Получение кредита дело довольно хлопотное: представитель банка не хуже любого сыщика постарается разузнать все о финансовой составляющей жизни потенциального заемщика. Поэтому прежде, чем подвергаться подобному сканированию, лучше самостоятельно прикинуть свои силы. Теоретически минимальный кредит (в московских банках это $10 тыс.) может себе позволить человек с невысокой по столичным меркам зарплатой — $500-700. Однако на покупку квартиры этих денег не хватит — только на переезд в чуть более просторное жилье из уже имеющегося. Если месячный доход составляет около $1 тыс., то сумма кредита может вырасти до $25-30 тыс., а в некоторых банках и выше в зависимости от процентных ставок и срока кредитования. Рассчитать приблизительную стоимость квартиры, сумму кредита и размер ежемесячных выплат, исходя из своего дохода, можно при помощи ипотечных калькуляторов на сайтах банков.
Вспомнить все. Первое, что обычно пугает потенциального заемщика, — маленькая «белая» зарплата. Однако, как показывает практика, справка по форме 2-НДФЛ, выданная работодателем, является далеко не единственным способом доказать свою кредитоспособность. Например, банки дополнительно учитывают сведения о доходах, полученных от работы по совместительству и по договорам, от сдачи в аренду жилья, о процентах по депозитам и др.
Но даже при условии, что единственным средством к существованию является «зарплата в конверте», шанс есть. Во-первых, если регулярно перечислять «черные» деньги в банк, например на карточный счет, то спустя некоторое время выписки со счета также могут послужить доказательством постоянного дохода. Во-вторых, некоторые банки готовы рассматривать и неподтвержденные доходы.
У каждого кредитора существует своя система оценки кредитоспособности заемщика. В некоторых, например в ОПТ-банке, потенциального заемщика могут попросить представить справку о неофициальной зарплате, заверенную печатью и подписью руководителя предприятия. В других случаях хватает устного слова работодателя — такую систему раньше практиковал банк «Дельта-кредит»: представитель компании отправлялся на место работы клиента и проводил собеседование с начальством. Сейчас этот банк изменил политику и перестал давать кредиты под «черную» зарплату, зато опытом «пионеров» пользуются многие другие игроки ипотечного рынка.
И это еще не все. В банке «Союз» корреспондента «Ф.», представившегося потенциальным клиентом, заверили, что, даже если работодатель подписывать бумаги и беседовать с представителем банка откажется, кредит все равно можно получить. «У нас есть своя методика оценки кредитоспособности заемщиков», — заверил вежливый голос и пригласил на личное собеседование.
«Косвенные улики». Как поясняют сами банкиры, при принятии решения о выдаче кредита важен не только размер дохода, но и его стабильность. В большинстве банков существует ограничение — человек должен иметь определенный стаж на последнем месте работы. Как правило, не менее четырех-шести месяцев. Также заемщика могут расспросить о его предыдущей службе, о том, как часто ему повышали зарплату и на сколько. Все это для банка важно, поскольку помогает нарисовать более полный портрет клиента. Человек, который получил хорошее высшее образование и достойную работу, постепенно продвигается по карьерной лестнице и имеет стабильно растущую зарплату, вызовет у кредитора больше доверия, чем начинающий предприниматель, заработавший денег на первоначальный взнос за последние два месяца.
Также эксперты будут оценивать предприятие, на котором трудится потенциальный заемщик. От его финансовой устойчивости зависит, насколько регулярно работник будет выплачивать долги банку. Чем солиднее и успешнее компания, тем больше шансов у сотрудника на получение кредита. Кстати, иногда сам по себе факт штатной работы в такой компании уже служит хорошим подтверждением его платежеспособности.
Наличие автомобиля, недвижимости и других активов также является косвенным доказательством того, что человек платежеспособен.
Важное интервью. Сотрудники банка, проводящие собеседования с заемщиками, не просто клерки, которые обрабатывают информацию при помощи скоринговой системы в своем компьютере, они еще и психологи. В их обязанности входит замечать, во что одет кандидат на получение кредита, как он говорит, как ведет себя. Если человек не носит в повседневной жизни костюм и галстук и надел его только на интервью для солидности, это станет заметно и плюсов «обманщику» не прибавит. Если же человек одет слишком скромно, не соответственно заявленному доходу, то это также может вызвать подозрения. Банкиры уверяют, что обмануть их в этом смысле практически невозможно, недаром же массовых невозвратов кредитов в России нет. Заемщикам они говорят: чем честнее и подробнее будет ваш рассказ о себе, тем быстрее будет оформлен договор об ипотеке. Ведь банк заинтересован в том, чтобы каждому платежеспособному клиенту был выдан кредит.
