Начинка для квартиры. До недавнего времени квартиры с авторским дизайном не пользовались спросом у покупателей. Большинство клиентов предпочитали приобретать квартиры под чистовую отделку и делать ремонт самостоятельно исходя из собственного вкуса и возможностей.
Сейчас ситуация меняется. Так, по данным риэлторов, количество заказов на квартиры с уникальной дизайнерской отделкой уже составляет от 15 до 20% от общего числа заказов. В первую очередь это, конечно, заявки на покупку квартир в жилых комплексах бизнес-класса, элитных клубных домах. «Квартиры с эксклюзивным дизайном востребованы у особой категории покупателей, которых скорее всего не заинтересует квартира в новом доме без отделки, — говорит управляющий директор группы отделов компании «Миэль-недвижимость» Руслан Сейнт-Люманов. — Кроме того, индивидуальный дизайн требует нестандартной величины объекта. Площадь квартиры не должна быть менее 250 кв. метров, загородного дома — 500 кв. метров».
По мнению директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, основным барьером для развития данного рынка «является непонимание того, что только профессиональный дизайнер может создать цельную концепцию интерьера. Многие люди психологически не готовы пользоваться услугами профессионалов и платить за это деньги. Отрицательную роль играет и неразвитый уровень профессионализма дизайнеров в том смысле, что многие из них при реализации своих творческих идей не слышат покупателя и не могут найти с ним компромисс».
Получить квартиру или дом с нужной вам начинкой можно несколькими способами. Например (при покупке новостройки), заказать авторский дизайн в строительной компании. Крупные девелоперские фирмы, как правило, имеют свои дизайнерские бюро. «По желанию клиента мы можем предоставить варианты индивидуальной отделки и дизайна домов в наших поселках, — рассказывает руководитель отдела продаж жилой недвижимости РИГрупп Ирина Киселева. — Причем эксклюзивность проекта можно обеспечить не только декораторскими приемами, но и за счет изменения площадей комнат, перепланировки внутреннего пространства, если это не затрагивает несущих конструкций коттеджа». В компании «Велес-капитал девелопмент» нет своих дизайнеров, но, по словам руководителя группы маркетинга и экономики Романа Большакова, при желании клиента всегда «можно привлечь партнеров».
Чаще всего дизайн и отделка помещений считаются дополнительной услугой, которую клиент оплачивает отдельно. Ну а если намерение оформить квартиру появилось уже после покупки, всегда можно обратиться в специализированную дизайнерскую или строительно-ремонтную компанию. Интернет на-гора выдает десяток компаний, предлагающих такие услуги. Дизайнерские бюро (отделы) есть и в некоторых риэлторских фирмах, работающих на рынке элитного жилья.
Минимальная стоимость авторского дизайна квартиры (разработка и реализация) составляет $500 за 1 кв. метр. Верхняя же планка практически неограничена. В зависимости от концепции, используемых отделочных материалов и деталей интерьера цена дизайна может достигать $2000-2500 за 1 кв. метр, а иногда и больше. Причем стоимость диктуется не выбранным стилем архитектуры и декора, а используемыми материалами. «Например, при оформлении помещения в стиле Hi-Tech возможно применение как экономичных, так и очень дорогих материалов, — поясняет Ирина Киселева. — Аналогичный подход при выборе материалов для отделки справедлив и для классического стиля». Сами дизайнерские идеи тоже стоят не особенно дорого. Без отделочных работ стоимость составления дизайнерского проекта равна примерно $50-60 за 1 кв. метр.
Кстати, если заказчик придет в фирму с пачкой журналов в руках и твердым знанием того, какой интерьер ему нужен, сэкономить на услугах дизайнера у него все равно не выйдет. «Если клиент знает, чего он хочет, это, конечно, облегчит работу дизайнеру, но на стоимость услуг никак не повлияет, — говорит руководитель студии Soho Design Андрей Попов, — поскольку все равно придется конкретный интерьер «вписывать» в существующие условия. Не всегда то, что изображено на фотографии, легко воплотить в конкретной квартире».
На разработку дизайнерского проекта квартиры в среднем уходит 2-2,5 недели, а на его воплощение в жизнь — 2-3 месяца в зависимости от сложности и масштаба работ. На оформление загородного дома и планировку ландшафтного дизайна уйдет немного больше времени: 3-4 недели — на проект, а на реализацию — от 6 месяцев до полутора лет.
