Коммандитное товарищество «Социальная инициатива» (СИ) на строительном рынке уже 14 лет — срок вполне достаточный для того, чтобы заработать себе репутацию. Как раз насчет последней у руководства компании и многих ее соинвесторов мнения прямо противоположные.
Добрый волшебник. «В основе философии бизнеса «Социальной инициативы» лежит идея «социального предпринимательства», которая опирается на четырехугольник: социальная собственность, социальные программы, социальное созидание и процветание» — именно так звучит на сайте компании ее финансовая концепция.
Инвестиционный портфель корпорации потрясает воображение — более $14 млрд, ее чистые активы превышают $500 млн, а собственный капитал равняется $400 млн. «Своей политикой социального предпринимательства корпорация «Социальная иницатива» снискала высокое общественное признание. По убеждению руководства СИ, в таком подходе органично сочетаются частные интересы бизнеса компании и глубинные интересы общества», — сообщает сайт компании. Добавим к этому сотни строящихся объектов по всей стране и за рубежом, «доступные цены на жилье», разнообразные программы, которые позволяют «выкупать предоставленное жилье в течение 10 лет, получив льготный кредит всего под 4% годовых». Все это напоминает сказку о добром волшебнике, учитывая насущность «жилищного вопроса» для каждого россиянина, стоит огромных трудов удержаться от желания тут же отнести деньги в СИ.
Истории «под копирку». Поиск информации о «Социальной инициативе» привел к неожиданным результатам: оказалось, что помимо официального сайта в интернете есть и несколько независимых форумов «вкладчиков СИ», которых объединила общая проблема — на свою беду они стали соинвесторами «социально ответственной компании». Многие на себе испытали все прелести взаимоотношений с СИ, заплатив довольно внушительные суммы за перспективу в скором времени обосноваться в новых апартаментах. Для большинства из них шанс приобрести квартиру или дом по очень привлекательной цене или получить серьезную рассрочку оказался более заманчивым, чем реальные опасения оказаться втянутыми в сомнительную финансовую пирамиду. Действительно, когда проблема жилья годами стоит перед тобой и появляется надежда купить квартиру или дом, не хочется задавать самому себе вопросы: «Почему у компании цены ниже, чем у конкурентов? Сколько в действительности было сдано домов за 14 лет? Почему во многих договорах инвестиционного вклада не прописываются сроки окончания строительства?»
Большинство историй, как описанных на форумах «вкладчиков СИ», так и рассказанных «Ф.», практически идентичны. По словам соинвесторов «Социнициативы», как и все гениальное, схема, по которой действует компания, довольно проста: она привлекает средства населения за счет широкой рекламы и низких цен, одновременно вокруг площадки застройки возводится забор и роется котлован. Подобная активность не может не привлечь внимание населения. Видя рабочих и технику на площадке, а также прочие атрибуты интенсивного строительства, тысячи людей вносят деньги и заключают договор с СИ, зачастую продавая свои квартиры или дома в надежде улучшить жилищные условия.
Один из вкладчиков жилого комплекса «Янтарная горка» (объект СИ по бульвару маршала Рокоссовского, 5-8), по его словам, внес свои средства за квартиру еще в 2003 году, рассчитывая через три года въехать в новую квартиру. Однако до сих пор фактическое строительство не началось. Естественно, что в этой ситуации соинвесторы решаются забрать свои деньги. Но сроки и процедура возврата средств устраивает немногих, и часть соинвесторов считают необходимым в этой ситуации обратиться в суд.
Аналогичная ситуация и на другом объекте компании — в подмосковном городе Железнодорожном, где «строится» жилой комплекс «Золотая звезда». Компания собиралась возвести здесь около 30 малоэтажных (3-4 этажа) монолитных домов общей площадью около 48 тыс. кв. метров. Сама земля под застройку в 2001 году была передана администрацией города фонду социальной защиты «Ветеран», который в свою очередь в июле 2002 года привлек СИ в качестве инвестора-застройщика. Сегодня широко разрекламированный комплекс — это лишь несколько бетонных коробок не выше уровня цокольного этажа. И те, кто рассчитывал получить квартиру в конце нынешнего — начале будущего года, сомневаются, что компания сдаст их в эти сроки. Тем более что, как и на многих объектах СИ, какой-либо активности за последнее время на площадке «Золотой звезды» не наблюдалось. И это летом — в самый разгар строительного сезона. Если причина в финансовых затруднениях, то где привлеченные СИ за три года деньги соинвесторов?
