Схемотехника от застройщика

Какие бы законы ни принимались, вложение денег на стадии строительства по-прежнему остается болезненным вопросом. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, низкая цена и возможность выбора этажа и площади будущей квартиры — единственные преимущества покупки на ранней стадии строительства: «По большей части это сплошные риски: дом могут строить дольше, чем предусмотрено в договоре, площадь и форма квартиры, как правило, изменяются к моменту завершения строительства, вносятся корректировки в проект». 214-й закон, призванный защитить от всего этого, специалисты в расчет не принимают: отчасти из-за его недоработки, отчасти из-за короткого отрезка времени, прошедшего со дня принятия. Остается ориентироваться на уже имеющиеся формы договоров, в некоторых случаях — приспособленных к новым реалиям.

С квартирами в домах, уже построенных и зарегистрированных в собственность компании-застройщика, все понятно: они продаются по обычной схеме вторичного жилья — договору купли-продажи. Со строящимися домами ситуация двоякая. Руководитель отдела новостроек агентства «Бест-недвижимость» Дмитрий Симонов прокомментировать ситуацию отказался: «Все слишком неясно, конкретные случаи продажи квартир в домах, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля, то есть подпадающих под действие закона о долевом строительстве, неизвестны». «Бест-недвижимость» — не единственное агентство, работающее сегодня только с «предзаконными» объектами. Многие риэлторские компании приостановили сделки с сомнительными домами до выяснения ситуации.

Из всех практикующихся видов договоров (инвестирования, переуступки прав, долевого участия в строительстве, предварительного договора) дискуссии концентрируются на двух последних. Ситуация напоминает качание на доске — с одной стороны покупатель, ощутивший преимущества 214-го закона, с другой — застройщик с приемлемым для него предварительным договором. «С частным лицом сегодня может заключаться только договор долевого участия в строительстве. Хотя существует и другой вариант — предварительный договор: фактически оформляется контракт о намерениях продать квартиру, которая после завершения строительства и получения всех документов продается по обычной схеме купли-продажи», — говорит ведущий юрист отдела новостроек корпорации «Бест-недвижимость» Лейла Аль-Авади. По закону принимать задаток за квартиру на основании предварительного договора запрещено. Однако в данном случае продавцы включают в него пункт об обеспечении условий договора и требуют оплаты (в зависимости от индивидуальных условий — полной или частичной) под видом возможной «неустойки».

Привлечение средств дольщиков осуществляется и через связку предварительного договора и контракта, по которому непосредственно эти самые средства привлекаются. Один из таких договоров — купли-продажи векселя. «Принять денежные средства на основании предварительного договора нельзя, и оплата, как правило, производится векселями», — говорит заместитель юридического департамента корпорации «Инком-недвижимость» Ольга Анциферова. На всю стоимость квартиры или ее часть покупатель приобретает у застройщика векселя, а после оформления права собственности инвестора и заключения договора о купле-продаже передает их застройщику по акту приема-передачи векселей — в зачет стоимости квартиры.

Вексель в отличие от Договора об участии в долевом строительстве не содержит никаких подробностей относительно будущего жилья: в обязанность вескеледателя входит только принять их обратно, а не обеспечить квартирой. В данном случае чем выше репутация компании, тем меньше риск. В то время как застройщики не хотят обнаруживать свой опыт (по словам не пожелавшего назвать себя представителя крупной риэлторской компании, векселями оперируют практически все), мнения остальных игроков рынка также расходятся: часть признает за вексельными схемами большое будущее, часть видит конкуренцию для них со стороны сделок с использованием страховых полисов: «Мы не использовали векселя в своей практике, — говорит директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин, — и думаю, их применение не будет масштабным. Покупатель сегодня разбирается в нюансах рынка недвижимости и вряд ли усмотрит для себя выгоду в довольно рискованных вексельных отношениях».

Вместо вексельного покупателю могут предложить агентский договор с единовременной оплатой или рассрочкой платежа («Гламосстрой»), а также наиболее популярные среди застройщиков договоры инвестирования и/или уступки прав («Капитал Груп», «Квартал»), но это снова касается новостроек, не подпадающих под 214-й закон.

Должен ли покупатель соглашаться на конкретную схему, зависит исключительно от него. Если компания обладает репутацией на рынке, строит много и по крайней мере делает попытки сдать объeкт в срок, то, может быть, стоит быть более снисходительным к вариантам, не забывая, однако, о правилах «безопасности».

ВАРИАНТЫ ДОГОВОРОВ ПО НОВОСТРОЙКАМ

Компания

Тип договора

ДИПС

Предварительный купли-продажи

«Капитал Груп»

Инвестирования, Уступки прав, Купли-продажи

«Главмосстрой»

Предварительный купли-продажи + агентский договор

«Квартал»

Об инвестировании строительства

«Петербургстрой Skanska»

Соинвестирования, Переуступки прав

«Бест-недвижимость»

Соинвестирования, Долевого участия в строительстве, Уступки прав

«Миэль-недвижимость»

-Инвестирования, Уступки прав, О совместной деятельности, Предварительный купли-продажи

«Русский дом недвижимости»

Уступки прав, Инвестирования

«Инком-недвижимость»

Инвестирования, Уступки прав

Источник: «Ф.»

КОММЕНТАРИИ

ОЛЬГА АНЦИФЕРОВА, заместитель юридического департамента корпорации «Инком-недвижимость»:

— Существующие в законе о долевом участии недоработки привели к тому, что сегодня он фактически не работает. Вексельная схема является наиболее часто встречающимся вариантом продажи первичного жилья по тем объектам, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона о долевом участии. При ее использовании покупателю следует обращать внимание на то, вексель какой организации ему предлагают приобрести, время его предъявления к платежу и соответствие законодательству.

ЛЕОНИД КУДЕЛЬКИН, юрисконсульт компании «Проектсервис Холдинг»:

— Риски на первичном рынке недвижимости существенного изменения не претерпели. Но есть и положительные моменты, связанные с принятием нового закона: все договоры подлежат обязательной государственной регистрации, соответственно возможность «двойных продаж» исключена. А в случае спора инвестору проще доказать обоснованность и размер своих финансовых требований к застройщику.

ВИТАЛИЙ ВОТОЛЕВСКИЙ, генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska»:

— О надежности застройщика свидетельствуют проект и его репутация. Одним из первых «настораживающих» знаков являются заведомо низкие цены. Жилье по $750 за квадратный метр, даже если это самое дешевое панельное здание, — ниже себестоимости, и я бы остерегся заключать сделку с такой компанией. Желание приобрести жилье дешевле понятно, но должен быть разумный баланс между ценой, качеством и надежностью.

КОНСТАНТИН КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood:

— Использование различных «серых» схем неизбежно, так как существующий закон имеет сильный перекос в сторону защиты прав покупателя. Поэтому застройщики будут предлагать схемы продаж квартир, менее ущемляющие их права, и соответственно найдутся покупатели, готовые приобретать квартиры на таких условиях, особенно если объект и его месторасположение того стоит. Покупатель сам должен решить, стоит ли идти на условия застройщика, если они не соответствуют новому закону.

Журнал «Финанс.» № 24 (114) 27 июня — 3 июля 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар