Рыночно-доступный кредит
Как уже сообщал журнал «Финанс.» (см. № 1 от 3 марта 2003 года), на минувшей неделе состоялось заседание президиума Госсовета, посвященное развитию ипотеки в стране, в котором принял участие и президент страны. Владимир Путин поставил перед исполнительной властью не очень оригинальную задачу — решить жилищный вопрос в стране. Оригинальным для России был выбран способ его решения — развитие ипотеки, причем одновременно доступной и рыночной. Сегодня она в отдельных регионах действительно доступна — кредиты выдаются самым нуждающимся очередникам под символические проценты с субсидированием из бюджетов. То есть — на совершенно нерыночных условиях. Получить же ипотечный кредит, например, в Москве по всем правилам сложившегося рынка может себе позволить лишь достаточно обеспеченный гражданин. Ведь ему нужно иметь не только достаточно высокий и документально подтвержденный ежемесячный доход, но и приличные сбережения из расчета 30-40% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. И это — как минимум. То есть до сих пор понятия «рыночный» и «доступный» к одному и тому же ипотечному кредиту применить крайне сложно.
Хотя у гендиректора АИЖК на этот счет иное мнение. Правда, строится оно исходя из «средней температуры по больнице». По словам Александра Семеняки, сегодня в 40% российских семей на одного человека приходится менее 9 кв. метров жилплощади, в то время как социальная норма составляет 18 «квадратов». Таким образом, до этой «нормы» средней российской семье необходимо докупить около 30 «квадратов». То есть продать старую квартиру и приобрести новую, большей площади. Исходя из средней стоимости квадратного метра жилья в России, аналитики федерального агентства подсчитали, что для решения этого вопроса российской семье нужен ипотечный кредит на сумму около 300 тыс. рублей (опять же в среднем). В сегодняшних условиях, по словам Александра Семеняки, такой кредит может себе позволить семья, которая в состоянии откладывать в месяц по 5 тыс. рублей. В дальнейшем, по мере совершенствования ипотечной схемы, этот «лимит» может быть сокращен до 2 тыс.
Отдельно взятая реальность
В более приземленном виде картина, конечно, не столь «усредненно радужная». Банки, которые выдают сегодня кредиты по программе АИЖК, обязаны соблюдать стандарты агентства. Согласно этим стандартам, рублевый ипотечный кредит может быть выдан на срок до 20 лет под 18% годовых. При этом заемщик должен сразу внести 30% от стоимости приобретаемой квартиры, застраховать ряд рисков и доказать, что его ежемесячные расходы по обслуживанию и погашению кредита не превысят 30% совокупного дохода его семьи. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве — около $1100. Это значит, что «двушка» площадью 60 «квадратов» стоит $66 тыс. Чтобы рассчитывать на кредит, такой семье необходимо иметь сбережения в сумме $20 тыс. Кроме того, расчет показывает, что в течение 20 лет по кредиту необходимо будет выплачивать ежемесячно немногим более 22 тыс. рублей (так называемые аннуитетные платежи, уплачиваемые равными долями в течение всего кредитного срока). Это значит, что совокупный семейный доход по требованиям АИЖК должен составлять не менее 74,3 тыс. рублей, или более $2 тыс. Такими финансовыми тылами располагают отнюдь не «средние российские семьи». Поэтому, говоря о доступности кредита, в первую очередь скорее всего стоит иметь в виду россиян, уже имеющих квартиру и желающих увеличить ее метраж. Ведь средств от ее продажи вполне хватит на стартовый взнос. На что же рассчитывать людям, проживающим в общежитиях и съемных квартирах или желающим отделиться от родителей и начать жить самостоятельно на своей собственной территории? Продавать-то им нечего.
