Новые направления. Особое внимание стоит уделить недвижимости в странах, планирующих в ближайшие годы войти в Евросоюз: в Словакии, Болгарии, Черногории, Хорватии. Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров считает, что по этой причине рынок в них начинает постепенно нагреваться, а цены готовятся «к прыжку».
Недвижимость в этих странах, считают аналитики Penny Lane Realty, привлекает своей относительно низкой стоимостью по сравнению с другими европейскими государствами. Цены в Болгарии сейчас сопоставимы с российскими, но через два года можно ожидать их значительного увеличения, как это случилось на Кипре, где цены после вступления страны в ЕС выросли в 2,5 раза. Стоимость метра на черноморском побережье Болгарии, которое практически полностью превратилось в курортную зону, — 800-1500 евро, а привлекательности добавляет развитая инфраструктура и сдача объектов «под ключ». Только за первое полугодие 2005 года цены на недвижимость там выросли на 30-40%. Большинство объектов раскупается еще на стадии строительства и перепродается сразу после его окончания (через 1-1,5 года).
В большинстве стран, стоящих на пороге вступления в ЕС, власти относятся к иностранным инвесторам довольно либерально. Как долго продолжится такая ситуация, предсказать трудно. В начале и середине девяностых годов россияне активно скупали недвижимость в Чехии. «Такой интерес подогревался властями, — рассказывает Георгий Дзагуров, — которые рассматривали крупные сделки с объектами недвижимости как инвестирование в экономику страны. Сейчас чешские власти ограничили права иностранных частных покупателей-инвесторов, a принятый несколько лет назад закон разрешает иностранному подданному покупать недвижимость только если он занимается коммерческой деятельностью на территории страны».
Настоящий восточный, точнее налоговый, рай ждет инвесторов-иностранцев, в том числе и россиян в ОАЭ. Отсутствие налогов, в том числе — ежегодного на недвижимость, делает страну привлекательной и для частных инвесторов, и для компаний. Дубай, претендуя на то, чтобы стать мировым финансовым и туристическим центром, переживает настоящий строительный бум. По словам руководителя отдела маркетинга компании «Дом-недвижимость» Галины Гараевой, иностранцам разрешили приобретать недвижимость в этом городе только в 2002 году — с правом свободного владения новыми объектами: «Сразу резко возросло количество инвестиционных покупок на начальном этапе строительства. При этом разница между ценой застройщика и той, которую платит конечный покупатель, очень существенна — около 35-40%. Такие эксклюзивные проекты, как виллы на острове Пальма Джумейра, за полтора года подорожали на 150-200%». Строительный бум, по оценкам экспертов, будет продолжаться еще два-три года, к его окончанию цена за метр может увеличиться с $3-4 тыс. до $10 тыс., а дальнейшие изменения будут связаны уже с появлением рынков аренды и управления недвижимостью.
По словам консультанта по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светланы Скотниковой, в Европе очень мало дорогих инвестиционных проектов: «Основной спрос приходится на США — Майами, где рост цен составляет 25-30% в год. При этом благодаря строгому американскому законодательству инвестор может быть уверен в 100-процентной юридической чистоте проекта». Крупные фирмы или гостиничные цепочки класса люкс, имеющие собственные управляющие компании, инвестируют в строительство многоэтажных (40-55 этажей) элитных отелей-кондо. Соинвестор — частное лицо может приобретать в них апартаменты как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Правда, часть арендных доходов (больше половины) придется отдать застройщику-инвестору.
Случаи инвестиций в экзотические направления, например ЮАР или острова, единичны. Исключение, пожалуй, составляет Таиланд, ставший направлением life style, а наличие собственности там — своего рода отражение финансового статуса потенциальных инвесторов. «Большинство новых объектов в Таиланде не рассчитано на местных жителей, — поясняет директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. — Средняя стоимость вилл там колеблется в районе $700 тыс., а это недоступная цена для населения этой страны».
