на участок земли под застройку;
— разрешение на строительство;
— -заранее опубликованную в СМИ или размещенную в интернете проектную декларацию (информацию о застройщике и информацию о проекте строительства).
В договоре должны быть указаны:
— четкое описание объекта;
— точные сроки строительства;
— фиксированная цена квадратного метра;
— гарантийный срок (не менее пяти лет).
Журнал «Финанс.» № 13 (103) 4-10 апреля 2005 — Личные финансы
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.