Повышение рождаемости от ипотечного агентства
Для них АИЖК совместно с региональными администрациями сегодня разрабатывает механизм оказания адресной бюджетной поддержки. Сегодня в местных и региональных бюджетах предусматриваются средства на жилищное строительство. Агентство намерено предложить администрациям не распылять эти средства, дотируя строительство, а адресно выделять их населению на вступление в ипотеку в соответствии с программой. Как заявили журналу «Финанс.» в АИЖК, технология субсидирования заемщиков из бюджетов должна быть согласована с регионами уже к осени. Также сегодня агентством создается продукт, который позволит кредитовать молодые семьи на срок до 30 лет. В ближайшее время он будет представлен на рассмотрение в правительство.
Этот продукт будет предполагать изменение размера платежей по кредиту в зависимости от изменения уровня дохода молодой семьи. Другими словами, предполагается ввести так называемую плавающую ставку аннуитетных платежей. В АИЖК журналу «Финанс.» пояснили, что новый продукт будет иметь в первую очередь социальное значение, а его внедрение ставит цель повысить рождаемость в стране.
Безнаказанный перезаем
И еще одно новшество от агентства. Одними из главных факторов, сдерживающих сегодня рост спроса населения на ипотечные кредиты, являются многочисленные риски. Что касается риска валютного, то в АИЖК эта проблема решена — кредиты выдаются в рублях.
Но есть еще риск инфляции, а точнее ее снижения. Правительство пока относительно успешно борется с ростом цен. В текущем году по сравнению с прошлым их уровень планируется снизить на 3-5 процентных пункта, а в ближайшие годы — до 3-5% годовых. Адекватно будет снижаться и стоимость кредитов, в том числе ипотечных.
Поэтому мало приятно взять кредит сегодня под 18% годовых и через некоторое время узнать, что он подешевел на несколько процентных пунктов. Естественно, появится желание вернуть «дорогой» кредит и взять «дешевый». Как пояснили журналу «Финанс.» в АИЖК, сегодня это можно сделать не ранее чем через полгода после получения кредита. Причем «дорогой» кредит сначала действительно надо вернуть, то есть выплатить весь остаток задолженности сразу. И только после этого можно будет взять кредит «дешевый».
Однако в скором времени ситуация изменится. АИЖК разрабатывает механизм, который в этой ситуации позволит просто переоформить документы и пересчитать размер остаточных выплат, причем без всяких штрафных санкций.
Ипотечная привязанность
Один из важнейших факторов успеха любой ипотечной программы — это уровень процентных ставок. АИЖК планирует в наступившем году снизить ставку ипотечного кредита, выдаваемого банками-партнерами, до 15-16% годовых. Это значит, что для расчетов по московской «двушке» (см. выше) семье заемщика нужно будет выплачивать по кредиту в месяц не 22 тыс. рублей, а 19-20 тыс. При этом ее совокупный доход должен составлять уже не 74,3 тыс. рублей, а 63-67 тыс. Снижение не существенное. Но это только начало.
В 2004 году ставки могут снизиться значительно. Дело в том, что до тех пор, пока агентство не начало выпускать ипотечные облигации, ориентиром для него в плане определения кредитных ставок служит прогнозный уровень инфляции в стране. Связь между ними такова — уровень инфляции плюс 3% на обслуживание всей ипотечной системы (совокупная маржа всех ее операторов).
Прогноз роста потребительских цен, заложенный АИЖК в программу кредитования на текущий год, составляет 12-13% годовых. Соответственно стоимость ипотечных кредитов не должна превышать 15-16% годовых. К чему агентство и стремится.
После выпуска облигаций, который предварительно запланирован на третий квартал текущего года, ориентиром станет доходность, под которую они будут размещены на рынке. По словам Александра Семеняки, после того как ипотечная облигация федерального агентства получит все необходимое законодательное подкрепление, соответствующий режим налогообложения, необходимый набор и объем госгарантий, ее надежность и доходность практически не будут отличаться от надежности и доходности долгосрочных федеральных долговых обязательств. Уже сегодня доходность последних опустилась уже ниже 10% годовых. Вероятно, это не предел. И если бы облигации агентства обращались на рынке уже сегодня и оценивались также высоко, то стоимость ипотечных кредитов должна была бы составлять не 15-16%, а около 13% годовых. Соответственно есть все шансы, что в будущем году она может оказаться еще ниже.
