Риск пустого кармана. Одним из наиболее существенных рисков для российского заемщика, особенно при кредитовании на долгий срок, является риск неплатежеспособности. Обстоятельств, из-за которых материальное положение человека может резко ухудшиться, масса: несчастный случай, болезнь, непредвиденные расходы и т. п. «Не исключена и возможность наступления экономического кризиса в стране, – считает генеральный директор страховой компании «Стандарт-резерв» Виктор Юн. – Цикличность кризисов доказана двухсотлетней историей. Учитывая то, что ипотечный кредит берется надолго, высока вероятность, что очередной дефолт наступит в период выплаты ссуды».
Еще год назад в случае, когда заемщик прекращал платежи по кредиту, банк практически не имел возможности забрать в счет долга заложенную квартиру – он не мог выселить нерадивого клиента, если тому больше негде было жить или если в семье имелись несовершеннолетние дети. После принятия поправок в закон об ипотеке эти ограничения уже не действуют и кредитор может полноправно распоряжаться жильем должника. Но если заемщик прекратил платежи по кредиту из-за того, что стал нетрудоспособным, расплачиваться с банком за него будет страховая компания. «Мы берем на себя эту обязанность, когда человек получает I или II группу инвалидности в результате болезни или несчастного случая», – поясняет руководитель дирекции методологии страхования ипотечных рисков Военно-страховой компании Илья Метелкин. Если заемщик погибает до окончания срока кредитного договора, то долг за квартиру также выплатят не наследники, а страховщик. А остаться незастрахованным в ипотечной сделке невозможно: это обязательное требование всех банков.
Конечно, когда человек теряет работу не из-за инвалидности, а, например, при сокращении штата, страховая компания ему ничем не поможет. Но не стоит думать, что банк тут же потребует от должника освободить жилплощадь. «Банк только в качестве крайней меры применяет свое право и забирает квартиру у заемщика, – объясняет директор департамента обслуживания кредитов банка «Дельтакредит» Анна Зиновьева. – Как правило, находятся компромиссные решения проблемы с просрочкой платежей. Например, клиенту на определенный период времени может быть предложен новый график платежей или их уменьшение. При этом, если клиент будет добросовестно выполнять свои обязательства, платить пени ему не придется». Также банк может разрешить ему в течение нескольких месяцев не вносить платежи по кредиту, просто удлинив за счет этого времени срок погашения долга. В любом случае большинство банков всегда пойдут навстречу клиенту, если он заранее предупредит о своих трудностях. «Мы абсолютно не заинтересованы в том, чтобы заниматься продажей квартиры, – утверждает директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская, – для нас главное – постоянные и своевременные платежи. Дефолт клиента нам невыгоден так же, как ему».
Если же проблемы заемщика не решились в течение нескольких месяцев, он всегда может обратиться в банк с просьбой о продаже заложенной недвижимости. Жилье продается по рыночной цене. Банку возвращается непогашенный кредит, а остальные деньги получает клиент.
Однако если человек предпочтет скрыть от банка свои финансовые проблемы и довести дело до суда, все закончится менее благополучно. В этом случае за счет продажи квартиры банк компенсирует не только задолженность по кредиту, но и те издержки, которые он понес, реализуя жилье. В то время как сам человек, продавая квартиру, может сэкономить на комиссионных риэлтору. Кроме того, кредитор будет заинтересован продать квартиру как можно быстрее, пусть и по «бросовой» цене. Так что судебное решение проблемы заемщику однозначно невыгодно.
Если же все-таки произошло самое худшее и квартиру продали по суду, то без крыши над головой должник все равно не останется. По закону его должны выселять в специальный переселенческий фонд, созданный местной администрацией. Правда, пока такие фонды у нас фактически отсутствуют, и поэтому банки чаще используют другой вариант. «Практически у каждого крупного банка есть риэлторская компания-партнер. Взамен проданного жилья она подбирает заемщику квартиру меньшей площади или комнату в коммунальной квартире», – объясняет Галина Побединская.
Риски изменчивости. За десять-пятнадцать лет (средний срок ипотечных кредитов) часто кардинальным образом меняются не только доходы человека, но и экономическая ситуация в стране. По карману заемщика могут ударить такие «переменные», как процентные ставки, курсы валют, цены на недвижимость.
Большинство ипотечных кредитов на нашем рынке выдается пока под фиксированную ставку. Для заемщика это является гарантией того, что в случае роста ставок в среднем по рынку его платежи не изменятся. Но если потребитель воспользовался кредитом с «плавающей ставкой», то не исключено, что через некоторое время его расходы по кредиту увеличатся. «Риск изменения плавающей ставки вполне возможен, – считает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Например, за последние три года ставка LIBOR, к которой привязаны почти все кредиты с плавающей ставкой в валюте, выросла с 1,2 до 5%. Сейчас появился новый показатель – Mosprime, на основе которого выдаются кредиты с плавающей ставкой в рублях. Как он себя поведет, пока предугадать сложно. Поэтому, если клиент планирует пользоваться кредитом недолго и погасить его досрочно, например через год-два, то он может рассчитывать и на плавающую ставку. В другом случае фиксированная ставка дает больше стабильности».