Очевидное и вероятное. На рынке аренды квартиры с уникальным дизайном востребованы мало. Подобные заказы бывают, но их, по мнению риэлторов, можно считать исключением. По данным аналитиков Penny Lane Realty, арендная плата в квартире с авторским дизайном может быть больше, чем в аналогичном жилье с обычной отделкой, на 10-15% в зависимости от месторасположения дома, метража, количества комнат и многих других факторов. В компании Vesco говорят о разнице в 50-60%, в Soho Realty — о 30%.
Однако профессионалы все как один считают, что тратиться на дизайн с намерением сдать квартиру по более высокой цене смысла не имеет. «Как показывает практика, инвестиции в квартиру с дизайнерским ремонтом при сдаче ее в аренду окупаются в течение весьма продолжительного срока — 10-15 лет, — говорит начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева. — Это неоправданные инвестиции». Как поясняет генеральный директор Vesco Construction Михаил Белкин, «на рынке аренды индивидуальный дизайн не является основным критерием, по которому клиенты выбирают предложения даже в сегменте жилья класса де люкс».
Другое дело — инвестиции в дизайн квартиры для последующей продажи. Здесь, по мнению некоторых специалистов, можно получить определенную выгоду. Так, в компании Paul’s Yard говорят, что спрос на квартиры с авторской отделкой уже сейчас превышает предложение. «Многие люди просто устали от бесконечных ремонтов и хотят найти что-нибудь готовое, отвечающее их вкусам и потребностям», — поясняет ведущий консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard Элла Братилова.
Наличие авторского дизайна в квартире поднимает стоимость предложения как минимум на 20-25%. Если проектом руководил известный дизайнер, а при отделке использовались дорогостоящие материалы, то стоимость квартиры может вырасти в 2-2,5 раза.
С другой стороны, при инвестициях в дизайн всегда повышается риск ликвидности квартиры или дома. Риэлторы объясняют это тем, что на элитном рынке любая покупка продиктована в первую очередь не качеством жилья (оно в любом случае высокое), а личным вкусом покупателя. «Все-таки дизайнерское жилье — индивидуальный продукт, и взыскательному вкусу состоятельных покупателей угодить непросто, — говорит Элла Братилова. — Срок реализации такого объекта зачастую полностью зависит от его качества. Если квартира отвечает необходимым требованиям, то имеет все шансы найти нового владельца в течение одного месяца, при менее удачном раскладе этот процесс может продолжаться от года до трех лет».
Словом, наличие авторского оформления может быть как плюсом, так и минусом при продаже недвижимости. Стоит также иметь в виду, что такую «операцию» имеет смысл проводить только с квартирами хорошего качества и как минимум бизнес-класса. «Наиболее привлекательными являются апартаменты, которые соответствуют большинству европейских стандартов, сочетая в себе не только функциональную планировку и отделку из высококачественных материалов, но и современное техническое оснащение», — говорит Александр Зиминский.
С другой стороны, хороший и оригинальный дизайн при продаже квартиры может компенсировать различные ее недостатки — такие как плохой вид из окна, неудачная планировка, плохая транспортная доступность и т. п.
Инвестору, решившему за счет дизайна повысить стоимость квартиры, необходимо превосходно разбираться в модных тенденциях. «В противном случае интерьеры квартиры устареют через несколько лет и владельцу не удастся даже возместить затраченные на ремонт средства», — поясняет Михаил Белкин.
По мнению опрошенных риэлторов и девелоперов, сейчас наибольшей популярностью в дизайне интерьеров пользуется спокойная классика — без завитушек, нагромождений и прочих особенностей. Чуть меньше заказов приходится на модерн. А вот мода на Hi-Tech, безумно популярный четыре года назад, похоже, окончательно прошла. Он не прижился в столице в связи с климатическими условиями. «И без того «холодный» интерьер в сочетании с панорамным остеклением делает пребывание в такой, даже хорошо отапливаемой квартире в зимние месяцы неуютным, — объясняет Элла Братилова. — А так как реальная зима в Москве гораздо длиннее календарной, то вполне понятно, почему покупатели стали отдавать предпочтение классике».
Журнал «Финанс.» № 10 (147) 13-19 марта 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.