Рублевая колея
Сегодня, как и полгода назад, ипотечный кредит на рыночных условиях можно взять в валюте под 12-15% годовых, в рублях — под 18-19%. Однако с тех пор уже много воды утекло.
В начале 2003 года правительство заставило игроков внутреннего финансового рынка пересмотреть свое отношение к национальной валюте и инфляционным ожиданиям.
Во-первых, Центробанк с 11 февраля отказался от поддержки курс доллара, тем самым приступив к реализации правительственной идеи сближения доходности валютных и рублевых инструментов. Это значит, что, по его мнению, сегодня занимать деньги в долларах ничуть не рискованнее, чем в рублях. А раз так, то и стоимость банковских кредитов должна начать приближаться к стоимости кредитов валютных.
Во-вторых, Минфин и Центробанк уже не раз успели заявить, что доходность долгосрочных инструментов должна быть ниже доходности краткосрочных. Ведь с каждым годом инфляция должна угасать. Другими словами, занимать деньги на 20 лет нужно дешевле, чем на 2 года. Следуя этому «наказу», доходность многих долгосрочных государственных ценных бумаг уже опустилась ниже доходности более краткосрочных. По логике адекватно на эти заявления должны отреагировать и кредитные продукты.
В-третьих, Центробанк продолжает планомерно снижать ставку рефинансирования. Вслед за этим главный игрок на рынке розничных услуг — Сбербанк тут же понижает процентные ставки по вкладам и потребительским кредитам. А примеру Сбербанка послушно следует и большинство крупнейших коммерческих кредитных организаций.
Ни одно из этих революционных веяний до рынка ипотечных кредитов пока не добралось. Валютные кредиты пока значительно дешевле рублевых, а все вместе взятые пока не учитывают снижения инфляционных рисков в течение кредитного срока. К тому же самые именитые банки, работающие на рыночных условиях, пока не рискуют выдавать их на срок более 15 лет, и мало кто из них рискует связываться с рублями.
Но если федеральному Агентству действительно удастся реализовать свои амбициозные рыночные планы с социальным уклоном, то нынешним хозяевам рынка придется, видимо, менять привычный образ жизни. Ведь АИЖК с недавних пор поддерживает сам президент, а правительство активно протаптывает на рынке рублевую колею.
Условия выдачи кредитов на покупку недвижимости в российских банках и организациях (по состоянию на 4 марта 2003 г.)
БанкВалютаСрок, летОбщая суммаМинимальный стартовый взнос, % от стоимости жильяОсобые условияСтавка, % годовых
Банк Москвы$До 10$3-150 тыс.30Возраст от 18 до 50 лет15
СбербанкРубльДо 15Зависит от платежеспособности заемщика поручительства от физических лиц и организаций30Возраст от 18 до 70 лет, 8
$ 11
Собинбанк$До 10Зависит от платежеспособности заемщика30-50Досрочное погашение кредита не штрафуется14
«ДСК-1 и Ко»$1-10Зависит от платежеспособности заемщика30 14
Программа «Дельта-кредит»*$, базовая программа10$10-200 тыс.15-30 13-15
$, «Дельта»-вариантДо 15$20-450 тыс.15-30 От 12%, привязана к LIBOR
Банк «Российский капитал»*РубльДо 100,3-6 млн30Возможность досрочного погашения через год без ограничений17-19
Райффайзенбанк Австрия$1-10$25-400 тыс.30 12
По информации с интернет-сайтов банков и компаний.
* -По программе «Дельта-Кредит» работают банки: ABN-AMRO, DeltaBank, Инвест-сбербанк, ING, Межпромбанк, ОПТБанк, «1 О.В.К.», Пробизнесбанк, «Росийский капитал», «Фора-Банк».
