Чтобы относительно быстро добраться из своей подмосковной резиденции до работы в городе, необходимо приобретать недвижимость в непосредственной близости от Москвы – в пределах 30–40 километров. Однако дома в таких поселках ближнего Подмосковья (до 40 км) стоят как минимум $500 тыс. Это не самый лучший вариант для городских жителей, которым загородный дом нужен в качестве дачи.
В утешение можно сказать только одно: за 40-м километром от Москвы тоже есть жизнь. А в последние годы появилась тенденция строительства и реализации объектов загородной недвижимости на солидном расстоянии от столицы – даже более, чем за 100 километров. «Как правило, это поселки либо эконом, либо бизнес-класса, – говорит директор отдела продаж компании «Опин» Сергей Нагорный. – Они позиционируются именно как дачи, а не как дома для постоянного проживания. Ведь на таком удалении от Москвы сразу возникают проблемы с магазинами, образовательными и медицинскими учреждениями. Хотя в этих домах, как правило, можно жить и постоянно».
Возможность приобрести большой участок земли – еще один неоспоримый плюс отдаленных поселков. Как уверяют аналитики компании «Пересвет-инвест», в ближнем Подмосковье стандартный размер участка обычно не превышает 15 соток, а на объектах «дальнего радиуса» появляется возможность купить надел в 30–50 соток и даже несколько гектаров. Согласен с этим мнением и директор департамента жилой недвижимости Rigroup Александр Винокуров, который отмечает растущий дефицит больших площадей под коттеджную застройку в ближайшей области: «Говорить о строительном буме на удалении более 50 километров от Москвы пока не приходится, однако все большее число потенциальных покупателей интересуются дальними землями».
Направления. Залог успеха дачного поселка складывается из комплекса факторов: благоприятной экологической обстановки, отсутствия внешних шумов, наличия удобных подъездных путей, водоема (желательно естественного) и леса. И наиболее популярны, по словам риэлторов, поселки на берегах Можайского, Истринского и Иваньковского водохранилищ. Наличие водоема в данном случае – один из главных ценообразующих факторов. Разница в стоимости участков, расположенных вблизи воды и в отдалении от водоемов, может составлять как 20%, так и 100–150%. Сотка земли, граничащая с рекой, стоит сегодня от $5 тыс. до $15 тыс.
Согласно исследованиям экологов, зоны с наиболее благоприятным природным фоном располагаются не ближе 60 километров от Москвы, и именно поэтому удаленность от столицы можно воспринимать и как положительный фактор. «Интерес к подобным предложениям распространяется и на небольшие демократичные домики в дачных поселках повышенной комфортности с развитой внутренней инфраструктурой, таких как «Славенка», «Аистово», «Маяк», «Монастырское озеро», и на эксклюзивные загородные резиденции вроде «Ранчо у большой воды», – рассказывает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Готовый проект класса «бизнес» обычно включает в себя земельный надел площадью от 4 гектаров, большой дом (от 500 кв. метров) с паркингом на несколько автомобилей, сауну или баню, бассейн, нередко на территории размещается пруд, беседка, у воды есть пирс для яхты.
Выбирая место для дачи, задумайтесь и о транспортной доступности. Причем часто имеет смысл рассчитывать не километраж от Москвы до поселка, а время в пути. «Представьте себе, что ваша дача находится в 15 километрах езды по Ленинградскому или Ярославскому шоссе, – рассуждает аналитик по загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость» Иван Воробьев. – Казалось бы, дорога должна занимать очень небольшое время. Но на практике это совсем не так: пропускная способность и скорость движения по вышеуказанным шоссе низки, ехать приходится долго. То же самое, хотя и в меньшей степени, можно сказать и про престижную Рублевку». Ровно этот же час вам понадобится для того, чтобы преодолеть 50–60 километров, скажем, по скоростному Новорижскому, Киевскому или Калужскому шоссе.
«Структура спроса на коттеджи, расположенные на удалении от Москвы, существенно отличается от расстановки сил в ближайшей области, – говорит Сергей Леонтьев. – Так, Рублево-Успенское шоссе, популярное у покупателей коттеджей в зоне до 30 километров от МКАД, почти не пользуется спросом у тех, кто желает приобрести отдаленный участок. Это объясняется небольшой протяженностью Рублевки и ее малоинтересным окружением. Лидирующие позиции занимают Новорижское и Дмитровское шоссе, а в последнее время также Киевское».
У каждого из дорожных направлений есть свои особенности. В «Пересвет-инвесте» «Ф.» рассказали, что, например, поселки, расположенные вдоль Новорижского шоссе, отличаются развитой социальной инфраструктурой: там преобладают автономные инженерные коммуникации и системы жизнеобеспечения. Однако это свидетельствует о дороговизне эксплуатации участков. «Загородные объекты, расположенные на Новой Риге, в отличие от остальных часто позиционируются как дома для постоянного проживания: 60% поселков класса «бизнес», расположенных в 40 километрах от МКАД, приходятся именно на Новую Ригу», – считает Сергей Леонтьев.
Киевское шоссе славится прежде всего транспортной доступностью и хорошей экологической ситуацией, на Калужском же направлении, по мнению специалистов, оптимально соотношение цена – качество.