Банки, принимающие к рассмотрению «черные» доходы
анк
Условия
Абсолют-банк
от $10 тыс. до 10 лет от 12% годовых
Газпромбанк
от $10 тыс. до 10 лет от 12% годовых
Европейский трастовый банк
от $10 тыс. до 15 лет от 12% годовых
Инвестсбербанк
от $10 тыс. до 5 лет от 10% годовых
МДМ-банк
от $10 тыс. до 10 лет от 11% годовых
Национальный резервный банк
от $15 тыс. до 10 лет от 13% годовых
Оргбанк
до 10 лет от 13% годовых под залог имеющейся квартиры
Промэнергобанк
от 100 тыс. до 27 лет от 15% годовых
Фора-банк
от $10 тыс. до 5 лет от 12% годовых
Московский капитал
в $, евро или рублях до 3 лет, ставка определяется индивидуально
Союз
от $20 тыс. до 10 лет от 12,9% годовых
Сосьете Женераль Восток
от 25 тыс. $ или евро до 10 лет от 11% годовых
Городской ипотечный банк
от $10 тыс. до 20 лет от 10,5% годовых
Источник: «Финанс.»
КОММЕНТАРИИ
Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка:
— Основной ориентир, на который следует опираться при оценке собственных возможностей, — это отношение величины ежемесячных платежей по кредиту к размеру доходов семьи. По большинству наших программ это отношение не должно превышать 35%. Скажем, при получении минимальной суммы кредита — $15 тыс. — на 10 лет ежемесячные выплаты составят около $240. Следовательно, ежемесячный доход семьи потенциального заемщика должен составлять как минимум $700.
Михаил Любимцев, председатель правления Промэнергобанка:
— Требования к клиенту зависят от запрашиваемой им суммы. В нашем банке существует критерий, по которому ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода заемщика. Таким образом, при получении кредита в 500 тыс. рублей на 10 лет под 15% годовых ежемесячные платежи составят около 8 тыс. рублей. То есть доход должен составлять как минимум 16 тыс. рублей. Если же аналогичный кредит выдается на срок 20 лет, то месячный платеж составит 6,5 тыс. рублей, доход — 13 тыс. А ведь Промэнергобанк выдает кредиты и на более продолжительные сроки — до 27 лет.
Наталья Шелковая, начальник управления кредитования физлиц ОПТ-банка:
— Наиболее часто причиной отказа в выдаче кредита являются недостаточный размер доходов потенциального заемщика, неустойчивость в трудовой сфере или совокупность других негативных факторов. Статистика же говорит о том, что около 85% людей, обращающихся в банки, получают положительное решение кредитного комитета. Также хочу обратить внимание, что в нашем банке в качестве созаемщиков могут выступать не только супруги, но и, например, друзья заемщика, то есть люди, не состоящие с ним в родственных отношениях.
Сергей Даньков, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют-банка:
— В первую очередь нашими клиентами являются заемщики со стабильными доходами. То есть специалисты банка обращают внимание не только на размер дохода, но и на надежность его источников, на стабильность, на перспективы дальнейшей трудовой деятельности человека и его потенциала. Таким образом, основные критерии оценки: стабильность дохода, опыт трудовой деятельности, уровень образования и способность заемщика делать те или иные накопления.
Мишель Брику, генеральный директор банка «Сосьете Женераль Восток»:
— Мы обращаем внимание не только на размеры дохода клиента, но и на стабильность и известность его работодателя. Помимо требований банка есть требования страховых компаний, которые они предъявляют к заемщику и объекту недвижимости. Так, при необходимости получения кредита на крупную сумму — более $100 тыс. — страховая компания может попросить клиента пройти медицинское обследование. Чаще всего причиной отказа является невозможность подтвердить заявленный доход, но и здесь могут быть исключения. Так, например, для людей, получающих заработную плату через БСЖВ, подтверждения дохода не требуется.
Мария Серова, начальник отдела маркетинга и продаж управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:
— При проведении оценки банк анализирует как текущую платежеспособность заемщика, так и перспективы его альтернативного трудоустройства, источники формирования первоначального взноса, наличие кредитной истории и другие факторы. Процедура принятия решения о предоставлении кредита предполагает комплексный подход. При этом учитываются не только формальные данные по заемщику, но также проводится анализ негативных и компенсирующих факторов. В некоторых случаях не последнюю роль играет «психологический портрет» клиента.
Журнал «Финанс.» №40 (81) 25-31 октября 2004 — Личные финансы
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.