Незаконченная «сказка». В подмосковных Мытищах (объекты на улицах 3-я Крестьянская и Юбилейная) вкладчики, уставшие ждать, когда же компания выполнит свои обязательства и достроит дома, организовали инициативную группу, которая стремится добиться от СИ более интенсивных действий, а от администрации города — контроля за этой компанией и защиты вкладчиков. Инициативная группа смогла в конце концов заставить обратить внимание на свою проблему администрацию города и области, которые вместе с правоохранительными органами взяли под свой контроль выполнение графика строительства жилых комплексов. Каков будет этот контроль — не ясно, но то, что для его установления дольщикам потребовалось на протяжении нескольких месяцев обивать пороги, писать письма в различные органы власти, настораживает. Тем более что именно администрация Мытищинского района заключала инвестиционный договор с СИ.
Одна из вкладчиц (по дому на 3-й Крестьянской) заключила договор на приобретение однокомнатной квартиры в 2003 году. По истечении двух лет, прописанных в нем, потребовала от компании предоставить ей альтернативную квартиру в строящемся доме на улице Юбилейной. По ее словам, СИ ответила ей отказом, предложив расторгнуть договор и в течение шести месяцев подыскать другое жилье. В конце концов отчаявшаяся вкладчица начала готовиться к судебному процессу.
В аналогичную ситуацию попали и соинвесторы еще одного объекта СИ — «Лесная сказка» в Раменском. По данным СИ, на весну 2005 года проектная документация «сказки» находится на доработке и экспертизе, и это при том, что некоторые дольщики внесли свои деньги еще в 2002 году. Видя, что после трех лет ожидания строительство практически не ведется, желание оставаться в «товариществе» испытывают уже не все. Один из дольщиков, по его словам, написал сначала письмо с просьбой предоставить аналогичную квартиру из жилых фондов компании. А после отказа со стороны «Социнициативы» в марте 2005 года подписал соглашение о расторжении договора, по которому компания обязалась в трехмесячный срок вернуть ему вложенные средства. Деньги в положенный срок он не получил, и в этой ситуации соинвестору скорее всего придется обратиться в суд.
В сложном положении оказались и соинвесторы ЖК «Московия». По данным администрации Ленинского района, КТ «Социальная инициатива» разрешения на строительство на данной территории не имеет, а сама земля находится в пользовании одного из ФГУПов и имеет сельскохозяйственное значение. Те, кто уже вложил свои деньги в «Московию», оказались в непростой ситуации: квартиры оплачены, а перспектива, что объект будет достроен в ближайшие 2-3 года, минимальна.
Это лишь несколько довольно стандартных историй о взаимоотношениях вкладчиков и СИ. Разнятся только города и объекты застройки, в которые вкладываются деньги населения, потраченные суммы, да некоторые детали.
Смена вывески. Многие из объектов СИ предлагаются не только на ее сайте, но и в Транснациональной финансово-промышленной группе (ТФПГ) «Доступное жилье», которая была создана в 2005 году. Сами представители ТФПГ не раз заявляли, что создание группы «будет способствовать более оперативному решению проблем в развитии рынка доступного жилья и сможет реально обеспечить предоставление гражданам ипотечных кредитов на условиях 6-8% годовых в рублях». К слову, президентом ТФПГ является Николай Карасев, ранее занимавший пост гендиректора в «Социальной инициативе», а сама компания является членом ТФПГ. Кроме того, теперь, позвонив по телефонам СИ, можно услышать приветливый голос менеджера, сообщающего, что вы попали в ТФПГ «Доступное жилье». Обе компании расположены по одному адресу, идентичны и адреса и телефоны их региональных филиалов и представительств. Можно предположить, что руководство СИ, устав от судебных исков со стороны вкладчиков и негативной информации в СМИ, решила таким образом провести своеобразный ребрэндинг и под новой маркой продолжить привлекать средства вкладчиков. Учитывая «славу» СИ, вполне разумное решение. Однако те, кто уже знаком с ее деятельностью не понаслышке, вряд ли поверят громким фразам и обещаниям новой компании.
От «Ворот» поворот. Судя по всему, одна из самых «проблемных» площадок — жилой комплекс «Западные ворота столицы» в Одинцовском районе всего в 500 метрах от московской кольцевой дороги, квартиры в котором и сегодня довольно активно предлагают менеджеры СИ.