Что ограничивает доступность ипотечных кредитов
1. Валюта. Подавляющее большинство кредитов под залог выдается коммерческими банками в иностранной в валюте или в рублях с валютной «привязкой».
Психологически пока далеко не каждый житель страны готов сегодня взять на себя многолетние обязательства перед ними, выраженные в долларах.
2. Срок кредита и ограничения по платежеспособности. Eсли взять кредит в сумме 1 млн рублей на 10 лет под 18% годовых, то ежемесячный платеж составит 18 тыс. рублей. Согласно требованиям многих банков, эта сумма не должна превышать 30% совокупного семейного дохода. Значит, если вы всей семьей в сумме получаете меньше 60 тыс. рублей, то кредит вам никто не даст. В случае же удлинения срока, например, до 20 лет вам будет достаточно зарабатывать в месяц 51 тыс. рублей.
3. Риск досрочного погашения. Быть обязанным банку в течение 10-15 лет очень тяжело. Поэтому у вас может возникнуть желание (при наличии возможности) досрочно погасить кредит. В этом случае многие банки вас накажут штрафом, размер которого зачастую прямо зависит от того, как скоро вы передумали. Так, например, по самой популярной в стране программе «Дельта-кредит» минимальный срок «безнаказанного» погашения кредита составляет 8 лет.
4. Возраст. Отдельные банки вводят возрастные ограничения для заемщиков. Так, например, если вам за 50, то в Банке Москвы вам в ипотечном кредите откажут.
5. Дополнительные издержки. Банки, как правило, не афишируют дополнительных требований к заемщикам. Однако их совокупная стоимость существенно влияет на удорожание кредита.
Примерный набор «сопутствующих» расходных статей выглядит так: плата за рассмотрение заявки, открытие счета и депозитной ячейки, услуги «своих» риэлторов, независимых оценщиков, нотариусов, госрегистраторов и страховщиков. По максимуму они утяжелят стоимость вашей квартиры примерно на 10%.
6. Первоначальный взнос. Один из главных факторов. Минимальные требования на сегодня (по системе «Дельта-кредит») — 15% от стоимости приобретаемой квартиры. Это, конечно, уже не 30%, но все же если у вас нет приличных сбережений или вам нечего продать, то с кредитом придется подождать.
7. Документы. Банкам нужны документальные доказательства вашей платежеспособности. Некоторые требуют поручителей и дополнительного подтверждения вашей состоятельности (наличие дорогостоящих ликвидных активов — автомобилей, акций и т. п.). Плюс огромное количество прочих документов.
Регионы, в которых выдаются ипотечные кредиты по программе АИЖК:
Алтайский край, Белгородская обл., Волгоградская обл., Вологодская обл., Кемеровская обл., Липецкая обл., Москва, Московская обл., Республика Бурятия, Оренбургская обл., Республика Мордовия, Самарская обл., Ярославская обл., Брянская обл., Новосибирская обл., Астраханская обл., Алтайский край, Курганская обл., Омская обл., Приморский край, Чувашия, Орловская обл., Калужская обл.
Регионы, с которыми намечено подписание соглашений в ближайшее время:
Тверская обл. (подписано со стороны области), Челябинская обл., Республика Коми, Ростовская обл., Томская обл., Краснодарский край, Республика Марий Эл, Кировская обл.
Регионы, у которых АИЖК выкупает закладные:
Московская обл., Новосибирская обл., Оренбургская обл., Самарская обл., Москва, Санкт-Петербург, Челябинская обл.
Регионы, у которых АИЖК планирует выкупать закладные:
Республика Мордовия, Алтайский край, Брянская обл., Республика Бурятия.
Журнал «Финанс.» № 2 (2) ФИНАНСОВЫЕ УСЛУГИ — Личное
Антон Кузин
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.