Лишь немногие получившие кредит на жилье могут объяснить, из чего состоят ежемесячные платежи и какой из предлагаемых банками видов погашения долга более выгоден. Да и стоит ли ожидать финансовой «подкованности» от заемщика, если банкиры сами не слишком активно раскрывают ему секреты, связанные с графиком погашения долга. Более того, подавляющее число участников рынка не предоставляют заемщику выбора при кредитовании объектов недвижимости, предлагая своим клиентам воспользоваться лишь аннуитетным платежом, когда каждый период погашения заемщик платит одну и ту же сумму. В первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, а собственно сам долг (тело кредита) уменьшается незначительно. Потом эта пропорция выравнивается, и к концу срока клиент выплачивает банку практически только тело кредита. Второй вид платежей – дифференцируемый – встречается гораздо реже. В этом случае тело кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. В результате размер общего ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается. Например, при получении ипотечного кредита в Сбербанке в размере 1 млн рублей на 10 лет по ставке 12% годовых первый взнос составит 18,3 тыс. рублей, а последний – всего 8,3 тыс. рублей.
Редкий вид. По мнению большинства банкиров, более широкое распространение аннуитета оправданно. «При нем суммы выплат равномерно распределяются в течение всего срока кредитования. Таким образом, при том же доходе и размере собственных средств заемщик может получить большую сумму кредита», – говорит директор ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко. Это объясняется тем, что при одинаковой сумме кредита размер первого платежа по аннуитету меньше, чем у дифференцированного. А так как банки позволяют заемщику направлять на погашение долга 40–60% от размера их ежемесячного дохода, то и общая сумма кредита, выданного банком по аннуитету, получается большей. Поэтому когда клиент стоит перед выбором: либо получать меньший кредит, но при этом воспользоваться дифференцированным платежом, либо получить большую сумму кредита, то он чаще выбирает второй вариант. «Особенно остро потребность заемщиков в получении большей суммы кредита возникла в результате резкого роста цен на недвижимость в этом году», – отмечает Михаил Лазаренко. То, что максимальные суммы по кредиту могут обеспечить лишь аннуитетные платежи, отмечает и директор департамента розничных продаж компании «Фосборн Хоум» Наталья Россошанская. «Если заемщик имеет доход $2 тыс., то при 10 -летнем сроке кредитования по аннуитетному платежу банк выдаст клиенту $100 тыс., а при дифференцированом – не более $85 тыс.», – уверяет она. По данным Московского ипотечного центра (МИЦ), сегодня каждый пятый клиент хотел бы воспользоваться программой с дифференцированными платежами, но большинство заемщиков не устраивает сумма, которую могут выдать банки исходя из его дохода, в среднем составляющего $2–3 тыс., в результате они соглашаются на аннуитет.
Этот вид платежа удобен и с точки зрения планирования расходов заемщика. «Выплачивая ежемесячно одинаковые по сумме платежи, клиент может планировать свои расходы на более длительное время, осуществлять финансовое заимствование без увеличения нагрузки на семейный бюджет», – считает начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов. При дифференцируемых платежах размер тела кредита распределен равномерно. В результате самые большие выплаты заемщик вносит в начале срока, а дальше сумма снижается, а вместе с ней и сумма выплаты по процентной ставке. «Получается, что общая сумма выплат с помощью дифференцированных платежей меньше, чем по аннуитетным, примерно на 7–8%, но, с другой стороны, клиентам сложнее планировать выплаты неравномерных по сумме платежей», – объясняет начальник управления анализа, подготовки и обслуживания кредитов Бинбанка Вячеслав Пантелеев. Согласны с ним и в МИЦ. «Нужно учитывать и высокий уровень инфляции. При дифференцированном платеже заемщик вынужден оплачивать его «дорогими» деньгами, которые с каждым годом обесцениваются. Выплачивая большие суммы сегодня, он теряет возможность использовать эти средства на другие цели, которые оставались бы у него в случае использования аннуитета», – отмечает начальник отдела ипотечного жилищного кредитования МИЦ Константин Шибецкий.
Для тех, кто умеет считать. Правда, как отмечают многие аналитики, банки больше пекутся не о клиентах, а о собственной прибыли. «Им удобнее и выгоднее работать с равными платежами, клиент же, используя аннуитетный платеж, вынужден переплачивать, особенно если речь идет о долгосрочном кредите. При 30-летнем займе разница между дифференцированным платежом и аннуитетным составит 90%», – считает Наталья Россошанская. Говоря об удобстве для клиентов аннуитетных платежей, банкиры лукавят. Первые годы заемщик выплачивает в основном проценты по кредиту, а они являются основной прибылью банков. «Для банков выгодно получать свою прибыль уже в первые годы после выдачи кредита. В этом случае даже при уходе заемщика к конкурентам в рамках программ перекредитования банк остается в выигрыше», – объясняет один из финансистов на условиях анонимности.
Как отмечает директор дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олег Семкичев, хотя нагрузка на заемщика при дифференцированном платеже действительно выше, чем при аннуитете, но и экономия значительная: «Если клиент возьмет кредит на $120 тыс. на 15 лет по ставке 11,75% в рублях, то при дифференцируемом платеже он заплатит $226 тыс., а при аннуитете – $256 тыс.». Как уверяют эксперты Независимого бюро ипотечного кредитования, при схожих параметрах кредита аннуитет дороже дифференцированных платежей на 20–25%. «В случае дифференцированного платежа потребитель может сэкономить до 15% при займе на 15–20 лет», – заявили в одном из банков. При более коротких сроках разница в выплатах будет незначительная. Та же ситуация и при досрочном погашении. Взяв кредит на 15 лет и решив выплатить его досрочно по прошествии 10 лет, заемщик, погашающий его при помощи дифференцированных платежей, должен выплатить банку всего одну треть от всей суммы кредита, в случае же с аннуитетом он останется должен банку еще половину. Это объясняется тем, что в первое время большая часть выплат по долгу состоит из оплаты процентов.
По оценкам специалистов, спрос на дифференцированные платежи становится все более востребованным, особенно среди тех, кто пользуется займами не в первый раз. Многие заемщики, уже имеющие опыт получения кредитов, стараются найти программы именно с таким платежом, зная, что это даст существенную экономию. «Если зарплата клиента позволяет получить необходимую ему сумму как по аннуитетному, так и по дифференцированному платежу, то в подавляющем большинстве случаев клиент выберет более выгодный для него последний вариант», – уверяет начальник отдела ипотечного кредитования Оргрэсбанка Алексей Мусатов.
Удел избранных. Сегодня всего четыре крупных банка предлагают своим заемщикам воспользоваться дифференцированными платежами по своим ипотечным программам. Это Сбербанк, Газпромбанк, «Глобэкс» и Оргрэсбанк. Плюс Сбербанка в том, что он оценивает соотношение ежемесячного платежа к доходу исходя из собственных расчетов, отличающихся от других банков. Здесь процентное соотношение платеж/доход может достигать и 90%, а сумма кредита будет значительно больше, чем при кредите с аннуитетным платежом, предлагаемом другими банками. Однако «Сбер» принимает во внимание лишь «белую» зарплату, кроме того, нужны поручители, которых может предоставить далеко не каждый заемщик. Еще один минус – размер ставок: наиболее популярные сегодня долларовые кредиты в «Сбере» на 2–3% выше, чем у остальных игроков, и составляют 12,5–15,5% годовых. У Газпромбанка ставки ниже – от 10,5% в валюте, но, по отзывам ипотечных брокеров, особого смысла идти туда «посторонним» клиентам нет. «Банк, наверное, хорошо обслуживает сотрудников «Газпрома», но с людьми «с улицы» работает крайне неохотно», – говорит на условиях анонимности один из брокеров. У банка «Глобэкс» ставки на вторичное жилье составляют 10,5–11,75% в валюте, но соотношение платеж/доход составляет всего 40%, что не позволяет заемщикам рассчитывать на сумму хотя бы приблизительно равную той, которую он получит при аннуитетных платежах. Последним присоединившимся к списку банков, предлагающих клиентам возможность выбора платежа, стал Оргрэсбанк, который запустил ипотечные программы лишь полгода назад. «Вводя программу ипотечного кредитования, мы изначально рассчитывали, что возможность дифференцированного погашения станет одним из конкурентных преимуществ», – объясняет политику банка Алексей Мусатов. Правда, пока банк кредитует лишь покупку жилья на вторичном рынке по ставкам 11–13% годовых в валюте и 13–15% в рублях, которые немного выше предложений лидеров рынка ипотеки.
