Главная причина застоя на московском рынке жилья связана с тем, что граждане не в состоянии приобрести недвижимость даже с помощью займов. «Цены на квартиры завышены, – говорит начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов. – Снижение спроса привело к тому, что риэлторам приходится делать скидки до 10% от стоимости жилья». Уменьшение количества сделок стало причиной «затишья» и в ипотечном сегменте.
Чтобы увеличить объемы жилищного кредитования, необходимо «расшевелить» рынок недвижимости, сделав цены более доступными. Понимая это, финучреждения снижают ставки, в результате чего заемщик получает возможность взять ссуду большего размера. Логика банкиров проста: они готовы пожертвовать доходностью продуктов ради увеличения объемов ипотечного портфеля.
С начала года сразу несколько банков объявили об уменьшении ставок. Так, в Сбербанке рублевые кредиты подешевели на 1,5 пункта (с 11,8 до 10,25% годовых). За обслуживание займов в долларах или евро госбанк теперь будет взимать не 12,3, а 10,75% в год. Росевробанк снизил ставки с 12 до 11,5% годовых в рублях и с 10 до 9,5% в долларах. Газпромбанк пересмотрел только ссуды в российской валюте, уменьшив проценты по ним с 12 до 11,5% годовых. В Оргрэсбанке ставки по жилищным кредитам в долларах упали с 11 до 9%, в рублях – с 13 до 11%.
Эксперты отмечают, что средние ставки по ипотеке сегодня находятся на уровне 10,5% в валюте и 13% в рублях. «По итогам года среднерыночные ставки скорее всего упадут на 1,5–2 пункта», – считает руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков. Таким образом, тенденция удешевления ипотечных займов продолжится. «В прошлом году проценты по жилищным ссудам снизились в среднем на 3 пункта в рублях и на 2,5 пункта в валюте», – вспоминает вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый.
Вместе с тем, как заметил руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Роман Воробьев, маржа по ипотечным продуктам сегодня составляет около 1,5%, так что для многих кредитных организаций уменьшение ставок остается под вопросом. «Если тенденция по снижению процентов продолжится, то банкам придется либо искать более дешевые ресурсы, либо работать «в ноль», получая доход только за счет перекрестных продаж», –считает директор департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка Алексей Михайлик.
Ссудная экзотика. Ниже 8% годовых, отмечают участники рынка, ипотечные ставки в долларах вряд ли снизятся. Мало кто из российских финучреждений сможет привлечь американскую валюту дешевле, чем под 6% годовых. А вот средства в экзотических для России валютах привлекаются на более льготных условиях. Так, по оценкам участников рынка, швейцарские франки финансовые организации могут получить под 3,5–4% годовых, японские иены – под 2,5–3%.
Раньше всех о планах выдавать кредиты в швейцарской валюте объявил Инвестсбербанк. Первые займы планировалось выдать уже в мае текущего года, однако кредитная организация до сих пор не предоставляет жилищные ссуды вовсе.
Сегодня кредиты во франках и иенах выдает только Банк Москвы. «При том что ставки по ипотечным займам начинаются от 7% годовых в швейцарских франках и от 6,5% в японских иенах, доходность по ним выше, чем по ссудам в рублях, долларах и евро», – рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Если исходить из указанных ставок, то маржа по «экзотическим» ссудам будет как минимум в два раза больше, чем по классическим займам.
Вместе с тем, считает начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов, ожидать, что финучреждения в ближайшее время станут тиражировать программы в швейцарской и японской валютах, не стоит. «Сейчас банкиры следят за тем, насколько удачным окажется опыт первопроходцев, – говорит эксперт. – В принципе многое зависит от того, где кредитная организация найдет дешевые ресурсы. Если у кого-то, скажем, получится занять средства под небольшой процент в Таиланде, появится программа в тайских батах».
Не особенно верят в успех экзотических валют и другие банкиры. Во-первых, расчеты при покупке жилья ведутся в долларах или рублях – оформляя ссуду в «нестандартной» валюте, заемщик несет дополнительные расходы из-за конвертации средств. Во-вторых, франки и иены у многих российских граждан чисто психологически пока не вызывают доверия.
Рубли на вес золота. Если же говорить о регионах, то там ипотека в любой валюте, кроме российской, вообще не в моде. «Если в Москве, как правило, берут ипотечные кредиты в долларах, то в провинции практически всегда в рублях», – подтверждает Роман Воробьев. При этом, отмечает директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм-банка Сергей Бессонов, в текущем году прогнозируется увеличение спроса на ипотеку в городах-миллионниках, где в отличие от Москвы цены на жилье не падают, а, наоборот, растут.
Несмотря на то что о дешевом фондировании в российской валюте большинству банков приходится только мечтать, есть и исключения. К примеру, Райффайзенбанк привлекает средства населения под весьма низкий процент – от 4 до 7,5% годовых в рублях. При этом финучреждение, по данным «Ф.», занимает 8-е место по объему депозитов населения (на 1 марта текущего года размер средств граждан составлял 52,4 млрд рублей, тогда как кредитов частным лицам банк выдал лишь на 28,8 млрд).
В «Райффайзене» не скрывают, что средства частных лиц – основной ресурс ипотечного фондирования. За счет небольшого процента по депозитам кредитная организация держит невысокие ставки по жилищным ссудам (от 11% годовых в рублях). Ситибанк, несмотря на то что ставки по рублевым вкладам составляют от 4 до 6,15% годовых, занимает 15-е место по объему привлеченных средств населения (26,5 млрд рублей).
Данный «феномен» объясняется просто: у таких иностранных «дочек», как «Райффайзен» и «Сити», есть своя клиентура – в эти кредитные организации приносят деньги те, кто готов доверить средства только крупнейшим западным финансовым группам и ни при каких условиях не отдаст деньги банку с российским капиталом, даже государственному.
Что касается остальных кредитных организаций, то для них мощным рублевым ресурсом фондирования может стать рефинансирование кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сегодня по стандартам агентства работают, скажем, Промсвязьбанк, Банк жилищного финансирования, «Агропромкредит», банк «Возрождение». Однако в этом случае финучреждения фактически выступают посредниками, получая комиссионное вознаграждение.
Конечно, можно попробовать выпустить собственные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными закладными. Но эмитировать ипотечные облигации в России до сих пор проблематично – в частности, из-за законодательных недоработок и отсутствия опыта. На «местную» секьюритизацию пока решились лишь Газпромбанк и АИЖК.
100-процентный отказ
Банки изменяют условия ипотечного кредитования не только в лучшую для клиентов сторону.
К примеру, в конце апреля Городской ипотечный банк отказался от программы без первоначального взноса. А в Банке Москвы предложение оформить ипотеку с нулевым взносом закончит действовать 1 июля. Как отмечает менеджер по управлению кредитным портфелем банка «Ренессанс Капитал» Ксения Городничева, ипотечные ссуды без первоначального взноса появились вследствие бурного роста цен на недвижимость, когда стоимость залога постоянно увеличивалась. «На фоне падения цен на жилье такой продукт представляет повышенный риск для финансовых учреждений», – отмечает гендиректор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк. Снижение стоимости квартиры, то есть обесценивание залога, фактически означает, что банк может не получить средств, выданных на покупку жилья, если заемщик откажется обслуживать долг.
Журнал «Финанс.» №21 (207) 4 июня – 10 июня 2007 — Банки
Андрей Кочкин
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.