История комплекса тянется с 2001 года, когда СИ заключила инвестиционный контракт на застройку с владельцем участка ООО «Союз возрождения». По контракту, который со стороны СИ подписал Николай Карасев (ныне президент ТФПГ «Доступное жилье»), застройщик получал 70% общей площади квартир. В договоре был обозначен и общий срок окончания строительства — первый квартал 2005 года. После подписания инвестиционного контракта СИ начала активно привлекать деньги населения. «Я заключил договор полтора года назад, а некоторые мои знакомые еще раньше — три-четыре года назад, однако на данный момент строительство там практически не ведется: стоит забор, вырыт котлован, возводится первый этаж домов первой очереди», — говорит один из вкладчиков.
Темпы строительства «Западных ворот столицы» не устраивают соинвесторов СИ. К настоящему моменту написанные инициативной группой вкладчиков письма в правительство России и Московской области, в Федеральное агентство по строительству и ЖКХ, Росстрахнадзор, ФСФР и другие органы власти никак на ситуацию не повлияли.
В первую очередь претензии стоит предъявить местным администрациям, которые часто занимают отстраненную позицию. Так, например, губернатор Московской области Борис Громов заявляет, что правительство региона сделает все, чтобы восстановить права обманутых вкладчиков и защитить их от не выполняющих своих обязательств компаний. Между тем каких-то действенных шагов, которые бы заставили СИ строить и сдавать объекты, выполнять обязательства перед тысячами жителей, не наблюдается.
Сегодня СИ имеет инвестконтракты на строительство почти по всему Подмосковью: Бронницы, Волоколамск, Воскресенск, Ногинск, Раменский, Одинцовский и Рузский районы, Солнечногорск, Дубна, Мытищи, Егорьевск, Химки, Железнодорожный — это далеко не полный список. На многих объектах строительство ведется довольно вяло, и надежды вкладчиков на улучшение ситуации гаснут с каждым днем. Сегодня в самой СИ менеджеры сообщают, что у них нет предложений по новостройкам, которые будут готовы в ближайшие полтора года. Однако при этом весьма активно предлагают квартиры «по переуступке прав собственности» и договора ЖСК по объектам, в которые многие соинвесторы вложились еще несколько лет назад. В этой ситуации обещания СИ сдать многие из уже начатых ею объектов в 2005-2006 годах выглядят весьма сомнительно.
Разные товарищи. По словам советника по финансовым вопросам компании Vip-advocat.ru Евгения Именитова, ситуация с «Социальной инициативой» является скорее общим правилом для рынка, чем исключением. Суть его заключается в попытке избежать ответственности за нарушение договорных сроков строительства жилья за счет применения формы договора вклада члена коммандитного товарищества или иного суррогатного документа. Дело в том, что по нему соинвестор не имеет права участвовать в делах товарищества, а при его расторжении может рассчитывать лишь на получение внесенной доли. «СИ часто заключает такие договоры с автоматической ежегодной пролонгацией, в этом случае пользоваться деньгами вкладчиков можно практически бесконечно, а последним по своему усмотрению — выплачивать мизерные ежегодные дивиденды», — считает Евгений Именитов.
В результате, подписывая такой договор, соинвестор сам загоняет себя в ловушку. Когда строительство замораживается, а сроки, на которые рассчитывал вкладчик, срываются, теряющие терпение соинвесторы СИ обращаются в компанию с требованием вернуть деньги. И здесь, по словам Евгения Именитова, с ними поступают не как с инвесторами строительства жилья, права которых были нарушены, а как с членами коммандитного товарищества, «пожелавшими» выйти из товарищества, притом досрочно.
Однако фактически любой так называемый вкладчик обращается в КТ «Социальная инициатива» не за тем, чтобы два-три года побыть членом товарищества и на свои $20-50 тыс. получить за этот год пару тысяч рублей так называемых дивидендов, а для того, чтобы въехать в новую квартиру или дом.
Защита от беззакония. Еще совсем недавно искажение формы договорных отношений в большинстве случаев позволяло недобросовестным участникам рынка избежать законной расплаты с инвесторами, права которых были ими нарушены. «Социальная инициатива» и прочие изобретательные компании еще долго могли бы вести свою деятельность такими методами. Однако сначала судебная власть, а затем и законодатели обратили свое пристальное внимание на ситуацию в строительной сфере.
В 2003 году в «Бюллетене Верховного суда» (№ 2) было опубликовано «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». В этом документе, во-первых, прозвучала констатация того факта, что застройщики искажают формы заключаемых с частными инвесторами договоров, подменяя их иными документами, помогающими избежать ответственности за срыв сроков строительства, нецелевое использование средств и некачественное жилье. А во-вторых, содержалось указание судам общей юрисдикции на необходимость оценивать такие договоры не по форме, а по существу отношений. Кроме того, в нем было отмечено, что на любые сделки, в которых частное лицо ставило своей конечной целью приобретение, в том числе путем финансирования строительства, квартиры в собственность, распространяется закон о защите прав потребителей.
