Прогнозы цен аналитиков рынка недвижимости по большей части оправдались. К началу дачного сезона темпы удорожания московских квартир по сравнению с предыдущими месяцами чуть замедлились. «На вторичном рынке после 15 мая цены выросли лишь на 2% против 5% в первой половине месяца, — рассказывает руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. — Количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось. Особенно характерен 10-процентный рост предложения однокомнатных квартир». В мае средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в Москве, по данным аналитического центра «АРН», составила $3708, в апреле было $3419, прирост составил 8,5% (в марте и апреле рост цен был 10 и 11% соответственно).
Эксперты скептически оценивают ситуацию и не торопятся с оптимистичными прогнозами. «Вероятно, это всего лишь сезонные изменения, а не наметившаяся глобальная тенденция к стабилизации. Признаков предела покупательской способности пока не наблюдается», — считает первый заместитель генерального директора компании «Море Плаза» Михаил Михайлов. Ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard Владимир Кудрявцев согласен, что говорить о снижении темпов роста пока преждевременно: «Оно, безусловно, будет, но несколько позже — в разгар отпусков, но это вряд ли коснется рынка элитной недвижимости».
По мнению экспертов, за май структура спроса на жилую недвижимость не изменилась. По-прежнему самым востребованным и самым дефицитным остается недорогое жилье маленьких площадей. «Наименьшие сроки продажи имели квартиры, расположенные рядом со станциями метро, однокомнатные квартиры во всех районах города и квартиры в пятиэтажках с перспективой расселения», — отмечает заместитель генерального директора компании «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара. Аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета подтверждает: «Рост цен вынуждает многих обратить внимание на самые дешевые квартиры, в том числе в «хрущевских» пятиэтажках — с начала года рост цен на них составил 47,8%. Медленнее всех дорожали «сталинки» — на 37,5%, современные монолитно-кирпичные дома поднялись в цене на 38,8%».
Мнения экспертов на летнее «поведение» цен расходятся. Так, Александр Слета считает: сезонный спад темпов будет, но очень незначительный — квартиры продолжат дорожать на уровне 6-7% в месяц. «Но допускаю — в этот период на рынок могут выйти «ипотечники», ожидающие сезонной стабилизации цен, которая позволит им проводить сделки в более спокойной обстановке. Эти покупатели ограничены в средствах и не всегда могут добавить к ранее оговоренной стоимости квартиры еще 1,5-2%, на которые она подорожала за неделю, — рассуждает Александр Слета. — Если «ожидающих» сезонной стабилизации будет слишком много, то она может и не произойти».
Дмитрий Попов предсказывает более существенное «охлаждение» рынка: «Летом новостройки будут расти в цене на 0,7-1,5% в месяц, в сегменте типовых новостроек возможна даже кратковременная коррекция, но не более 0,5-0,8% в месяц».
Для снижения стоимости жилья предпосылок нет. «Цены на нефть высокие, доллар продолжает падать, поправки к закону о долевом участии в строительстве перенесены Госдумой на неопределенный срок (из-за чего этот рынок стагнирует. — «Ф.»), количество свободных площадок уменьшается, строительство домов для социальных городских программ растет, — поясняет Михаил Михайлов. «Новых интересных объектов на рынке не появляется, скандалы с обманутыми дольщиками продолжаются», — добавляет Владимир Кудрявцев.
По мнению Александра Слеты, спрос на жилье подстегивает большой миграционный прирост: «В регионах очень много людей, которые рассматривают Москву как вполне традиционное место для продолжения успешной карьеры. Свою лепту в спрос вносят инвестиционные сделки — по разным оценкам, их процент от общего количества сделок составляет от 12 до 30%».
Рост цен в Подмосковье также не обнадеживает. Из-за ажиотажного спроса на жилье в столице многим покупателям оно стало недоступно и они «ушли» в ближнее Подмосковье, изменив там рынок не в лучшую сторону. По словам Дмитрия Попова, в прошлом году в городах ближнего Подмосковья стоимость квадратного метра значительно выросла — от 50 до 150% и приблизилась вплотную к ценам в спальных районах на окраинах Москвы (от $1500/кв. метр). В этом году во многих подмосковных городах цены на новостройки растут даже быстрее, чем в столице, — по 10-20% в месяц. В числе самых дорогих: Реутов, Королев, Долгопрудный, Люберцы, Одинцово, Красногорск. Мытищи занимают средние позиции, на последних местах — Балашиха, Железнодорожный. Однако, как поясняет Дмитрий Попов, «уровень средних цен в большинстве случаев не отображает привлекательность того или иного района, так как во всех городах присутствует различный объем предложения. Так, например, в Реутове по сравнению с городами, расположенными к западу от Москвы (Красногорск, Одинцово), количество новостроек несоизмеримо мало».
ДИНАМИКА ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В МАЕ, $/КВ. МТип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЦена данного типа домаИзменение цены, % за месяцИзменение цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б дома4292 3299 3410 3247 3133 3309 3613 3603 3363 3445 10,6 93,3
9-этажные П/Б дома4145 3373 3300 3146 3116 3235 3562 3620 3345 3331 9,6 91,7
12-этажные П/Б дома4269 3393 3394 3425 3108 3141 3560 3630 3456 3403 9,4 89,0
14-этажные П/Б дома4252 3354 3499 3205 3124 3242 3391 3490 3311 3363 9,2 87,6
16-этажные П/Б дома4333 3415 3492 3451 3213 3300 3556 3705 3448 3511 8,7 87,0
17-этажные П/Б дома4338 3368 3570 3287 3151 3239 3842 3785 3254 3477 9,1 88,0
22-этажные П/Б дома4419 2992 3644 3120 3269 3244 3811 3763 3324 3503 9,2 89,3
5-этажные К/М дома4547 3513 3349 3309 3043 3407 3713 3521 3458 3733 7,5 76,1
6-8-этажные К/М дома5107 3859 3763 3617 3255 3468 4556 4656 3578 4517 7,6 66,3
9-этажные К/М дома5230 3895 3837 3403 3208 3574 4471 4551 3486 4215 8,1 74,9
10-12-этажные К/М дома5678 4051 3846 3525 3251 3372 4791 4779 3341 4605 6,1 70,2
15-этажные К/М дома4723 3445 3427 3269 3233 3461 4138 3999 3614 3735 8,5 86,3
Средняя цена по округу4795 3507 3433 3297 3123 3282 3729 3894 3397
Изменение средней цены, % за месяц8,5 8,8 8,8 9,6 10,0 8,1 8,3 7,0 9,2
Изменение средней цены, % за год63,8 78,3 88,6 90,1 91,7 88,9 87,7 76,1 86,4
Сокращения: К/М — кирпично-монолитные дома, П/Б — панельно-блочные дома. Источник: АРНl
Доплата за вид из окна
В мае новостройки в Москве поднялись в цене, по разным данным, от 9,9 до 11,1%. Особенно резко подорожали элитные квартиры, которые весь первый квартал отставали по темпам роста от других категорий жилья. Цены на элитную недвижимость перешагнули психологический барьер в $10 тыс. за квадратный метр и сразу же достигли $12-13 тыс. Если полгода назад покупатель с трудом выкладывал $1-1,5 млн за квартиру, то сейчас легко соглашается на $2 млн. Кроме того, как уверяет Илья Шкабара, предложения на этом рынке сокращаются, а покупатель «элитки» очень требователен к качеству жилья, местоположению и даже виду из окон. В результате разница в цене на квартиру в одном и том же доме — только одна с окнами на проспект, а другая — на Москву-реку может достигать 30%.
Журнал «Финанс.» № 22(159) 12-18 июня 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.