Банки, практикующие выдачу кредитов под «плавающие» ставки, в качестве успокоения обещают, что потребитель в любой момент cможет перекредитоваться и перейти на фиксированную ставку. Однако скорее всего при таком переходе клиент много не выиграет, поскольку, если начнется рост межбанковских ставок, банки сразу поднимут и фиксированные ставки на выдачу новых кредитов. Впрочем, большинство профессионалов говорят о том, что в ближайшее время процентные ставки будут меняться только в пользу клиента. «Сейчас на рынке ситуация такова, что речь может идти только об улучшении условий для заемщика, – говорит начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. – Это связано с выходом на рынок новых игроков и повышением конкуренции». Директор департамента ипотечных программ Vesco Finance Александр Беловцев, прогнозируя снижение ставок, ссылается также на поддержку ипотечного рынка со стороны законодательной власти. «Правительство располагает значительными финансовыми рычагами валютного резерва, за счет которых рассчитывает снижать процентные ставки по ипотеке, – говорит он. – К тому же после новогодних праздников ряд банков уже уменьшил ставки по ипотечным программам».
Другое изменение, которое представляет опасность как для заемщиков, так и для банка – это падение цен на недвижимость. Если квартира сильно подешевеет, то для кредитора она перестанет быть реальным обеспечением кредита, а заемщику будет просто обидно переплачивать за жилье уже не вдвое, а вчетверо.
Но, по заверениям экспертов, инвестиции в квадратные метры не станут менее выгодными еще по крайней мере лет пять. Если же смотреть в более отдаленное будущее, то, как бы ни менялись цены, недвижимость в любом случае останется одним из наиболее надежных вложений капитала. Это подтверждает опыт США и Европы, где колебания цен на рынке недвижимости более значительны, чем у нас. Тем не менее ипотечные ценные бумаги считаются одними из самых надежных инструментов, в них инвестируют средства большинство государственных институтов.
Весьма вероятным риском для заемщика является колебание курсов валют. «Это, по сути, касается кредитов в любой валюте, – говорит Игорь Жигунов. – Получая ссуду в долларах или евро, клиент несет риск того, что его доходы не изменятся, а курс валюты вырастет. Или, наоборот, получая кредит в рублях, можно оказаться в ситуации, когда будет дешеветь иностранная валюта и кредит в валюте станет намного более выгоден». Для избежания этих рисков профессионалы советуют брать кредиты в той валюте, к которой привязана зарплата заемщика.
При смене курсов валют можно рассмотреть и вариант рефинансирования кредита, чтобы перейти на более выгодную программу. Правда, при этом необходимо тщательно просчитывать издержки, которые возникнут при переходе. По мнению профессионалов, механизм рефинансирования интересен заемщику только тогда, когда есть возможность уменьшить свою ставку на 3-4%. Иначе затраты по рефинансированию вполне будут сопоставимы с разницей в платежах по кредиту.
Единственная опасность, которую не в состоянии предотвратить ни банки, ни заемщик, – это риск того, что в стране все-таки случится экономический кризис. Но в этом случае «плохо станет сразу всем». И тем, кто брал ипотечные кредиты, и тем, кто вообще не успел купить квартиру. И неизвестно, кому будет хуже.
Квартирные риски. Есть еще несколько рисков, которым подвергается ипотечный заемщик на начальном этапе оформления кредита. Первый связан с трудностями поиска квартиры, которую возможно было бы купить в кредит. В период активного роста цен, какой наблюдался, например, прошлой осенью, владельцы квартир очень неохотно идут на ипотеку. На ноябрьском и декабрьском заседаниях Международного ипотечного клуба риэлторы и банкиры не раз высказывали опасения относительно увеличившегося дисбаланса между количеством одобренных заемщиков и числом ипотечных сделок. «Человек получает одобрение банка, но пока мы ищем ему квартиру, цены успевают вырасти настолько, что суммы кредита уже не хватает на то жилье, которое он хотел» – такую мысль не раз озвучивали ипотечные брокеры.
Найдя подходящий вариант, покупатель, как правило, вынужден вносить за квартиру предоплату. Здесь кроется еще один риск. «Банк выдаст деньги заемщику только после того, как квартира будет одобрена и банковскими специалистами, и страховой компанией, – комментирует директор департамента риэлторских услуг корпорации «Бест-недвижимость» Лариса Патлух. – Если этого не произойдет, то покупатель может потерять либо всю сумму предоплаты, либо ее часть в качестве штрафа за невыполнение обязательств по сделке. Такая ситуация вполне вероятна, потому что сам заемщик не всегда может предугадать те претензии, которые предъявит банк или страховщик к покупаемому жилью». Впрочем, если прежде чем искать квартиру, подробно ознакомиться с требованиями банка и страховщика или воспользоваться помощью опытных риэлторов, то этот риск также существенно снижается.
Безусловно, существует еще и такой характерный для нашего рынка риск, как утрата права собственности на квартиру. Но в этом случае потребитель финансово не пострадает. Если сделка будет признана недействительной, он получит назад свои деньги, а с банком расплатится страховая компания. И хотя в некоторых банках титульное страхование является добровольным для заемщика, большинство кредиторов все же сохраняют его в числе обязательных условий. Так что ипотечная покупка квартиры в этом смысле даже более безопасна для потребителя, чем обычная сделка купли-продажи жилья.
Журнал «Финанс.» № 7 (144) 20-26 февраля 2006 – Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.