Цены. «Многих привлекает именно относительная дешевизна землеотводов на большом (около 100 километров) расстоянии от МКАД, – говорит Иван Воробьев. – Здесь сотка земли может стоить, например, $500 – купить несколько гектаров и построить «дворянское гнездо» вполне возможно». Стоимость участка будет увеличиваться по мере приближения к большой воде, лесу, поселкам с развитой инфраструктурой, крупным районным центрам. «Разброс цен на расстоянии 50–100 км от МКАД довольно велик, – замечает Александр Винокуров. – Но земли сельхозназначения на удалении примерно в 100 километров. можно приобрести по $100–200 за сотку и, изменив целевое назначение участка, реализовать там свою мечту. Для одних это будет маленький домик сезонного проживания на 30–50 сотках, для других – настоящая загородная резиденция с участком в 10–20 гектаров».
Сегодня в структуре удаленного предложения объекты экономического класса занимают примерно 60%, на проекты уровня «бизнес» приходится 30%, на «элитку» – не более 10%. И высококлассные проекты на удалении более 40 километров от Москвы располагаются, как правило, на участках земли с высокой ликвидностью – у воды и леса, в связи с чем стоимость жилых объектов в таких поселках часто сопоставима с ценой предложения в ближнем Подмосковье и может очень существенно различаться в зависимости от характеристик объектов. К примеру, стоимость дома в элитном поселке «Берендеевка» на 55-м километре Новорижского шоссе составляет $420–650 тыс. – территория с трех сторон окружена лесом. В том же направлении на 50-м километре от МКАД в «Истринских усадьбах» дом можно купить за $1,01–3,36 млн – на большом участке земли, в непосредственной близости от большой воды.
«В дачных поселках, расположенных на расстоянии 40–100 километров от Москвы, стоимость объектов обычно составляет $250–300 тыс., – говорит Сергей Нагорный. – Более бюджетных вариантов ждать не стоит, ведь дорожают и земля, и строительные материалы».
Иногда имеет смысл приобретать не готовый дом в поселке, а участок под застройку. В первую очередь это касается тех владельцев, кто использует недвижимость для недолговременного инвестирования. Зачастую земля с коммуникациями – более ликвидный объект, чем готовый дом. Здесь опять же играет роль размер участка – если он большой и относительно дешевый, найти покупателя можно в короткий срок. Все-таки жилье – глубоко индивидуальная вещь, новому хозяину может не понравиться дизайн и архитектура готового дома. Рынок земельных участков в отдаленных районах Подмосковья и даже на стыке с другими областями перспективен – в том числе и благодаря своим природным ресурсам, отсутствием вредных производств и загрязненных магистралей. Очень важна транспортная доступность объекта, поэтому отдаленные участки, скажем, по Новорижскому шоссе, намного более привлекательны, чем по Ленинградскому или Дмитровскому, где многокилометровые пробки бывают не только в час пик, но и ночью.
НЮАНСЫ: Разбивка по классам
Продавцы домов в поселках частенько определяют класс загородного жилья «на глазок», не забывая при этом о своей выгоде.
Поскольку повышенного спроса на участки и дома в отдаленных районах пока нет, имеет смысл выбирать объекты тщательно, самостоятельно определяя, относится ли поселок к бизнес- или эконом-классу. С элитными объектами все проще: в эту нишу редко попадают «посторонние».
Считается, что лишь поселок в непосредственной близости от воды может относиться к разряду «бизнес». У него также непременно должна быть своя инфраструктура, представленная магазинами, химчистками, прачечными, детским клубом, фитнес-залом и бассейном. Совершенно неважно, что большая часть жильцов будет приезжать только в отпуск и на лето: даже в эти короткие промежутки времени комфорт должен быть обеспечен. Сами дома должны быть теплыми, с отдельными коммуникациями, телефоном, интернет-подключением. К поселкам эконом-класса столь строгих требований не предъявляют: достаточно огороженной территории, причем не всегда охраняемой, и общих необходимых коммуникаций: электричества, газа, воды, канализации. Все остальные изыски – за счет жильцов.
О БУДУЩЕМ: Дальние перспективы
Возведение дорогостоящих объектов на значительном удалении от столицы довольно часто низкорентабельно.
И именно поэтому основную часть предложения в сегменте дальних поселков составляют дачные дома. Однако аналитики считают, что темпы роста спроса на подобную дешевую недвижимость очень высоки: по данным Vesco Realty, около 30–40% пар предпенсионного возраста, располагающих двумя и более квартирами в Москве, планируют в ближайшем будущем купить коттедж в современном удаленном поселке за счет продажи столичного жилья.
За последние полтора-два года количество поселков в радиусе 100 километров от Москвы существенно увеличилось. Подобных проектов уже несколько десятков, и их станет еще больше, считают эксперты. Положительно на динамике развития дальних участков скажется и то, что в ближайшие годы в Подмосковье могут появиться два новых транспортных кольца: малое и большое Московское – на 30-м и 80-м километрах от столицы. Это может привести также к существенному подорожанию объектов, расположенных на солидном удалении от Москвы.
Одной из новых тенденций рынка загородной недвижимости является все растущий интерес покупателей к объектам, расположенным в частном секторе подмосковных городов. В подобных домах есть все городские коммуникации: центральная канализация и водопровод, электричество и выделенные линии интернета. По мнению многих аналитиков, подобные предложения способны в самое ближайшее время составить серьезную конкуренцию дачным поселкам экономического класса, расположенным на существенном отдалении от МКАД.
Журнал «Финанс.» №16(202) 23-29 апреля 2007 — Недвижимость
Инга Коростылева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.