Вечная классика. Вложения в недвижимость западных европейских стран, по мнению специалистов, являются наиболее распространенным способом сохранения и приумножения капитала. Лидируют среди них Великобритания, Франция, Италия, Испания. «Предметом желания» многих инвесторов и частных покупателей остается недвижимость в Швейцарии и Австрии, но приобрести там ее частному лицу практически невозможно из-за множества бюрократических препон. Все перечисленные страны, по словам Екатерины Тейн, открыты для состоятельных клиентов с минимальным первоначальным инвестиционным капиталом в $300-350 тыс.: «В 2004 году на рынке элитной недвижимости Лондона (объекты стоимостью свыше 1 млн фунтов стерлингов) доля россиян составила 2% от всего объема заключенных сделок, а в сегменте суперэлиты (свыше 5 млн фунтов) — 17%. 30% от всех покупателей на первичном рынке составляют инвесторы».
За последние пять лет цены в Лондоне выросли на 25-40%, на следующий год прогнозируется рост на 5-8%. Средняя стоимость апартаментов в престижных районах (Belgravia, Mayfair, Knightsbridge, Chelsea) находится в диапазоне 9-12 тыс. фунтов за метр. Значительно ниже цены в пригородах Лондона — Оксфорде, Кембридже, Уимблдоне — от 3 тыс. фунтов.
«Во Франции давним и несомненным лидером в предпочтениях россиян остается Лазурный берег», — говорит Светлана Скотникова. Самая дорогая недвижимость — в Сан-Тропэ, Кап д’Антибе, в Каннах и отдельных кварталах Ниццы (апартаменты от 6,5 тыс. евро за метр и виллы от 5 тыс. в Ницце и от 10-15 тыс. в Сан-Тропэ, Кап д’Антибе и Каннах). Ежегодный прирост цен там до сих пор составлял 10-15%.
В Италии за последние пять лет цены на недвижимость на Сардинии (Коста Смеральда) выросли в среднем на 45%. Однако в последнее время, как отмечают специалисты, рост практически прекратился.
Рангом ниже. Тем, кому финансовые возможности не позволяют приобрести недвижимость в Европе, остаются страны в бассейнах Средиземного и Черного морей. Вилла в Турции, Испании и на Кипре, по выражению Екатерины Тейн, вполне может составить «конкуренцию даче». А инвесторов в этих странах привлекают высокие арендные ставки и отличные возможности передачи объектов в доверительное управление, при котором гарантируется стабильный доход (от 10% годовых по всей Турции до 17% в Барселоне).
По данным компании Knight Frank, более 1,5 млн объектов недвижимости в Испании находится в руках иностранцев. В 2000-2005 годах ежегодный прирост цен составлял здесь в среднем 15-20%. Стоимость объектов различается в зависимости от региона: на Коста Брава квартиры стоят от 4-8 тыс. евро за метр, виллы — от 5-9 тыс., в Марбелье квартиры — от 4-7 тыс., виллы — от 4 тыс., на Коста Бланка квартиры — от 4,5 тыс. и виллы — от 2 тыс.
Оценки перспектив инвестиций в испанскую недвижимость различаются. Специалисты отмечают уменьшающийся спрос на нее в связи с ужесточением законодательства. По словам Светланы Скотниковой, преимущество рынка Испании — в его стабильности, однако годовой доход там — не более 5%. Аналитики Knight Frank прогнозируют увеличение цен в Андалузии, Валенсии и Барселоне на 30% до 2008 года, а от сдачи в аренду можно ожидать дополнительного дохода в размере 6% годовых.
Большинство специалистов сходятся во мнении, что Испания, Турция и Болгария — относительно новые и перспективные направления для вложений в коммерческую недвижимость, прежде всего в частные отели, рестораны и другие предприятия сферы услуг. Однако, по мнению Галины Гараевой, в целом пока сложно говорить о массовых инвестициях в этот сегмент.