С 1 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», согласно которому привлекать средства по сделкам, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на помещения в строящемся жилом доме, можно только и исключительно в строгом соответствии с названным законом либо с законодательством России о жилищных накопительных кооперативах. Третьего не дано — никаких коммандитных товариществ со вкладами и прочих схем не допускается. Закон предполагает только одну договорную форму (кроме ЖСК) — договор долевого участия в строительстве жилья. Заключать его с соинвесторами можно лишь с момента получения застройщиком разрешения на проведение строительных работ и оформления аренды или собственности земли под застройку. При этом все долевые договоры с частными инвесторами подлежат государственной регистрации. Законом также предусмотрено, что на все сделки, в которых квартиры приобретаются для непредпринимательских целей, распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
«Несмотря на явную казуистику, в которой погрязла СИ в своих так называемых договорах инвестиционного вклада и в текстах дополнительных соглашений, в них существует четкое указание на конечную цель вкладчика, осуществляющего вложение средств. Это приобретение квартиры путем финансирования ее строительства, притом не абстрактной, а весьма конкретной с конкретными же характеристиками», — считает Евгений Именитов.
Когда вкладчиков защищает закон — это хорошо. Однако, смотря на довольно обширную рекламу «Социальной инициативы» в газетах и на ТВ, почему-то не верится, что для большинства вкладчиков итог будет благоприятный. Ведь нет главного — стремления власти защитить своих граждан от деятельности недобросовестных застройщиков. А без него они по-прежнему будут «строить» различного рода «сказки», «горки» и «звезды» на деньги наивных вкладчиков.
Только факты
В середине 2004 года, по данным ИА «Regnum», администрация Нижнего Новгорода расторгла соглашение с инвестиционно-финансовой компанией «Социальная инициатива», обещавшей построить в городе большое количество жилья по ценам ниже рыночных. Учитывая печальный опыт прошлого и опасаясь возможности использования застройщиками схем финансовых пирамид или возникновения каких-либо проблем с достройкой объектов, когда деньги с покупателей уже будут собраны, администрация города поставила застройщикам очень жесткие условия, которые компания не выполнила.
По данным ИА «Regnum», в декабре 2004 года первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил, что к компании «Социальная инициатива» есть серьезные претензии по срокам и качеству выполняемой ею работы. В частности, критике подверглись темпы строительства культурно-общественного комплекса «Женский центр», которое должно было завершиться еще в 2003 году.
В конце 2004 года, по данным ИА Regnum, Пензенская областная прокуратура провела проверку «сигналов в СМИ» по поводу деятельности компании «Социальная инициатива» с точки зрения законности предоставления ей земельного участка городской администрацией и законности производства строительных работ. Выяснилось, что участок земли, полученный СИ от мэрии в аренду сроком на восемь лет, «предоставлен в нарушение действующего градостроительного и земельного законодательства». Кроме того, представители Союза пензенских строителей раскритиковали деятельность СИ, заявив, что дешевое жилье может обернуться очередной пирамидой.
В конце 2004 года, по данным Байкальской службы новостей, иркутские власти отказались заключать соглашение о сотрудничестве с финансово-строительной корпорацией «Социальная инициатива». По словам вице-мэра Иркутска Юрия Волкова, мотивом для отказа послужили рекомендации, полученные из других регионов, где СИ проявила себя не лучшим образом.
По сообщению ИА «Лига Бизнесинформ», в марте 2005 года хозяйственный суд Автономной республики Крым вынес решение признать недействительным инвестиционный контракт на строительство комплекса жилых домов в Евпатории, заключенный между ОАО «Стройкомплекс» и СИ, а также запретил КТ «Социальная инициатива» осуществлять какие-либо действия и заключать любые сделки по привлечению дольщиков и соинвесторов в отношении строительства домов, являющихся предметом инвестконтракта СИ и компании «Стройкомплекс».
Федеральная служба по финансовым рынкам, по данным AK&M, 2 августа 2005 года приостановила эмиссию облигаций ОАО «Транснациональная финансово-промышленная группа «Доступное жилье» (Москва)» в связи с несоответствием состава сведений, содержащихся в проспекте, требованиям положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг. Поручитель выпуска — КТ «Социальная инициатива», которая входит в состав ТФПГ «Доступное жилье».
Журнал «Финанс.» № 30 (120) 22-28 августа 2005 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.