Остальные игроки пока не планируют вводить более дешевый для потребителя сервис, объясняя это намерение потребностями самих клиентов. Как считает Михаил Лазаренко, сегодня дифференцированный платеж по ипотечному кредиту востребован в значительно меньшей степени, чем аннуитетный. По мнению Вячеслава Пантелеева, банкам невыгодно введение дифференцированных платежей: «Придется менять и систему оценки платежеспособности, и, вероятно, другие банковские программы, что нецелесообразно, – при этом не думаю, что введение дополнительного вида платежа привлечет больше заемщиков. Скорее дифференцированные платежи были бы привлекательны в сегменте потребкредитования».
Правда, тем, кто уже имеет обе системы в своем банковском «арсенале», такие доводы кажутся надуманными. «Банкам не нужно менять ни программное обеспечение, ни систему скорринга, да и особых сложностей для клиентов при введении дифференцированных платежей не возникает. Как и в случае с аннуитетом, график платежей легко просчитывается: заемщику нужно лишь раз в месяц уточнять в банке точную сумму, которую он должен внести», – объясняет один из банкиров. Правда, и он сомневается в том, что число предложений с дифференцированным платежом будет расти: «На рынке появляется все больше иностранных игроков, которые в первую очередь ориентированы на получение прибыли, а не на удобство продукта для клиента».
Снижает шансы на развитие более дешевого для клиентов платежа и развитие института рефинансирования. «Банки все чаще стараются секьюритизировать ипотечные закладные, а инвесторов, которые заинтересуются этими бумагами, легче привлечь равными потоками платежей, так как такие платежи легче учитывать и отслеживать их объем. Поэтому в случае досрочного погашения долга банки, ориентированные на продажу ипотечных закладных, стараются либо принимать платежи, кратные аннуитету, либо вводят штрафные санкции на досрочное погашение. При дифференцированных же платежах сформировать однородный пул кредитов еще сложнее», – считает гендиректор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.
ВЫГОДА
Почувствуйте разницу
При сроке кредитования до пяти лет заемщик, выбравший дифференцированный платеж, вряд ли почувствует его преимущества по сравнению с аннуитетом.
Экономия составит менее $4 тыс., а нагрузка (размер ежемесячных платежей) – гораздо выше. Однако при долгосрочном кредитовании (10–30 лет) клиент заплатит на $11–107 тыс. меньше, чем по аннуитету.
Совокупные платежи при кредите в $120 тыс. (ставка 12% годовых в валюте)СрокДифференцированный платеж, $ Аннуитетный платеж, $
5 лет156,6160,2
10 лет195,6206,6
15 лет228,6259,2
30 лет336,6444,3
Источник: «Фосборн Хоум»
Перспективный кредит
Несмотря на довольно ограниченное число банков, предлагающих клиентам дифференцированные платежи, эксперты не сомневаются: перспективы для более широкого их распространения есть.
«Со временем потребность в таких платежах увеличится. Чем больше развивается ипотека, чем больше появляется компетентных заемщиков, понимающих преимущества того или иного вида платежа», – объясняют аналитики Московского ипотечного центра. Практика банков, уже выдающих ипотечные кредиты с дифференцированными платежами, это подтверждает. «За полгода работы ипотечных программ при возможности выбора между двумя видами платежей ни один клиент не выбрал аннуитет», – заявили в Оргрэсбанке. Банкиры также уверены, что пока еще редко встречающийся платеж в скором времени станет одним из главных преимуществ в борьбе за ипотечного клиента. «Мы видим, что все большее число заемщиков интересуются именно дифференцированными платежами», – считают в банке «Глобэкс».
Журнал «Финанс.» №3 (189) 22-28 января 2007 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.