ИНОСТРАННЫЕ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИСтранаПлюсыМинусыГоспошлина и нотариальные сборы при покупкеЕжегодный налог
БолгарияЛиберальное законодательство. Право на долговременное пребывание в стране либо ПМЖ. Относительная дешевизнаНеразвитый рынок, отсутствие дорогих элитных объектов. Продажа земли иностранцам запрещена4,00%0,10%
ВеликобританияСтатусное место для бизнес-элиты. Инвестиции с расчетом на детей. Стабильный рынок с доходом 7% годовыхОтсутствие права на получение гражданства либо оформления ПМЖVAT — 7,8%; госпошлина за регистрацию — Ј500; нотариальные услуги — 0,5% 1,5 — 4%
ГерманияСтабильный доход на уровне 8% годовых, низкий порог инвестиций — от 5 тыс. евроРынок не развивается3,50%1,50%
Италия№ 3 среди элитных направленийВысокий порог инвестиций — от 2 млн евро2,5% + регистрационный налог 10%1,00%
ИспанияСтабильная политическая и экономическая система. Право на годовую возобновляемую шенгенскую визу. Годовое содержание дома — около 1% Ужесточение законодательства в плане приобретения собственности иностранцами1,9-3,3% + VAT 7-16%0,30%
ОАЭРезидентская виза для всей семьи; право полной собственности; безопасность и стабильность Непривычные климатические условия2,00%Нет
ТаиландРазвитая инфраструктура. Общепризнанный курорт как для элиты, так и для среднего класса. Различный порог первоначальных инвестиций — от $200 тыс. до 1,5 млнЗначительная удаленность от России3-8% Незначителен
ФранцияКачество, престижЗначительное влияние государства на рынок. Контроль за банковскими перечислениями6-7%До 40% от возможной ставки найма (определяет муниципалитет)
ХорватияОтсутствие необходимости получения визы. Необыкновенная экологияСтрогая система лицензирования; высокая себестоимость строительства; возможности законодательных реформ10,00%Нет
Источник: «Ф.»
КОММЕНТАРИИ
ГАЛИНА ГАРАЕВА, руководитель отдела маркетинга компании «Дом-недвижимость»:
— Для инвестора удобно, что финансирование приобретаемой недвижимости в Дубае распределено на весь период строительства. Рассрочка может применяться не только на первичном рынке, но и на вторичном — для частных лиц. Местные банки предоставляют кредиты на покупку недвижимости под 8% годовых, а для подтверждения платежеспособности заемщика достаточно формальной выписки из банковского счета за последние шесть месяцев.
ЛАРИСА ХОРЕВА, директор департамента продаж компании Avenue Property:
— Российские инвесторы не слишком охотно пользуются зарубежными ипотечными кредитами. Если же и прибегают к такому варианту, то делают это чаще из-за нежелания выводить из бизнеса средства, которые приносят им значительный доход в России. При этом выбор в пользу коммерческой или жилой недвижимости зависит от поставленной цели. Предпочтение вилле или апартаментам отдают покупатели, для которых один из основных мотивов — это простой вывод капитала из России (высокорисковой зоны) с целью сохранения денежных средств. Те, кто рассчитывает на быстрый возврат по инвестициям, наоборот, склоняются в пользу коммерческой недвижимости, например мини-отеля или ресторана.
ГЕОРГИЙ ДЗАГУРОВ, генеральный директор Penny Lane Realty:
— Когда россияне мыслят о покупке острова, ими владеет ложное представление об иностранной бюрократии, которая позволит вытворять там все, что душе угодно. В реальности же получение разного рода разрешений за рубежом крайне затруднительно и может растянуться на 6-8 лет. Так, на самом дорогом полуострове Европы — Кап Ферра при реализации проекта застройки или реставрации может уйти не менее года только на получение согласия от соседей. Гораздо выгоднее, на мой взгляд, вложить деньги в Черногорию с 294 километрами береговой линии или Юрмалу с тремя квадратными километрами «элиты», которые дадут вполне ощутимый прирост капиталовложений.
МЛАДЕН ФАЛКОНИ, директор представительства по туризму Республики Хорватия в Москве:
— Одной из причин повышения цен на недвижимость в Хорватии стал приток иностранных инвесторов, хотя цены, например, в Дубровнике уже сейчас находятся на уровне общеевропейских — 3 тыс. евро за метр. При этом страна, без преувеличения, является одной из самых доброжелательных в отношении как туристов, так и коммерческих партнеров. Местное правительство использует различные программы поощрения инвесторов, особенно тех, кто создает дополнительные рабочие места. Для них максимально снижаются налоговые ставки в первые 3-5 лет после вхождения на рынок.
Журнал «Финанс.» № 32 (122) 5-11 сентября 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.